De crisis rondom het COVID-19 virus (coronavirus) heeft een grote invloed op de economische bedrijvigheid, ook binnen de vastgoed- en bouwsector. Enkele (verwachte) gevolgen zijn een afname in vastgoedinvesteringen, een minder snelle stijging van de huren en een koersdaling van vastgoedaandelen op de beurs. In dit artikel geven wij specifiek de effecten weer van de coronacrisis op de bouwsector, aangezien deze mogelijk op meerdere manieren zal worden getroffen.

Update 31 maart

Problematiek in de bouwsector

De coronacrisis zal naar verwachting problemen voor de Nederlandse bouwsector opleveren als het gaat om de beschikbaarheid van personeel en de levering van grondstoffen en materialen vanuit China en vanuit andere landen waarin de productie hinder ondervindt van de coronacrisis. Buitenlandse arbeidskrachten, voornamelijk Polen en Slowaken, zullen immers vervangen moeten worden door (Nederlandse) (uitzend)krachten, die gezien de toegenomen vraag veelal duurder zullen zijn. Materialen zullen niet beschikbaar zijn of slechts tegen hogere prijzen.

Aannemers en opdrachtgevers zullen daardoor geconfronteerd worden met vertragingen en/of prijsverhogingen. Als gevolg hiervan rijzen er juridische vragen over lopende bouwprojecten, bijvoorbeeld of partijen door de gevolgen van de coronacrisis ontheven worden van hun contractuele verplichtingen en wie het risico draagt van prijsverhogingen.

Hoewel het antwoord op bovenstaande vragen uiteraard afhankelijk is van de specifieke bepalingen in het bouwcontract, geven wij in het navolgende een overzicht dat partijen die betrokken zijn bij bouwprojecten in staat stelt de mogelijke gevolgen van de coronacrisis te beoordelen. Hierbij bespreken wij de relevante bepalingen in een aannemingsovereenkomst, de bij een dergelijke overeenkomst meest gebruikte algemene voorwaarden in Nederland (UAV 2012 en UAV-GC 2005) en de Nederlandse wet.

Aannemingsovereenkomst

Allereerst zijn de bepalingen van de aannemingsovereenkomst in kwestie van toepassing. De vraag of één der partijen die betrokken is bij het bouwproject het risico draagt voor schade die (bijvoorbeeld) wordt veroorzaakt door vertragingen in de bouw of prijsstijgingen van materialen en/of personeel vanwege de coronacrisis, dient te worden beantwoord aan de hand van de specifieke voorwaarden van de betreffende aannemingsovereenkomst en de algemene voorwaarden die daarop eventueel van toepassing zijn.

Vertragingen

Aannemers zijn in beginsel in gebreke gedurende de periode dat de oplevering is vertraagd. In paragraaf 42 lid 1 UAV 2012 is daarnaast bepaald dat de opdrachtgever aan de aannemer een korting op de aanneemsom kan opleggen wegens te late oplevering van het werk. Géén korting wordt opgelegd voor dagen waarop de bouw door overmacht wordt vertraagd, zoals volgt uit paragraaf 42 lid 3 UAV 2012. Daarbij worden vertragingen als gevolg van zakelijke verstoringen of onwerkbaar weer (indien de uitvoeringstermijn niet in werkbare dagen wordt berekend) slechts als overmacht aangemerkt, voor zover die vertraging van ongewone duur is geweest. Een vertraging van slechts enkele dagen wordt derhalve niet als overmacht aangemerkt. Het begrip overmacht en mogelijke situaties waarbij daar sprake van kan zijn, hierna nader uitgewerkt.  

Aannemingsovereenkomsten bevatten doorgaans een bepaling die aangeeft wanneer de bouwwerkzaamheden door de aannemer moeten worden aangevangen en voltooid. De uitvoeringstermijn kan worden uitgedrukt in kalenderdagen, werkbare werkdagen of een vaste opleveringsdatum, zoals volgt uit paragraaf 8 lid 1 UAV 2012.

