De Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’) heeft op 14 december 2022 – maar liefst 10 jaar na het laatste model – een nieuw model l voor huurovereenkomsten van winkelruimte (en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW) vastgesteld (het ‘model’). Het model, de bijbehorende algemene bepalingen (de ‘algemene bepalingen’) en de handleiding zijn te vinden op www.roz.nl. In het model en de algemene bepalingen is ten opzichte van die van 2012 een aantal tekstuele wijzigingen en verduidelijkingen doorgevoerd. Ook zijn er nieuwe bepalingen toegevoegd en is het model geactualiseerd. Zo is de duurzaamheidsbepaling uitgebreid (met daarbij een bijlage waarin kan worden aangegeven welke duurzaamheidsmaatregelen zijn afgesproken) en zijn er bepalingen opgenomen over elektronische ondertekening, privacy, overheidsmaatregelen, openingstijden en ondermijning. En last but not least: separaat bij het model is een omzethuurbepaling opgesteld waaruit “partijen kunnen putten wanneer zij een omzetgerelateerde huur met elkaar wensen overeen te komen“, aldus de ROZ.
In dit artikel zullen wij een aantal van de hiervoor al kort aangestipte veranderingen in het model ten opzichte van het oude ROZ-model uit 2012 bespreken.
1. Openingstijden (artikel 13)
Als gevolg van een wijziging van de Winkeltijdenwet op 1 januari 2022 is het voor verhuurders niet meer mogelijk om de openingstijden van een winkel af te dwingen, tenzij de huurder daar uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Om deze reden is artikel 13 in het model opgenomen, waarin de openingstijden van de winkel kunnen worden vastgelegd, zodat de huurder daar uitdrukkelijk mee instemt. In het ROZ-model van 2012 werd slechts in (artikel 9.7 van) de algemene bepalingen aandacht besteed aan de openingstijden van het bedrijf in het gehuurde. De vastgestelde openingstijden zijn maandag tot en met zaterdag op bepaalde tijdstippen. De huurder is echter niet verplicht om op zon- en feestdagen geopend te zijn, als dat wettelijk niet is toegestaan. Als de huurder op enig moment niet langer wenst open te stellen op zon- en/of feestdagen terwijl dat wel is overeengekomen, dan moet de huurder schriftelijk een onderbouwd verzoek indienen bij de verhuurder. De verhuurder zal bij zijn beoordeling van het verzoek rekening houden met alle omstandigheden van het geval en zijn toestemming voor aanpassing van de openingstijden niet op onredelijke gronden onthouden. Daarnaast is een belangrijke verduidelijking in het model dat er een exploitatieverplichting geldt binnen deze openingstijden. Huurders dienen hun winkelruimte gedurende de vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk hun bedrijf uit te oefenen.
2. Overheidsmaatregelen (artikel 14)
Een andere belangrijke toevoeging in het model is de regeling inzake overheidsmaatregelen. In verband met de coronacrisis hebben diverse huurders te maken gehad met beperkingen in het gebruik van het gehuurde als gevolg van overheidsmaatregelen. Hoewel de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) kort gezegd heeft geoordeeld dat dergelijke beperkingen niet als gebrek kunnen worden aangemerkt (maar als onvoorziene omstandigheden), acht de ROZ het redelijk dat partijen met elkaar in overleg treden als het gebruik van het gehuurde door overheidsmaatregelen dusdanig beperkt wordt dat het voortzetten van de overeenkomst in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Echter, als er geen andere afspraken zijn gemaakt, blijft de betalingsverplichting van de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst ongewijzigd in stand.
3. Duurzaamheid (artikel 15)
In tegenstelling tot het ROZ-model 2012 dat alleen een algemene vermelding bevat dat partijen zich bewust zijn van duurzaamheid en elkaar zouden helpen om gezamenlijke doelen te bereiken, komt duurzaamheid (ook wel ‘green lease’ genoemd) uitgebreid aan bod in het model (artikel 15). In het model nemen zowel huurder als verhuurder over en weer verplichtingen op zich waar het gaat om duurzaamheidsmaatregelen die volgen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer en om eventuele andere verplichte duurzaamheidsmaatregelen. Partijen wordt aangeraden met elkaar in gesprek te gaan over aanvullende duurzaamheidsmaatregelen en hierover nadere afspraken te maken. De afgesproken duurzaamheidsmaatregelen worden vastgelegd in een aan de huurovereenkomst te hechten bijlage. Als voorbeeld voor mogelijke afspraken kan de door de ROZ opgestelde matrix worden gebruikt. Verder sluit het model in artikel 15 aan bij de energielabelregeling die nu al geldt voor kantoorruimte ex artikel 7:230a BW. Als de regelgeving verandert en het energielabel niet meer geldig is gedurende de huurovereenkomst, moeten de partijen overleggen welke maatregelen nodig zijn. In principe dient de huurder de kosten hiervan te dragen, tenzij het om maatregelen gaat die het casco of casco-plus van het gehuurde aangaan. Ook moeten huurder en verhuurder overleggen over een eventuele aanpassing van de huurprijs, rekening houdend met eventuele besparingen op energielasten voor de huurder als gevolg van maatregelen die door de verhuurder zijn getroffen.
4. Omgevingswet (artikel 16)
Het model houdt ook rekening met de aankomende Omgevingswet, die op termijn in werking zal treden. In artikel 16 van het model is opgenomen dat partijen de bepalingen uit de huurovereenkomst en algemene bepalingen moeten laten aansluiten op de begrippen uit de Omgevingswet. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt – in plaats van het in de huurovereenkomst en algemene bepalingen genoemde Bouwbesluit 2012, Activiteitenbesluit milieubeheer en Besluit energieprestatie gebouwen – de daarvoor in de plaats komende wet- en regelgeving.
5. Bijzondere bepalingen (artikel 17 en verder)
Het model bevat tekstvoorstellen voor eventuele aanvullende bepalingen over het verbruik van energie en/of water, persoonsgegevens en de elektrische ondertekening. Het artikel over energie- en waterverbruik voorziet in de mogelijkheid voor huurders en verhuurders om gegevens te delen om het energie- en waterverbruik te verminderen. Het artikel over persoonsgegevens ziet op de informatieplicht van de verwerker persoonsgegevens. In verband met deze informatieplicht zijn in artikel 35 van de algemene bepalingen de meest voorkomende doeleinden van het verwerken van persoonsgegevens ter uitvoering van een huurovereenkomst opgenomen. Wanneer het privacy statement van verhuurder voorziet in andere of aanvullende doeleinden van verwerking van persoonsgegevens van huurder, dienen partijen het optionele artikel Persoonsgegevens in de huurovereenkomst op te nemen met de vindplaats van de betreffende privacy statements. Tot slot, het optionele artikel over elektronische handtekeningen geeft partijen de mogelijkheid om van de rechtsgeldige optie van een elektronische handtekening gebruik te maken.
Het is overigens opvallend dat de ROZ geen mogelijkheid tot het afspreken van een maximale huurprijsindexering heeft opgenomen in het model, met name gelet op de recente hoge inflatie. Wel is in een aparte bijlage ook een tekstvoorstel opgenomen voor het maken van afspraken over een omzetgerelateerde huurprijs. Hiermee kan artikel 4 uit het model worden vervangen. De regeling gaat uit van een omzethuur met een basishuurprijs (minimumhuurprijs).
Mocht u vragen hebben over het model of met ons willen sparren over het opstellen van een huurovereenkomst op basis van het model, dan kunt u contact opnemen met ons Huurrecht team.
