Covid-19 en huur: Hof Amsterdam komt met nieuwe formule voor berekening huurkorting
Op 14 september 2021 heeft het gerechtshof Amsterdam in kort geding een belangrijk arrest gewezen ten aanzien van huuropschorting in verband met COVID-19. In dit arrest wordt namelijk een nieuwe benadering gegeven voor het berekenen van de op te schorten huur, wat tot gevolg heeft dat de huurder in beginsel minder huur kan opschorten dan voorheen. Hoewel deze uitspraak is gewezen in kort geding en er dus slechts een voorlopig oordeel gegeven kon worden omtrent de opschorting van de huur, is de verwachting dat deze uitspraak ook in bodemprocedures – en dus ook in het kader van huurkortingen – navolging zal krijgen.
In eerste aanleg oordeelde de rechtbank Amsterdam in dit kort geding dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (‘TVL‘) moet worden opgeteld bij de omzet. Het percentage van de huur dat door de huurder mag worden opgeschort bestaat dan uit 50% van het percentage van de omzetdaling ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit is in lijn met de reeds eerder gewezen uitspraken zowel in kort geding als in bodemprocedures omtrent dit onderwerp.
In zijn arrest van 14 september jl. heeft het gerechtshof Amsterdam echter een andere benadering gegeven van voornoemde berekening. Het hof overwoog:
“3.28 Het hof is voorshands van oordeel, dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die Dam Square voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de brief van de betrokken ministers en staatssecretarissen aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van 12 maart 2021, waarin zij schrijven:
Bedrijven die onder het gemiddelde zitten krijgen de facto meer dan 100% van hun vaste lasten vergoed in relatie tot het omzetverlies. Het omgekeerde geldt ook. Bedrijven die hogere vaste lasten hebben dan het gemiddelde van de sector zullen ook na deze intensivering hun vaste lasten niet voor 100% vergoed krijgen. Met name voor deze situaties blijft het kabinet dan ook een beroep doen op partijen verderop in de keten om hun bijdrage te leveren waar mogelijk.“
Het hof is derhalve van mening dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet (zoals tot nu toe gebruikelijk was in de rechtspraak), maar dat de TVL moet worden afgetrokken van de vaste lasten. Allereerst moet dus worden gekeken of de vaste lasten volledig gedekt worden door de TVL. Is dit het geval? Dan is er geen recht op huurkorting en doet een eventuele omzetdaling niet ter zake. Resteert er nadat de TVL van de vaste lasten is afgetrokken een gedeelte van de huur dat niet gedekt is door de TVL? Dan is er wel recht op een huurkorting. De huurkorting bestaat dan uit het resterende huurdeel vermenigvuldigd met het percentage van de omzetdaling x 50%.
Met deze nieuwe benadering komt een huurkorting (of huuropschorting) op een lager bedrag uit dan tot nu toe op basis van de geldende rechtspraak het geval was. Zoals gezegd is de verwachting dat de nieuwe benadering vanaf nu zal worden gevolgd. Dat de eerste stap daartoe al is gezet, volgt uit een recent advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad in het kader van de op 31 maart 2021 door de rechtbank Limburg gestelde prejudiciële vragen, onder andere over de criteria voor het berekenen van huurkorting in coronatijd. De procureur-generaal volgt in zijn advies de benadering van het gerechtshof Amsterdam. Zodra de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan in voormelde zaak zullen wij u hieromtrent uiteraard berichten.