Paragraaf 8 lid 2 UAV 2012 bepaalt dat indien partijen een uitvoeringstermijn overeenkomen in werkbare dagen, een dag als een niet-werkbare dag kan worden beschouwd indien de werknemers en/of de installaties of machines op de bouwplaats gedurende een aaneengesloten periode van vijf uur niet in staat zijn geweest te werken vanwege (voornamelijk) weersomstandigheden. Het is de vraag of een dag als niet-werkbare dag kan worden aangemerkt indien de werknemers op de bouwplaats voor een aaneengesloten periode van vijf uur niet in staat zijn geweest te werken als gevolg van de coronacrisis. Alhoewel paragraaf 8 lid 2 UAV 2012 in beginsel is geschreven voor de gevolgen van onwerkbaar weer, kan deze paragraaf mogelijk ook zo gelezen worden dat hij van toepassing is ingeval de bouw tot stilstand komt door de coronacrisis.  

Indien een aannemer vermoedt dat er door de coronacrisis vertragingen kunnen ontstaan, heeft hij in bepaalde gevallen het recht om een verlenging van de uitvoeringstermijn aan te vragen. Het betreft hier voornamelijk projecten waarbij de UAV 2012 van toepassing is, aangezien paragraaf 8 lid 4 bepaalt dat de opdrachtgever de uitvoeringstermijn kan verlengen op verzoek van de aannemer. Op grond van paragraaf 8 lid 5 UAV 2012 is de aannemer bovendien gerechtigd tot een verlenging van de uitvoeringstermijn indien door overmacht (zoals hierna nader toegelicht) niet langer van hem kan worden verlangd om het werk of project tijdig op te leveren. Een dergelijk verzoek tot verlenging dient op grond van de UAV 2012 schriftelijk te worden gedaan, ten minste veertien dagen voor het verstrijken van de betreffende termijn.

Prijsstijgingen

Het is gebruikelijk om in aannemingsovereenkomsten te bepalen dat de prijs vast is tot het einde van het werk of de oplevering. De aannemer draagt derhalve het risico van tussentijdse prijsstijgingen bij zijn inkoop van materiaal en personeel. Een dergelijke bepaling betekent echter niet dat de aannemer op geen enkele wijze recht heeft op bijbetaling bij prijsstijgingen.

Zo kan een aannemer in het geval van prijsstijgingen als gevolg van de coronacrisis gerechtigd zijn tot bijbetaling op grond van paragraaf 47 lid 1 UAV 2012 of artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op grond van kostenverhogende omstandigheden. Zoals aangegeven kunnen dergelijke prijsstijgingen betrekking hebben op de materiaalkosten, maar ook op de gestegen kosten van personeel. Het moet hier gaan om substantieel kostenverhogende omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst zijn ontstaan en niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Deze vereisten zullen hierna nader worden uitgewerkt.

Wees er echter op bedacht dat het niet ongebruikelijk is om paragraaf 47 UAV 2012 of artikel 7:753 BW uit te sluiten in aannemingsovereenkomsten. Desalniettemin resteert mogelijk in die gevallen het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) als laatste redmiddel (waarover hieronder meer), waarvan toepasselijkheid niet contractueel kan worden uitgesloten.

Nederlands recht

Overmacht

Indien in een tussen partijen gesloten overeenkomst geen specifieke bepalingen omtrent overmachtssituaties zijn opgenomen, dient op de wet te worden teruggevallen. Artikel 6:75 BW bepaalt dat tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst niet kan worden toegerekend aan de schuldenaar, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Hierbij moet worden gedacht aan omstandigheden die onvermijdelijk, ongecontroleerd en niet te voorzien zijn.

De vraag of de coronacrisis als een overmachtssituatie geldt, dient per geval aan de hand van de specifieke omstandigheden beoordeeld te worden. Slechts in het geval de aannemer dusdanig door de coronacrisis wordt getroffen dat het voor hem onmogelijk wordt zijn contractuele verplichtingen na te komen, bijvoorbeeld door maatregelen van de overheid of tekorten aan materiaal of personeel, kan een rechtsgeldig beroep op overmacht worden gedaan.

Maatregelen die de aannemer heeft genomen of zal nemen in het kader van het ‘Samen veilig doorwerken’-protocol, dat door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op  27 maart 2020 is gepubliceerd en  waarin voor de bouw- en technieksector per specifieke situatie adviezen en voorzorgsmaatregelen zijn opgenomen teneinde besmettingen te voorkomen, zullen in de regel niet als overmacht kwalificeren. Het protocol is immers juist in het leven geroepen om het werk op een veilige manier te continueren. Uitgangspunt bij de in het protocol opgenomen adviezen en maatregelen zijn de adviezen en maatregelen van het RIVM, zoals het houden van 1,5 meter afstand, thuisblijven bij klachten en het regelmatig desinfecteren van de handen.

