Vakantieverhuur in Amsterdam, mag dit?

De boete die gemeenten kunnen opleggen voor illegale verhuur van een woning wordt verviervoudigd. Dat schrijft minister Kajsa Ollongren woensdag 13 maart 2019 in een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer. Daartoe gaat de maximale bestuurlijke boete bij overtreding van de lokale verhuurregels van EUR 20.750 naar EUR 83.000 bij herhaaldelijke overtredingen. 

Dit is één van de middelen waarmee de minister de ongewenste effecten van toeristische verhuur wil aanpakken. Door dergelijke voornemens vanuit Den Haag gaat de huiseigenaar dan wel huurder logischerwijs twijfelen aan zijn bevoegdheid om zijn of haar (huur)huis op een platform als Airbnb te (onder)verhuren. Want is dit nu illegaal, of niet? In dit artikel wordt een en ander verhelderd voor bewoners van de gemeente Amsterdam.

Toepasselijke wet- en regelgeving

Bestemmingsplan

Een bestemmingsplan is een ruimtelijk plan waarin de gemeente vastlegt wat de bestemming van de grond is. Tevens worden er nadere regels gegeven omtrent het gebruik van die bestemming. Grond kan bijvoorbeeld bestemd zijn voor een woning (“een complex van ruimten dat blijkens zijn inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouden”).

Huisvestingswet en huisvestingsverordening

De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om een Huisvestingsverordening vast te stellen met nadere regels voor de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor Amsterdam zijn dergelijke regels vastgelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.

Huurovereenkomst

In geval van een huurwoning geldt dat, buiten het feit dat moet zijn voldaan aan de bovengenoemde wet- en regelgeving, kortstondige vakantieverhuur ook in overeenstemming moet zijn met de huurovereenkomst. Op grond van de wet is het uitgangspunt dat onderverhuur van een (hele) woning in beginsel niet is toegestaan, hiervan kan wel worden afgeweken in de huurovereenkomst. Wat betreft het onderverhuren van een gedeelte van een woning geldt dat de huurder hiertoe in beginsel wel gerechtigd is. Deze bevoegdheid kan echter worden uitgesloten in de huurovereenkomst.

Splitsingsakte

Is er sprake van een appartement, dan zijn de regels uit het splitsingsreglement van toepassing. Op grond van de wet kan een dergelijk reglement bepalingen bevatten omtrent het gebruik van het appartement door de eigenaar. Hierin kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de woning volgens de in de splitsingsakte opgenomen bestemming moet worden gebruikt (woning voor privédoeleinden). Afwijkend gebruik is dan slechts mogelijk met toestemming van de leden van de Vereniging van Eigenaren. Tevens kan een uitdrukkelijk verbod worden opgenomen voor (bijvoorbeeld) kortdurende vakantieverhuur via Airbnb of soortgelijke platforms.

Kortstondige vakantieverhuur | Verhuur gehele woning

Uit de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 blijkt dat het (onder)verhuren van een woning in het kader van kortstondige vakantieverhuur niet is toegestaan zonder de hiervoor benodigde vergunning. Gebeurt dat wel, dan is er sprake van illegale woningonttrekking. Woningonttrekking houdt in dat een woning wordt onttrokken aan de bestemming tot bewoning. Dit kan het geval zijn als een woning wordt gebruikt voor vakantieverhuur, omdat de mogelijkheid tot bewoning door de eigenaar of huurder dan wordt uitgesloten (ook indien dit slechts eenmalig is). In bepaalde gevallen kan echter van deze vergunningsplicht worden afgeweken, namelijk zolang:

1. de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
2. vakantieverhuur maximaal 30 dagen per jaar plaatsvindt;
3. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
4. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie, en
5. de hoofdbewoner, de vakantieverhuur (voorafgaand) meldt aan de gemeente via de hiervoor bestemde website van de gemeente Amsterdam.

 Kortstondige vakantieverhuur | Gedeeltelijke verhuur

Bovenstaande is van toepassing op het kortstondig (onder)verhuren van een gehele woning. Het (kortstondig) gedeeltelijke gebruik van een woning tegelijk met de hoofdbewoner, kwalificeert als Bed & Breakfast. Ook in het geval er géén ontbijt wordt geserveerd. Het gebruik van een gedeelte van de woning (Bed & Breakfast) moet aldus worden onderscheiden van het gebruik van de gehele woning als vakantiewoning.

Op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 is voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van een Bed & Breakfast geen vergunning noodzakelijk zolang:

1. de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en deze bewoner ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
2. de bestemming tot bewoning overheersend blijft (ten hoogste 40% van de woning mag worden gebruikt voor verhuur aan toeristen);
3. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend; en
4. de hoofdbewoner, voordat het gebruik ten behoeve van Bed & Breakfast start, het gebruik heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.

Daarnaast is van belang dat de ruimte waar de gasten verblijven geen opzichzelfstaande woonruimte mag zijn. Dit is het geval wanneer de ruimte beschikt over een eigen opgang en eigen voorzieningen, zoals een keuken en toilet. De hoofdbewoner mag bovendien geen Bed & Breakfast exploiteren indien hij op vakantie is. Wordt niet aan bovenstaande regels voldaan, dan is sprake van woningonttrekking, waarvoor een vergunning nodig is.

Nog meer regels…

Buiten bovenstaande bestuursrechtelijke regels geldt ook nog dat u toeristenbelasting en inkomstenbelasting moet betalen en in bepaalde gevallen gelden er ook strengere brandveiligheidseisen aan de woning.

Afsluiting

Het handhaven van de regels voor vakantieverhuur houdt de gemeente Amsterdam druk bezig. Indien en voor zover aan de hierboven genoemde voorwaarden wordt voldaan, kunt u uw woning (onder)verhuren via Airbnb of een soortgelijk platform zonder het risico te lopen een boete te ontvangen. Lapt u de regels aan uw laars, dan loopt u het risico op een forse boete die mogelijk in de toekomst nog veel hoger uitvalt. 

Met het wetsvoorstel wil de minister de gemeenten overigens nog meer mogelijkheden geven om de toeristische verhuur van woningen in goede banen te leiden, zoals het verplicht vermelden van een  registratienummer. Voor nu geldt dat slechts bovenstaande regels van toepassing zijn. 

De reactietermijn van de internetconsultatie van het wetsvoorstel loopt tot en met 12 april 2019.