Erfdienstbaarheden zijn verplichtingen voor een eigenaar om met betrekking tot bijvoorbeeld een woning iets te dulden of niet te doen. Deze verplichtingen worden gevestigd bij notariële akte en dienen bij iedere overdracht te worden opgelegd aan opvolgende eigenaren. Op die manier kan het voorkomen dat men bij het raadplegen van de openbare registers stuit op een erfdienstbaarheid die meer dan 100 jaar geleden is gevestigd. Over de vraag of een dergelijke erfdienstbaarheid kan worden opgeheven en de uitleg van een dergelijke ‘oude’ bepaling heeft de rechtbank Den Haag zich recentelijk uitgelaten.

De feiten

Partij A en Partij B zijn ieder eigenaar van een woning. Tussen de woningen ligt op het perceel van Partij A een overdekte poort die toegang geeft van de openbare weg naar het achtererf van Partij A. De poort is aan de kant van de openbare weg afgesloten met een deur. Aan de achterzijde van de poort bevindt zich in de muur een deur. Die deur geeft toegang tot het achtererf van Partij B. De deuropening was echter jarenlang dichtgemetseld geweest, maar in 1980 is het metselwerk verwijderd en is een deur geplaatst.

Uit een notariële akte uit het jaar 1896 blijkt dat beide eigenaren van de woningen samen het gebruik van een beerput en “nortonwel” (waterbron) hebben. In diezelfde akte zijn tevens drie erfdienstbaarheden gevestigd. Deze erfdienstbaarheden betreffen: 1) het recht van dreef door de poort, 2) om met een kruiwagen door de poort te rijden en 3) om regenwater af te voeren door het in de poort gelegen riool. De erfdienstbaarheden zijn ten laste van de woning van Partij A en ten behoeve van de woning van Partij B gevestigd. Met andere woorden: Partij B mag van de erfdienstbaarheden gebruik maken. Na benoeming van de erfdienstbaarheden wordt de zin afgesloten met een puntkomma, waarna meteen wordt gesteld dat partijen voor ieder de helft van de kosten van de ontruiming en het onderhoud van de beerput en nortonwel dragen.

Het geschil

Partij A vordert opheffing van de erfdienstbaarheden, omdat Partij B geen redelijk belang meer heeft bij het gebruik daarvan. Tussen partijen bestaat een geschil over de inhoud van de erfdienstbaarheden en of Partij B nog een redelijke belang bij de uitoefening daarvan heeft.

De rechtbank

De rechter constateert dat de inhoud van de erfdienstbaarheden en de wijze van uitoefening daarvan wordt bepaald door de notariële akte. Voor zover de notariële akte geen bepalingen daarover bevat, geldt de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de notariële akte over de inhoud en wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheden moet worden gekeken naar de partijbedoeling. Die partijbedoeling wordt afgeleid uit de gebruikte bewoordingen in de akte. Deze bewoordingen moeten worden uitgelegd in het licht van de inhoud van de gehele akte.

De rechtbank stelt vervolgens vast wat is bepaald in de akte. In de uitspraak van de rechtbank is zeer duidelijk te volgen hoe de rechtbank de tekst van de erfdienstbaarheden vaststelt en aan de hand van de opbouw van de akte (uiteindelijk) tot haar conclusie komt.

Zonder de letterlijke tekst te citeren heeft de rechtbank uiteindelijk aan de hand van de eerdergenoemde puntkomma (!) geoordeeld dat de erfdienstbaarheden uitsluitend waren gevestigd ten behoeve van de beerput en waterbron op het perceel van Partij B en om die reden niet los daarvan konden worden gezien. De rechtbank stelt hier dat het gebruik van de puntkomma duidelijk maakt dat er een directe band is tussen de eerste zin (de erfdienstbaarheden) en de daarop volgende zin (de kosten van de ontruiming en onderhoud van de beerput en de nortonwel). Vanwege het feit dat de beerput en waterbron niet meer aanwezig zijn, is de rechtbank van oordeel dat Partij B geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheden. Het is nog interessant om te zien dat de rechtbank heeft geconstateerd dat er een nieuw belang is voor Partij B om altijd via het poortje van het heersende erf naar het dienende erf te gaan. Echter, dit nieuwe belang vormt geen ‘redelijk belang’ voor de uitoefening van de erfdienstbaarheden zoals omschreven en bedoeld in de akte destijds. Dit nieuwe belang leidt dus niet tot een andere conclusie van de rechtbank. Het resultaat: de vordering van Partij A wordt toegewezen.

Conclusie en tips voor de praktijk

Hoewel de uitspraak ziet op een specifiek geval illustreert zij hoe een rechtbank oordeelt over de vordering om een erfdienstbaarheid op te heffen. De uitspraak illustreert tevens het belang om de inhoud en de wijze van uitoefening van erfdienstbaarheden helder vast te leggen. Het is verstandig om bepalingen in de akte op te nemen waarin de partijbedoelingen duidelijk naar voren komen; het moet immers mogelijk zijn om de erfdienstbaarheid over meer dan 100 jaar nog helder en eenduidig uit te leggen conform de oorspronkelijke bedoelingen van partijen.