Een geslaagd beroep op overmacht geeft de aannemer onder meer aanspraak op (gedeeltelijke) vergoeding van de extra kosten die hij heeft gemaakt. Daarnaast heeft hij het recht om de uitvoering van zijn contractuele verplichtingen op te schorten zolang en voor zover de overmachtssituatie de prestatie van de aannemer onmogelijk maakt.

Zoals gezegd, zal er slechts onder uitzonderlijke omstandigheden sprake zijn van een overmachtssituatie als gevolg van de coronacrisis. Alleen in het geval het voor de aannemer feitelijk onmogelijk is geworden om aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen, is een dergelijk beroep gerechtvaardigd. Uiteraard neemt de kans op een geslaagd beroep toe naarmate de gevolgen van de coronacrisis (nog) verstrekkender worden, bijvoorbeeld in het geval een algehele lock-down wordt afgekondigd.  

Onvoorziene kostenverhogende omstandigheden (paragraaf 47 UAV 2012, artikel 7:753 BW)

Indien paragraaf 47 UAV 2012 of artikel 7:753 BW niet contractueel zijn uitgesloten, kan de aannemer onder omstandigheden een beroep doen op het leerstuk van kostenverhogende omstandigheden. Voor een geslaagd beroep is vereist dat sprake is van substantieel kostenverhogende omstandigheden die zijn ontstaan ná het sluiten van de aannemingsovereenkomst en die de aannemer niet toegerekend kunnen worden. De aannemer kan in dat geval bij de rechter vorderen de overeengekomen aanneemsom aan te passen aan de kostenverhoging.

Een beroep op dit artikel als gevolg van de coronacrisis is onder omstandigheden mogelijk, bijvoorbeeld in het geval waarin de aannemer zich hierdoor geconfronteerd ziet met substantiële stijgingen van materiaal- en/of personeelskosten. De vraag of een kostenverhoging substantieel is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Een kostenverhoging van 5% van de totale aanneemsom is in de jurisprudentie in ieder geval als aanzienlijk aangemerkt. Daarnaast geldt dat dergelijke kostenverhogingen de aannemer niet toegerekend moeten kunnen worden, bijvoorbeeld in de situatie waarin de gevolgen van de coronacrisis dusdanig verstrekkend zijn voor de aannemer, dat deze redelijkerwijs niet voor zijn rekening behoren te komen. Deze zeer feitelijke beoordeling zal per specifiek geval moeten worden gemaakt.    

Onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW)

Indien slechts het BW van toepassing is, en niet de minder strikte UAV 2012, kan de gesloten overeenkomst worden gewijzigd via het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Dit artikel bepaalt dat de rechter bevoegd is om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Hierbij geldt echter wel dat de rechter zich terughoudend dient op te stellen. Uit de rechtspraktijk volgt dat de rechter slechts in (zeer) uitzonderlijke omstandigheden tot aantasting van de overeenkomst overgaat, zoals bij natuurrampen of oorlogen. Gezien de aard en de omvang van de coronacrisis is het echter denkbaar dat deze als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert.

In veel gevallen zal het de voorkeur van partijen verdienen om – in plaats van wijziging of (geheel of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, opnieuw met elkaar om tafel te gaan teneinde de overeenkomst op punten aan te passen. Deze mogelijkheid staat partijen uiteraard vrij.

Conclusie

De overeenkomst, de gehanteerde algemene voorwaarden en het BW verschaffen bepaalde uitgangspunten en handvatten voor de partijen die betrokken zijn bij bouwprojecten met betrekking tot de negatieve gevolgen van de coronacrisis. Hoewel de precieze impact van de coronacrisis op bouwprojecten nog steeds onzeker is, vereist de beoordeling van de juridische gevolgen in ieder geval een gedetailleerde analyse van alle relevante feiten en omstandigheden. In ieder geval is het raadzaam dat de aannemer de opdrachtgever tijdig op de hoogte stelt van mogelijke gevolgen van de coronacrisis, zodat partijen in overleg over oplossingen kunnen nadenken.

Uiteraard zijn wij beschikbaar voor alle vragen die voortkomen uit de negatieve gevolgen van de coronacrisis in bouwprojecten.