Aannemers opgelet! Nieuwe regels over aansprakelijkheid na oplevering
Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet Kwaliteitsborging voor bouwen (Wkb). Deze wet strekt ertoe de bouwkwaliteit te verbeteren door de rechtspositie van de opdrachtgever bij de aanneming van bouwwerken te versterken, onder ander door een wijziging van artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Artikel 7:758 BW regelt de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het werk. Voorheen gold (slechts) dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit geldt sinds 1 januari 2024 echter niet meer onverkort aangezien een nieuw lid aan artikel 758 is toegevoegd, namelijk:
“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”
Door dit vierde lid komen nu ook gebreken die ná de oplevering worden ontdekt voor rekening van de aannemer als die gebreken aan de aannemer zijn toe te rekenen. Een aantal aspecten verdient daarbij de aandacht.
Semidwingend recht
Lid 4 is van semi-dwingend recht. Dat betekent dat wanneer de opdrachtgever een consument is, van deze bepaling niet ten nadele van de opdrachtgever mag worden afgeweken. In relatie tot professionele opdrachtgevers kan alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken als dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dit heeft belangrijke implicaties voor (onder andere) de toepassing van de UAV 2012 en de UAV-GC 2005.
UAV 2012 en UAV-GC 2005
Op veel aannemingsovereenkomsten worden namelijk de standaardvoorwaarden van de UAV 2012 of de UAV-GC 2005 van toepassing verklaard. Het uitgangspunt van §12 UAV 2012 en §28 UAV-GC 2055 is dat de aannemer niet meer aansprakelijk is na oplevering van het werk, tenzij het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer en de opdrachtgever heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Dit uitgangspunt staat haaks op het uitgangspunt van het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW.
Het enkel van toepassing verklaren van de UAV 2012 of UAV-GC 2005 is echter niet voldoende om van lid 4 af te wijken. Lid 4 vereist namelijk dat uitdrukkelijk en in de overeenkomst, dus niet in de algemene voorwaarden, moet worden afgeweken. Mocht een aannemer willen afwijken, dan doet hij er dus goed aan om dit uitdrukkelijk in het lichaam van de aannemingsovereenkomst op te nemen. Doet hij dit niet, dan kan de opdrachtgever de strijdige bepalingen van de UAV 2012 of UAV-GC 2005 vernietigen op grond van artikel 3:40 lid 2 BW en geldt de aansprakelijkheidsregel uit artikel 7:758 lid 4 BW alsnog.
Conclusie
Met de invoering van de Wkb is de regeling voor aansprakelijkheid na oplevering van een bouwwerk gewijzigd in het voordeel van de opdrachtgever. De aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken is hiermee aanzienlijk verruimd. Indien de aannemer hierover andere afspraken wenst te maken is het toepassen van de UAV 2012 of UAV-GC 2005 niet voldoende, maar zal in de overeenkomst zelf expliciet moeten worden afgeweken van de nieuwe wettelijke bepaling, anders geldt het verruimde aansprakelijkheidsregime.
