Regulering van de middenhuur: de upside en de downside

Woningnood, extreem hoge huren, betaalbare woningen en te hoge woonlasten, nu en in de toekomst veel gehoorde problemen. Op zoek naar oplossingen heeft minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) op 19 mei jl. aangekondigd in te willen grijpen in de vrije markt van de middenhuur en met een wetsvoorstel te komen ter regulering daarvan (het Programma ‘Betaalbaar wonen’). Hiermee worden de huren van maar liefst 90% van alle huurwoningen gereguleerd. De upside is voor de huurders maar de downside is voor vastgoedbeleggers. De ruimte van verhuurders om zelf de huurprijs te bepalen verdwijnt immers grotendeels, zodat gevreesd wordt voor het te behalen rendement. Op 29 september jl. heeft de minister zijn plannen in de Tweede Kamer toegelicht: als het aan de minister ligt, hebben huurders van woningen met een huurprijs tot EUR 1.000,- vanaf 1 januari 2024 huurprijsbescherming.

Programma ‘Betaalbaar wonen’

In het Programma Betaalbaar Wonen heeft de minister zijn plannen aangekondigd met daarin drie pijlers:

1. zorgen voor meer betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen door regulering van de middenhuur en verbetering van de positie van koopstarters;
2. aanpakken van te hoge woonlasten voor huurders met een laag inkomen door middel van een verantwoord huurbeleid en hervorming van de huurtoeslag; en
3. zorgen voor een betere bescherming van huurders en kopers door het huur- en koopproces verder te reguleren en door middel van maatregelen die de rechtsbescherming en informatiepositie van huurders en kopers verbetert.

In dit artikel gaan we verder in op het eerste punt, in het specifiek op de regulering van de middenhuur. Want wat houdt dit nu precies in? 

Door middel van het woonwaarderingsstelsel (het WWS), ook wel ‘het puntenstelsel’ genoemd, worden er punten aan een woning toegekend waarmee de kwaliteit van een woning wordt weergegeven. Deze punten worden toegekend op grond van de eigenschappen van een woning. Denk hierbij aan de grootte van een woning, de energieprestatie en een privé buitenruimte. Dus hoe meer punten, hoe hoger de huurprijs mag zijn. Huurprijzen van onder de liberalisatiegrens (op dit moment EUR 763,47 – ongeveer 142 WWS-punten) zijn aan dit puntenstelsel gebonden. De bedoeling is om de huurprijzen in het middensegment van de vrije (geliberaliseerde) huursector ook te koppelen aan het puntensysteem van het WWS, ‘zodat een huurder een eerlijke prijs betaalt, die past bij de kwaliteit van de woning’. Met het voorstel van de minister wordt de liberalisatiegrens dus verhoogd. 

Op dit moment lopen er zogenoemde botsproeven in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Hierbij worden met lokale belanghebbenden inzichten opgehaald in hoe regulering specifiek en lokaal uitwerkt, zodat de exacte vormgeving van het wetsvoorstel bepaald kan worden. Op basis van verschillende scenario’s wordt gekeken naar de effecten van regulering op de betaalbaarheid en het aanbod van het middenhuursegment. In het Programma ‘Betaalbaar Wonen’ gaf de minister aan dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot 187 punten met een maximale huurprijs van EUR 1.000,- en afhankelijk van de uitkomst van de lopende proeven tot 232 punten met een maximale huurprijs van EUR 1.250,-. De onzekerheid omtrent de liberalisatiegrens leidde echter tot veel onrust bij vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars en investeerders, waarna de minister op donderdag 29 september jl. bekend heeft gemaakt dat de grens zal worden opgetrokken tot maximaal EUR 1.000,-. Boven deze puntengrens blijven verhuurders vrij hun eigen huur te bepalen. 

Ook wil de minister onderzoeken of de regulering van de middenhuur kan worden toegepast op reeds lopende huurovereenkomsten. Dit betekent echter een beperking van en daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De mate van inbreuk op het eigendomsrecht moet daarvoor ‘proportioneel’ zijn ten opzichte van de verplichting voor de overheid om huurders te beschermen. De minister gaat daarom onderzoeken of dit plan juridisch haalbaar is. 

In november 2022 komt de minister met een uitgewerkt plan en wordt het exacte bedrag van de huurprijsbescherming bekendgemaakt. Voordat deze plannen daadwerkelijk in de praktijk gaan gelden, moet de minister eerst een wetsvoorstel opstellen, waarna dit wetsvoorstel door zowel de Tweede als de Eerste kamer moet worden goedgekeurd. De minister streeft ernaar het wetsvoorstel eind 2022 af te hebben zodat de nieuwe wet vanaf 1 januari 2024 kan ingaan.

Gevolgen

De plannen van de minister hebben een grote impact op de huurmarkt. Natuurlijk hebben de plannen als upside dat de huurders meer worden beschermd. Het is echter nog maar de vraag of de plannen ook het beoogde doel bereiken: de plannen hebben dus ook een downside. Een mogelijk gevolg is bijvoorbeeld dat beleggers hun vastgoed verkopen omdat ze door middel van de regulering van de middenhuur minder huur kunnen vragen dan in eerste instantie gedacht. Het verkopen van de woning kan dan meer opleveren dan de gereguleerde huurinkomsten. Dergelijke woningen worden vervolgens gekocht door particulieren die er zelf gaan wonen, zodat het aantal middenhuurwoningen juist afneemt. Ook is de verwachting dat verhuurders met relatief kleine verbouwingen de woning aanpassen waarmee ze net buiten de gereguleerde middenhuur vallen. Ook hierdoor zal het aantal middenhuurwoningen alleen maar afnemen. Een ander gevolg kan zijn dat investeerders slechts woningen ontwikkelen die in de vrije sector vallen en de bouw van middenhuurwoningen staken omdat ze met dergelijke woningen minder rendement op de huurwoningen kunnen maken dan verwacht. Ook in dit scenario neemt het aantal middenhuurwoningen dus niet toe. 

Een mogelijke oplossing voor dit probleem is om verhuurders een subsidie te verlenen. Zo loopt er op dit moment een experiment in Amsterdam waarbij projectontwikkelaars 10% korting krijgen op de grondprijs als ze bestaande panden transformeren tot middenhuurwoningen of middenhuurwoningen bouwen. Op deze manier hoopt Amsterdam de bouw van het aantal middenhuurwoningen te bevorderen. Of het verlenen van subsidie op een dergelijke manier op de lange termijn en op grote schaal houdbaar is, is echter discutabel. 

Een ander kritiekpunt is dat het WWS verouderd is en aangepast moet worden, alvorens het puntenstelsel door te trekken naar de middenhuur. Zo ziet het puntenstelsel op dit moment slechts op de woning zelf. Beleggers zijn van mening dat aanvullende diensten van de verhuurder ook moeten meetellen. Denk hierbij aan een algemene sportruimte of een gemeenschappelijke logeerkamer in een appartementencomplex. Dit zijn echter diensten waar de verhuurder in geïnvesteerd heeft, maar die de verhuurder vervolgens niet terugziet in de gereguleerde huurprijs.

Conclusie

Kortom, het wordt nog een hele uitdaging voor de minister om de middenhuur te reguleren op een manier dat het rendabel blijft voor beleggers om te investeren in (de nieuwbouw van) middenhuurwoningen. Eind van dit jaar moet het wetsvoorstel klaar zijn. Hieruit zal blijken hoe de plannen precies uitgevoerd moeten worden.