Op 20 januari 2023 heeft het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) de Beleidsregel vervreemding onroerende zaken aangepast. De aanpassing maakt duidelijk dat zorginstellingen nu altijd goedkeuring krijgen voor een één-op-één transactie met andere (jeugd)zorginstellingen, woningcorporaties of gemeenten (in plaats van een openbaar biedingsproces). Daarnaast wordt expliciet de mogelijkheid geboden om af te wijken van het uitgangspunt dat bij meerdere taxaties, de hoogste taxatiewaarde moet worden gevolgd. Het CSZ kan nu ook niet op geld waardeerbare maatschappelijke opbrengsten en andere voordelen voor de zorginstelling mee laten wegen in de beoordeling van de verkoopprijs in het licht van de taxaties. Met deze aanpassingen wordt beoogd het vastgoed van de zorg beter te behouden voor wonen en zorg.

Eén-op-één transactie met maatschappelijke partijen
Uitgangspunt van de regels van het CSZ is dat zorginstellingen vastgoedtransacties moeten doen door middel van een open en transparant proces. Eerder bestond echter al de mogelijkheid in uitzondering daarop goedkeuring te vragen aan het CSZ voor een één-op-één transactie. 

In de Beleidsregel is nu vastgelegd dat het CSZ altijd zal instemmen met zo’n goedkeuringsverzoek als het gaat om een één-op-één transactie met een maatschappelijke partij. De toestemming moet dus wel alsnog gevraagd worden, maar dat is niet meer dan een formaliteit en hoeft niet verder gemotiveerd te worden. Onder een maatschappelijke partij worden de volgende partijen verstaan:

• zorgaanbieders 
• jeugdzorginstellingen
• woningcorporaties
• gemeenten

De mogelijkheid om goedkeuring te vragen voor een één-op-één transactie met andere partijen is ook nog mogelijk, maar leidt niet vanzelfsprekend tot goedkeuring en moet wél worden gemotiveerd.

Afwijken hoogste taxatiewaarde
In het geval van een één-op-één transactie vereist het CSZ in beginsel tenminste twee onafhankelijk opgemaakte taxaties. Uitgangspunt is dat voor goedkeuring van het CSZ vereist is dat bij verschillende uitkomsten van deze taxaties de hoogste taxatiewaarde moet worden gevolgd. Als gevolg van de aanpassing wordt echter nadrukkelijk de mogelijkheid geboden om van dit uitgangspunt af te wijken als de zorginstelling de redenen hiervoor bij het CSZ goed kan motiveren. Dit is mogelijk gemaakt omdat niet alle maatschappelijke opbrengsten of voordelen in geld zijn uit te drukken. Het CSZ kan deze opbrengsten en voordelen nu in de beoordeling van de transactie betrekken. Het toezicht dat het CSZ hier levert is dus maatwerk. Deze afwijkingsmogelijkheid is van toepassing op vastgoedtransacties met zowel maatschappelijke partijen als andere partijen.

Voor het toestaan van een afwijking kan het CSZ wel inhoudelijke eisen stellen aan de overeenkomst, zoals bijvoorbeeld een anti-speculatiebeding.

Ontwikkeling College Sanering Zorginstellingen
De aanpassingen getuigen van een flexibelere opstelling van het CSZ in de beoordeling van zorgvastgoedtransacties die past bij de diverse kritiek op de legitimiteit van het toezicht door het CSZ. De eerdere aanpassing (zie daarover dit nieuwsbericht) op basis waarvan het CSZ de vervreemding van klein zorgvastgoed al niet meer beoordeeld, past in dezelfde lijn.

Vraag is voor hoe lang het CSZ nog zijn toezichttaak behoudt. Bedoeling van het wetsvoorstel voor de Wet integere bedrijfsvoering zorgaanbieders, die in oktober 2022 ter internetconsultatie is voorgelegd, is dat de Wet toelating zorginstellingen komt te vervallen en het CSZ ophoudt te bestaan.

Het wetsvoorstel bevat een andere wijze van toezicht dat volgens de wetgever beter past bij het huidige stelsel en de huidige verdeling van verantwoordelijkheden. Het voorziet in randvoorwaarden voor het nemen van een zorgvuldig besluit ten aanzien van van betekenis zijnde transacties, waaronder in elk geval vastgoedtransacties. Naast de interne toezichthouder van de zorginstelling, zal de NZa toezicht kunnen houden op de naleving van deze bepalingen.

Voor meer informatie over het toezicht door het College Sanering Zorginstellingen kunt u contact opnemen met Nick Suurmond of Lieke Bartelsman.