Corona en huurkorting: De Hoge Raad doet uitspraak

Lang verwacht, en nu toch gekomen: de Hoge Raad heeft de dag voor kerst een arrest gewezen over de vraag of huurders van winkels en horeca recht hebben op huurvermindering in verband met coronamaatregelen. Die vraag heeft de Hoge Raad bevestigend beantwoord.

Sinds de uitbraak van corona is deze vraag al meerdere malen voorgelegd aan kantonrechters en hoven. De coronacrisis leidde (en leidt)  immers voor veel bedrijven – en dan met name de detailhandel en horeca – tot (verplichte) sluiting en andere beperkende maatregelen, waardoor de omzet kelderde of volledig wegviel. Veel huurders hebben geprobeerd om die pijn te delen met hun verhuurders, wat zich dan zou moeten vertalen in een tijdelijke huurkorting. Dat leidde vervolgens tot discussies over de vraag of, en zo ja, welke huurkorting dan gerechtvaardigd zou zijn, mede in het licht van de door veel huurders van de overheid ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Op deze vragen is in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. Om die reden is – in een rechtszaak die zich over dit onderwerp afspeelde bij de kantonrechter Roermond – een aantal vragen ter beantwoording voorgelegd aan de Hoge Raad. Op die vragen is nu dus antwoord gekomen.

De Hoge Raad heeft kort samengevat overwogen:

• De coronamaatregelen zijn geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW maar wél een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW, in ieder geval voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Het gaat hierbij niet alleen om verplichte sluiting maar ook om andere maatregelen (en zelfs adviezen) die ertoe leiden dat de huurder zijn bedrijf ‘niet of slechts in geringe mate kan exploiteren’. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde wordt ook begrepen dat geen of veel minder publiek in de gehuurde winkel- of horecaruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie
• Het ligt volgens de Hoge Raad voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen aan de hand van de zogenoemde ‘vastelastenmethode’. Op basis van deze methode wordt de ontvangen TVL rechtstreeks in mindering gebracht op de vaste lasten van de huurder, waarbij de overgebleven ‘pijn’ op basis van omzetdalingen gelijkelijk tussen partijen wordt gedeeld. De formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50% (we verwijzen naar punt 3.4.4 van het arrest: de Hoge Raad geeft in deze overweging een voorbeeld berekening);
• De Hoge Raad bouwt ruimte in voor bijzondere omstandigheden. Zo wordt benadrukt dat er reden kan zijn om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder, bijvoorbeeld vanwege de hoedanigheid of de financiële positie van partijen.

 Al met al een duidelijke uitspraak, die houvast biedt, niet alleen voor partijen die met elkaar een minnelijke regeling willen treffen, maar ook voor rechters die in vergelijkbare zaken moeten beslissen.