Er zijn recent een drietal uitspraken gewezen op het gebied van Covid-19 en huur van bedrijfsruimte. In alle drie de zaken ging het om een kort geding procedure, dus om een voorlopig oordeel, waarbij de verschuldigdheid van de huur aan de orde was. In alle uitspraken is in dat kader aan de orde geweest of de gedwongen sluiting van de bedrijfsruimte een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De uitspraken hebben ieder een andere uitkomst. Dat ligt met name aan de bijzondere omstandigheden van het geval. De uitspraken zullen hierna kort worden besproken.
Inmiddels is recentelijk ook overeenstemming bereikt over het nieuwe steunakkoord voor de Retailsector (“Steunakkoord 2.0”). Hierop zal hieronder ook nog kort worden ingegaan.
Vonnis voorzieningenrechter Assen, 27 mei 2020
De eerste zaak betreft een horecaonderneming. Het pand wordt gehuurd door Inbev (die het op haar beurt onderverhuurt aan een horeca-exploitant). Inbev heeft over de maanden april en mei slechts een deel (te weten 2/3 deel) van de huur voldaan. Inbev stelt dat de van overheidswege opgelegde sluiting kwalificeert als een gebrek dan wel als een onvoorziene omstandigheid en dat zij om die reden gerechtigd is 1/3 deel van de huur niet te betalen. De verhuurder neemt daarmee geen genoegen en start een kort geding.
In deze zaak speelt de (bijzondere) omstandigheid dat de huurovereenkomst gebaseerd is op een oud ROZ-model (uit 1980) waarin – anders dan in de meest recente ROZ-modellen – de mogelijkheid van een huurder om een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek te doen (ex artikel 7:207 BW) niet is uitgesloten.
De verhuurder vordert volledige betaling van de huur. De voorzieningenrechter wijst die vordering af. Onder meer stelt de voorzieningenrechter dat Inbev zich er terecht op beroept dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt “dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.”
Nu een beroep op huurprijsvermindering niet contractueel is uitgesloten, en de voorgestelde huurprijsvermindering van 1/3 deel van de huur de rechter niet onredelijk voorkomt, hoeft Inbev tot en met augustus 2020 niet de gehele huur, maar 2/3 deel daarvan te betalen.
Zoals gezegd is in de meer recente ROZ-modellen is een beroep door huurder op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek contractueel uitgesloten. Deze uitspraak heeft voor alle gevallen waarin een meer recent ROZ-model van toepassing is dus maar beperkte waarde voor huurders. Wellicht biedt een beroep op onvoorziene omstandigheden deze huurders nog soelaas. Want hoewel de voorzieningenrechter in deze zaak niet toekwam aan de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden, wordt wel volstaan met de constatering dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd. Ook uit de hierna te bespreken uitspraak volgt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden kans van slagen kan hebben.
Vonnis voorzieningenrechter Arnhem, 29 mei 2020
Voetbalclub Vitesse heeft een kort geding aangespannen tegen haar verhuurder omdat Vitesse het stadion als gevolg van de gedwongen sluiting in verband met Covid-19 niet kan gebruiken, waardoor Vitesse stelt geen omzet meer te hebben. De verhuurder blijft echter vasthouden aan een volledige betaling van de huurpenningen tijdens de gedwongen sluiting, die naar verwachting tot 1 september 2020 zal duren. Vitesse pleit voor een evenwichtige(r) verdeling tussen huurder en verhuurder van de negatieve gevolgen van de coronacrisis.
Met Vitesse is de voorzieningenrechter van oordeel dat de overheidsbeperkingen een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW opleveren: “Het is moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan [verhuurder] is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.”
Ook is, aldus de rechter sprake van een gebrek ex artikel 7:204 BW: “Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de coronacrisis.”
De toepasselijke ROZ-voorwaarden sluiten een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek evenwel uit. Echter, deze bepalingen kunnen onder omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid, “maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden”, opzij worden gezet, aldus de voorzieningenrechter. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet vervolgens aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.
Tot zover een hoopvolle uitspraak voor Vitesse. Echter, juist op basis van de omstandigheden van dit specifieke geval pakt het vonnis in het nadeel uit van Vitesse. De kantonrechter is van oordeel dat Vitesse haar stellingen ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. De slotsom is dan ook (vooralsnog) dat Vitesse de volledige huur moet blijven betalen.
Vonnis voorzieningenrechter Zwolle, 3 juni 2020
Hoewel in deze zaak meerdere onderwerpen spelen en partijen al langer verwikkeld waren in diverse discussies aangaande huurprijsherziening, onderhoud, verkoop van het pand en verkoop van de onderneming, speelt ook hier de vraag of, en zo ja, in hoeverre, de huurder betaling van de huur mag opschorten wegens de gedwongen sluiting van haar horecaonderneming als gevolg van corona. Verhuurder start een kort geding tot betaling van de achterstallige huur.
Anders dan in de voorgaande zaken, oordeelt de kantonrechter dat – hoewel een wettelijk voorschrift tot gedwongen sluiting een gebrek kan opleveren – daarvan in dit geval geen sprake is, omdat de gedwongen sluiting krachtens overheidsvoorschrift “een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW”. De voorzieningenrechter meent (voorshands) dat de sluiting voor rekening van huurder komt, omdat de huurder op grond van de algemene bepalingen moet zorgen voor de vergunningen die hij voor de uitoefening van het bedrijf nodig heeft en dat intrekking van een vergunning geen aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd. Ook is verdedigbaar dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt, aldus de rechter. In dat geval heeft de huurder dus geen recht op huurvermindering. Om die redenen worden de huurvorderingen van verhuurder toegewezen en dient de huurder – ondanks de gedwongen sluiting – de volledige huur te blijven voldoen.
Vervolg “Steunakkoord voor en door de Retailsector”
Op 10 april 2020 is tussen belangenverenigingen uit de retail- en vastgoedmarkt een steunakkoord tot stand gekomen, met als doel het bereiken van een (tijdelijke) oplossing die de economische gevolgen van de coronacrisis zo evenwichtig mogelijk verdeelt.
Uitgangspunt daarbij is onder meer dat huurders (retailers) onder nader geformuleerde voorwaarden aanspraak kunnen maken op huuropschorting voor een periode van drie maanden vanaf april 2020, waarbij de hoogte van de huuropschorting in beginsel 50% bedraagt.
De in het steunakkoord opgenomen afspraken zijn vrijblijvend en dus niet bindend, maar partijen kunnen zich er wel aan committeren. Het steunakkoord biedt bovendien in veel gevallen houvast bij het maken van afspraken tussen huurders en verhuurders. Maatwerk blijft het uitgangspunt, nu elke situatie anders is.
Inmiddels is op 3 juni 2020 het Steunakkoord 2.0 gepubliceerd, als vervolg op het eerdere steunakkoord. Daarin wordt aangegeven dat huurders en verhuurders de afgelopen maanden verdergaande afspraken met elkaar hebben gemaakt over kwijtschelding en alternatieve vormen van verplichting voor huurders, met oog voor de belangen van (en de waarborgen voor) verhuurders.
Het Steunakkoord 2.0 gaat in de basis uit van de opzet dat de huur voor de maanden april en mei voor 50% wordt kwijtgescholden en voor de maand juni voor 50% wordt doorgeschoven naar volgend jaar. Opnieuw wordt benadrukt dat sprake zal moeten zijn van maatwerk en dat voornoemde opzet niet kan gelden als algemene regel. De overheid en banken ondersteunen het Steunakkoord 2.0.
Het Vervolg Steunakkoord voor en door de Retailsector d.d. 3 juni 2020.
