Aannemers, projectontwikkelaars en kopers opgelet: de werking van het retentierecht tegen rechten van derden
De Hoge Raad heeft op 23 juni 2023 een uitspraak gedaan die verduidelijkt wanneer een schuldeiser het retentierecht kan inroepen. Deze uitspraak geeft meer duidelijkheid over de reikwijdte van het retentierecht en is belangrijk onder anderen voor aannemers, projectontwikkelaars en kopers van nieuwbouwprojecten.
Het retentierecht
Het retentierecht is de bevoegdheid van een schuldeiser om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat zijn vordering wordt voldaan (art. 3:290 BW). Voor het ontstaan van een retentierecht gelden als vereisten dat de schuldeiser die het retentierecht wil inroepen een opeisbare vordering heeft op zijn wederpartij en dat tussen deze vordering en de eigen verplichting tot afgifte van een zaak voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen (art. 6:52 lid 1 BW). Een bekend voorbeeld van het retentierecht bij bouwprojecten is de aannemer die een groot hek om het bouwterrein plaatst en daarmee de oplevering van het werk opschort. Op het hek wordt vervolgens duidelijk vermeld dat de aannemer zijn retentierecht uitoefent. Op die manier kan de aannemer betaling van zijn factuur afdwingen.
Het retentierecht kan door een schuldeiser tegen een derde worden ingeroepen als die derde een jonger recht op de zaak heeft (art. 3:291 lid 1 BW). Daarvoor is vereist dat de derde een recht op de zaak heeft verkregen nadat de vordering van de schuldeiser was ontstaan en de zaak in de macht van de schuldeiser is gekomen. Het retentierecht kan ook tegen een derde worden ingeroepen met een ouder recht, wanneer de vordering van de schuldeiser voortkomt uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was aan te gaan, of wanneer de schuldeiser geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen (art. 3:291 lid 2 BW).
Het arrest van 23 juni 2023
Over naar het recente arrest van de Hoge Raad. De casus die tot het arrest heeft geleid is de volgende. Een aannemer heeft met diens opdrachtgever een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van twintig appartementen en commerciële ruimten. Eén van deze appartementen wordt op 24 juni 2010 door de opdrachtgever geleverd aan een koper. Op 5 september 2011 oefent de aannemer zijn retentierecht uit op alle appartementen, waaronder ook het appartement van de koper. Op 14 oktober 2011 levert de koper haar appartement aan haar broer, die het appartement daarna aan zijn partner heeft geleverd, waarna het appartement uiteindelijk op 23 november 2016 weer terug aan de oorspronkelijke koper is geleverd.
De rechtbank oordeelde dat de koper ten opzichte van de aannemer geldt als een derde met een jonger recht. De rechtbank komt tot dit oordeel omdat de koper pas gerechtigd werd tot het appartement op 23 november 2016, wat later in de tijd is dan het ontstaansmoment van de vordering van de aannemer. Het retentierecht is op 5 september 2011 uitgeoefend, vanaf welk moment de aannemer op een voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over het appartement zou hebben. In hoger beroep oordeelt het hof dat koper moet worden aangemerkt als derde met een ouder recht. Het past volgens het hof niet in het systeem van de wet dat de koper voorafgaand aan de leveringen aan de broer/diens partner als derde met een ouder recht wordt aangemerkt, maar dat na de teruglevering aan koper het retentierecht ruimer inroepbaar zou zijn. In cassatie wordt geklaagd over het oordeel van het hof dat voldoende duidelijk was gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank dat eiseres moet worden aangemerkt als een derde met een jonger recht. De Hoge Raad acht het oordeel van het hof onbegrijpelijk en vernietigd op deze grond het arrest van het hof.
Werking retentierecht tegen derden
Interessant is dat de Hoge Raad enkele relevante overwegingen heeft opgenomen over de bevoegdheid van de schuldeiser om het retentierecht in te roepen tegen derden. Als eerste stelt de Hoge Raad dat wanneer een derde met een ouder recht als bedoeld in art. 3:291 lid 2 BW zijn recht op de zaak overdraagt aan een ander, deze ander tegenover de schuldeiser dezelfde positie behoudt als de derde met een ouder recht had. Dat betekent dat als de schuldeiser zijn retentierecht volgens art. 3:291 lid 2 BW niet kan inroepen tegenover een derde met een ouder recht, de schuldeiser het retentierecht ook niet kan inroepen tegen degene die van die derde, al dan niet rechtsreeks, een recht op de zaak heeft verkregen. De Hoge Raad erkent dat uit de tekst van art. 3:291 lid 1 BW anders lijkt te volgen, maar stelt dat deze uitleg strookt met de aard van het retentierecht en geen afbreuk doet aan het uitgangspunt dat de gerechtigde tot de zaak het niet in zijn macht mag hebben om het retentierecht teniet te doen door overdracht van zijn recht. Een andere opvatting zou ertoe leiden dat de positie van de schuldeiser verbeterd wordt door de overdracht, terwijl daarnaast de derde met een ouder recht belemmerd wordt in het overdragen van zijn recht op de zaak aan een ander, aangezien die ander in een ongunstigere positie komt tegenover de schuldeiser. Hiervoor bestaat volgens de Hoge Raad geen rechtvaardiging.
Kortom, deze uitspraak maakt duidelijk dat indien de schuldeiser het retentierecht niet kan inroepen tegen een derde met een ouder recht als bedoeld in art. 3:291 lid 2 BW, het retentierecht ook geen werking kan hebben tegen degene die van die derde, al dan niet rechtstreeks, een recht op de zaak heeft verkregen. Het is voor zowel verkopers als kopers bij onder meer nieuwbouwprojecten relevant om te weten dat als een aannemer of andere schuldeiser tegenover een verkoper niet tot uitoefening van het retentierecht kan overgaan, ook een latere koper niet geconfronteerd kan worden met een retentierecht wanneer deze een recht op de zaak verkrijgt.
Voor meer informatie over het retentierecht kunt u contact opnemen met één van onze specialisten.
