Conclusie A-G over de uitleg van het Didam-arrest
De partijen in de rechtszaak die heeft geleid tot het Didam-arrest, zijn terug bij de Hoge Raad. Daar wordt nu, dit keer via de bodemprocedure, hetzelfde geschil voorgelegd. De Hoge Raad wordt gevraagd om de regels uit te leggen die hij in het Didam-arrest heeft gegeven. De advocaat-generaal (A-G), die de Hoge Raad adviseert, heeft zijn conclusie inmiddels geschreven. Daarin roept hij de Hoge Raad op om de Didam-regels te verduidelijken en beperkt uit te leggen.
Waar ging het Didam-arrest over?
De Hoge Raad stelde in het Didam-arrest dat een overheidslichaam is gebonden aan het gelijkheidsbeginsel, dat strekt tot het bieden van gelijke kansen. Dit brengt met zich mee dat een overheidslichaam, wanneer het voornemens is een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Het overheidslichaam moet de koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria (de Didam-procedure). De verplichting tot het volgen van een Didam-procedure bestaat niet als blijkt dat er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. Dit laatste dient ook te worden vastgesteld op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Reacties op het Didam-arrest
Het arrest heeft het nodige stof doen opwaaien en heeft geleid tot vele vragen vanuit de praktijk (conclusie A-G, 1.4-1.5, met verwijzingen naar literatuur). Hoewel inmiddels uit (lagere) rechtspraak blijkt dat de reikwijdte van het Didam-arrest breder is dan de verkoop van onroerende zaken, blijft onduidelijk wat nu precies het toepassingsbereik van het arrest is. Bovendien vraagt men zich af wat de rechtsgevolgen zijn indien de Didam-procedure niet wordt gevolgd. Leidt dat tot nietigheid of vernietigbaarheid of kan hieruit slechts een verplichting tot schadevergoeding ontstaan? In het verlengde daarvan is onduidelijkheid over vastgoedtransacties uit het verleden. waarbij de Didam-procedure niet is gevolgd. Kortom, het arrest leidde tot grote rechtsonzekerheid.
Aan die rechtszonzekerheid komt binnenkort wellicht een einde. De partijen in de rechtszaak die heeft geleid tot het Didam-arrest zijn namelijk via de bodemprocedure weer bij de Hoge Raad terecht gekomen. Een groot aantal vragen die nog openstaan wordt daar aan de orde gesteld. A-G Snijders, die de Hoge Raad adviseert, heeft in zijn conclusie inmiddels een standpunt ingenomen.
Conclusie A-G Snijders
In zijn conclusie beschrijft Snijders dat er twee lezingen van het arrest mogelijk zijn. Bij de eerste lezing moet er altijd mededingingsruimte worden geboden, tenzij er maar één serieuze gegadigde is (conclusie A-G, 3.37). Bij de andere lezing moet er slechts mededingingsruimte worden geboden als er geen goede reden bestaat om met één bepaalde gegadigde in zee te gaan. In dat geval moet de Didam-procedure worden gevolgd, tenzij er maar één serieuze gegadigde is (conclusie A-G, 3.34-3.36). Snijders verdedigt deze tweede lezing (conclusie A-G, 3.35-3.49). Het gelijkheidsbeginsel op zichzelf brengt namelijk niet met zich mee dat er steeds zonder meer ruimte moet zijn voor potentiële gegadigden om mee te dingen (conclusie A-G, 3.9-3.10, 3.28). Dit blijkt ook niet uit de andere gronden waar de Hoge Raad zijn beslissing op heeft gebaseerd, integendeel zelfs (conclusie A-G, 3.31-3.36). Deze lezing is volgens Snijders ook het meest wenselijk, omdat hiermee de impact van het arrest minder groot is en de regels beter aansluiten bij de bestaande praktijk (conclusie A-G, 3.37). Er zal immers betrekkelijk snel sprake zijn van een ‘goede reden’ om met één gegadigde in zee te gaan, waardoor een Didam-procedure achterwege kan blijven (conclusie A-G, 3.37). Een ‘goede reden’ kan er bijvoorbeeld zijn als het volgen van de Didam-procedure onevenredige kosten met zich meebrengt of als de verkoop onderdeel is van een meeromvattend plan (conclusie A-G, 3.39).
Snijders gaat ook in op de vraag wat het rechtsgevolg is als de regels uit het Didam-arrest niet worden gevolgd. Het huidige recht biedt volgens Snijders in ieder geval geen grond voor nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst (conclusie A-G, 4.2-4.18). De enige mogelijke sanctie is een verplichting tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad (conclusie A-G, 4.21). Andere sancties moeten worden overgelaten aan de wetgever, die een evenwichtige regeling kan maken waarin rekening wordt gehouden met de belangen van alle partijen, aldus Snijders (conclusie A-G, 4.20).
De Hoge Raad is nu aan zet om een arrest te wijzen. Als de Hoge Raad de conclusie van de A-G volgt, dan wordt de soep van het Didam-arrest duidelijk (een stuk) minder heet gegeten dan aanvankelijk werd gedacht. Het is echter nog maar de vraag of de conclusie wordt gevolgd, zeker gezien het feit dat de Hoge Raad bij het Didam-arrest zelf niet met de A-G is meegegaan. De uitspraak van de Hoge Raad is voorlopig bepaald op 25 oktober 2024.
Meer weten? Onze specialisten Mark Moolhuizen en Michelle Koomen staan voor u klaar.
Zie daarnaast ons webinar over het Didam-arrest waarbij aan de hand van twee jaar jurisprudentie richtlijnen voor de praktijk worden gegeven: Webinar twee jaar Didam-arrest.
