Op 26 januari 2021 gaf het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw antwoord op de volgende vraag: voor wiens rekening komt de vergissing in de vermelding van de startdatum van de bouw in de aannemingsovereenkomst?

Het antwoord op deze vraag luidt als volgt: de vergissing in de vermelding van de startdatum van de bouw in de aannemingsovereenkomst komt voor rekening van de ondernemer als opsteller van de aannemingsovereenkomst. Het beroep op overmacht en onvoorziene omstandigheden worden door de arbiter gepasseerd. De ondernemer wordt veroordeeld tot betaling van een gefixeerde schadevergoeding.

Feiten

Op 6 december 2017 zijn een Ondernemer en een Verkrijger een aannemingsovereenkomst overeengekomen voor de bouw van een appartementengebouw, waarvan het appartement van de Verkrijger deel uitmaakt. In artikel 5 lid 1 van de overeenkomst is bepaald dat de Ondernemer het privé-gedeelte binnen 330 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw geheel voor bewoning gereed zal opleveren.

Verder is in artikel 5 lid 2 van de overeenkomst bepaalt: “De bouw van het gebouw is begonnen op 13 november 2017. De Ondernemer zal binnen acht (8) dagen na de aanvang daarvan de aanvangsdatum van de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn schriftelijk aan de Verkrijger mededelen.”

Op 17 januari 2018 heeft de Ondernemer aan alle verkrijgers een bericht gestuurd waarin hij heeft meegedeeld: “Beste mensen, vandaag was het moment daar dat de eerste paal erin is geschroefd, zie de afbeelding van vandaag. Dit is tevens het moment waarop de bouw is gestart volgens het contract. […]”. Het appartement van de Verkrijger wordt uiteindelijk op 19 februari 2020 opgeleverd.

Geschil

Partijen discussiëren over de startdatum van de bouw. Volgens de Verkrijger is dat 13 november 2017, zoals opgenomen in artikel 5 lid 2 van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Volgens de Ondernemer is dat 17 januari 2018, de datum waarop de eerste paal is geschroefd.

De Verkrijger is van mening dat zijn appartement 239 kalenderdagen te laat is opgeleverd en maakt aanspraak op de gefixeerde schadevergoeding. Volgens de Verkrijger was 24 juni 2019 namelijk de 330^ste werkbare werkdag. Met ingang van 25 juni 2018 tot en met 18 februari 2019 zijn dus 239 kalenderdagen verstreken.

De Ondernemer betwist dit en betoogt dat gebruik is gemaakt van modelovereenkomsten van Woningborg die op verschillende onderdelen kunnen worden aangepast aan de toepasselijke feitelijke situatie. Dat is in deze situatie (onder andere) gebeurd op het punt van de startdatum van de bouw. Uit de toelichting van de Ondernemer ter zitting volgt dat deze wijziging van artikel 5 lid 2 van de overeenkomst terecht is gekomen in drie aannemingsovereenkomsten. Aanvankelijk werden de aannemingsovereenkomsten door de makelaar/ontwikkelaar namens de Ondernemer ondertekend. Omdat sprake was van standaard modelovereenkomsten heeft de Ondernemer de individuele overeenkomsten niet gecontroleerd en gaat het hierbij volgens de Ondernemer om een vergissing.

De Ondernemer is van mening dat het voor de Verkrijger, op grond van het bericht van 17 januari 2018, duidelijk was dat de daadwerkelijke startdatum bouw 17 januari 2018 is en dat de Verkrijger zich ten onrechte beroept op de in de overeenkomst opgenomen datum. Vooral omdat de zinsnede dat de Ondernemer de startdatum bouw nog bekend zal maken is gehandhaafd in artikel 5 lid 2.

Verder heeft de Ondernemer zich beroepen op onwerkbare werkdagen als gevolg van het weer, op vertraging van de uitvoering van het parkeerdek en op vertraging in de aanleg van de nutsvoorzieningen door het nutsbedrijf. Volgens de Ondernemer is sprake van overmacht en onvoorziene omstandigheden op grond waarvan haar bouwtijdverlenging dient te worden verleend of in ieder geval de boete moet worden gematigd. De Ondernemer heeft zich er verder over beklaagd dat de Verkrijger zijn schade als gevolg van de gestelde te late oplevering in het geheel niet heeft onderbouwd en de stelling ingenomen dat er geen sprake is van schade.

Uitspraak Raad van Arbitrage voor de Bouw

De arbiter is van oordeel dat partijen duidelijk zijn overeengekomen dat als startdatum bouw heeft te gelden 13 november 2017. Dat de standaardzin, dat de Ondernemer deze datum nog bekend zal maken, in de modelovereenkomst is blijven staan doet daar niet aan af. Evenmin doet daaraan af dat kennelijk sprake is van een vergissing, want die vergissing komt voor rekening van de Ondernemer, die heeft te gelden als de opsteller van de overeenkomst.

Doordat de arbiter uitgaat van 13 november 2017 als startdatum bouw komt hij tot de conclusie dat eind juni 2019 nog 5 werkbare werkdagen resteerden van de bouwtijd. Dit betekent dat de 330^ste werkdag valt op vrijdag 5 juli 2019. Omdat de Ondernemer volgens artikel 5 lid 1 van de overeenkomst het gebouw binnen 330 werkbare werkdagen dient op te leveren, heeft 5 juli 2019 in dit geval dus te gelden als de uiterste opleverdatum. Dit betekent dat de arbiter aan het verweer van de Ondernemer over de te late oplevering van de nutsvoorzieningen niet meer toekomt, omdat dit verweer ziet op de periode vanaf 18 november 2019. De bouwtijd is volgens de arbiter dus overschreden met 230 kalenderdagen en aan de Verkrijger komt 230 x € 27,95 = € 6.428,50,- gefixeerde schadevergoeding toe.

Dat de verkrijger volgens de Ondernemer geen schade zou hebben geleden door de te late oplevering, acht de arbiter niet aannemelijk. Daarbij kan volgens de arbiter onder andere gedacht worden aan dubbele (woon)lasten. Dat de Verkrijger haar schade in het geheel niet heeft onderbouwd is in dit geval niet relevant, omdat partijen een gefixeerde schadevergoeding zijn overeengekomen voor het geval de bouwtijd wordt overschreden. Met deze gefixeerde schadevergoeding wordt een discussie over de geleden schade juist voorkomen.

Relevantie voor de praktijk

Indien men voornemens is om gebruik te maken van een modelovereenkomst dan is het van belang om de overeenkomst te laten controleren door een advocaat, vóórdat de overeenkomst wordt gesloten met een eindgebruiker van het te realiseren vastgoedproject. Een ondernemer kan zich in een dergelijk geval namelijk niet beroepen op een standaardzin die in de modelovereenkomst is blijven staan. Hij is, als opsteller van de overeenkomst met de eindgebruiker, verantwoordelijk voor de juistheid daarvan. Indien in de overeenkomst staat dat de eindgebruiker recht heeft op een gefixeerde schadevergoeding bij het overschrijden van de bouwtijd, zal de ondernemer bij overschrijding deze schadevergoeding dienen te betalen, zonder dat de daadwerkelijke schade van de eindgebruiker hoeft te worden aangetoond.

Wij kunnen u uiteraard adviseren over het gebruik van modelovereenkomsten en overeenkomsten opstellen die aansluiten bij uw behoefte.