Bij de ontwikkeling van vastgoedprojecten lopen wij af en toe aan tegen de grenzen van ons goederenrecht. Wij hebben daar al eens over geschreven in het Tijdschrift voor Zakenrecht. Die bijdrage beschrijft wanneer die grenzen in beeld kunnen komen als er gesplitst wordt in appartementsrechten. Een van die situaties doet zich voor bij de vestiging van erfdienstbaarheden wanneer de vestiging plaatsvindt ná de splitsing. In dit artikel zal blijken dat er enkel een praktische (niet-goederenrechtelijke) oplossing is om deze problematiek het hoofd te bieden.
Problematiek
Om de problematiek bij het vestigen van erfdienstbaarheden in geval van een splitsing in appartementsrechten nader te duiden geven wij graag het volgende praktijkvoorbeeld. Bij een projectontwikkeling komt het vaak voor dat een groot perceel nog in dezelfde hand is (van één eigenaar), maar gesplitst zal worden in tweeën, bijvoorbeeld omdat er twee verschillende woontorens zullen worden gerealiseerd die uiteindelijk zullen worden afgenomen door verschillende eindgebruikers/bewoners. Voorstelbaar is dat het in een dergelijk geval wenselijk is om erfdienstbaarheden over en weer te vestigen voor bijvoorbeeld het gebruik van een gemeenschappelijke binnentuin of in verband met de toekomstige buren-situatie/bouwkundige situering over en weer. Gedacht kan worden aan erfdienstbaarheden van overpad, erfdienstbaarheden van uitzicht en het dulden van ramen of een erfdienstbaarheid van legalisering van de bouwkundige toestand.
Als deze erfdienstbaarheden worden gevestigd nadat de splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden, dan zal dat moeten gebeuren met medewerking van alle appartementseigenaars waarmee wij als gevolg van de splitsing in appartementsrechten hoogstwaarschijnlijk geconfronteerd worden. Bij grote projectontwikkelingen zullen dat al snel honderden appartementseigenaars zijn. Het zou daarom praktischer en efficiënter zijn om dergelijke erfdienstbaarheden al te kunnen vestigen als de voor een ontwikkeling vereiste grond nog in één hand is. Dan zou een en ander aan de goederenrechtelijke tekentafel alvast kunnen worden geregeld voorafgaand aan de splitsing in appartementsrechten en de daaropvolgende uitpondingen.
Schijnoplossing
Om die reden wordt wel eens gewerkt met de vestiging van een erfdienstbaarheid onder de opschortende voorwaarde van vervreemding van een van de betrokken erven (ofwel het dienend erf ofwel het heersend erf) aan een derde partij, niet zijnde de partij die de erfdienstbaarheid vestigt. De opschortende voorwaarde is bedoeld om te voorkomen dat de erfdienstbaarheid bij de vestiging reeds door vermenging tenietgaat, vanwege het feit dat het heersend en dienend erf op dat moment in één hand zullen zijn.
In de literatuur wordt echter aangenomen dat de vestiging van een erfdienstbaarheid onder opschortende voorwaarde niet werkt. De reden daarvoor is dat de vestiging van een erfdienstbaarheid een tweezijdige rechtshandeling is. Die kan niet worden verricht als er geen wederpartij is. Dat geldt ook voor een voorwaardelijke tweezijdige rechtshandeling. Daar is hoe dan ook een wederpartij voor nodig. Een vergelijking wordt getrokken met het aangaan van een contract met jezelf onder de opschortende voorwaarde dat een wederpartij wordt gevonden. Dat is ook niet mogelijk. Door verschillende auteurs wordt om die reden een versoepeling van de vermengingsregels voorgesteld, omdat de praktijk zeer gebaat zou zijn bij de mogelijkheid om ‘in eigen hand’ een beperkt recht te vestigen.
Hoe nu verder?
Wij hebben vooralsnog dus geen oplossing voor de bovenstaande problematiek gevonden, behalve de welbekende volmacht die door de uiteindelijke appartementseigenaars aan het betreffende notariskantoor wordt verleend voor het vestigen van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen gedurende een bepaalde periode na oplevering van het alsdan gerealiseerde gebouw. De verlening van zo’n volmacht dient dan middels een kettingbeding ook aan rechtsopvolgers te worden opgelegd. Na oplevering van het project kunnen de vereiste erfdienstbaarheden vervolgens worden gevestigd ten laste of ten behoeve van de in de splitsing betrokken goederen gebruikmakend van de volmacht.
Het bovenstaande geeft wellicht stof tot nadenken over ons goederenrechtelijke systeem en de splitsing van appartementsrechten daarbinnen. De praktijk zou idealiter bouwprojecten volledig aan de goederenrechtelijke tekentafel willen uitdenken, zodat uiteindelijke bewoners en/of gebruikers niet betrokken hoeven te worden bij de goederenrechtelijke structurering voor zover deze nog niet geeffectueerd is. Vooralsnog is dat echter toekomstmuziek en is er ‘slechts’ een oplossing voorhanden waarmee om de inflexibiliteit van ons goederenrecht heen kan worden gewerkt.
