De juridische vormgeving van een ABC-transactie

In de vastgoedtransactiepraktijk komt het vaak voor dat een verkoper (A) en een koper (B) een koopovereenkomst sluiten waarbij B niet de uiteindelijk beoogde eigenaar is, maar  deze het door hem gekochte vastgoed wil doorleveren aan een derde partij (C), een zogenaamde ‘ABC-transactie’.

Lees ook

• Vakantieverhuur in Amsterdam, mag dit?
• Wet betaalbare huur: een zegen of een vloek voor de middenhuur?
• Vervolg Didam-arrest: Jurisprudentie waarin de regels van het Didam-arrest een rol spelen

Om deze transactie te bewerkstelligen, moet er een titel zijn om het vastgoed bij C te krijgen. Deze titel kan zijn gelegen in een (doorver)koopovereenkomst tussen B en C met betrekking tot het vastgoed, maar ook in bijvoorbeeld een cessie of een contractsoverneming. Deze overeenkomsten leveren (samen met de koopovereenkomst tussen A en B) een samengestelde titel op: twee (of meerdere) overeenkomsten die samen de rechtsgrond voor de overdracht A-C rechtvaardigen. Dit zijn echter niet de enige overeenkomsten op basis waarvan de overdracht A-C kan worden bewerkstelligd. In deze bijdrage bespreken wij kort vijf van deze mogelijkheden. Daarbij zal duidelijk worden dat de juridische vormgeving van de samengestelde titel van belang kan zijn voor bijvoorbeeld de omvang van de aansprakelijkheden van de betrokken partijen en de gevolgen van een ongeldige titel.

Doorverkoop

De meest voorkomende opzet is die waarbij B het vastgoed doorverkoopt aan C. Als dat is gebeurd, zijn voor de levering twee opties mogelijk: A levert aan B, die vervolgens aan C levert, of A levert (op verzoek van B) direct aan C.

De eerste optie is in feite geen ABC-transactie, maar een ‘gewone’ A-B B-C transactie. In de A-B B-C variant is eigenlijk sprake van twee afzonderlijke transacties. We spreken in dat geval ook niet van een samengestelde titel, omdat de titel voor de overdracht A-B enkel is gelegen in de koopovereenkomst A-B, en de titel voor de overdracht B-C enkel in de koopovereenkomst B-C. A hoeft bij deze opzet niet op de hoogte te zijn van de inhoud van de koopovereenkomst B-C en de koopprijs B-C en C hoeft niet op de hoogte te zijn van de inhoud van de koopovereenkomst A-B en de koopprijs A-B, tot na inschrijving van de akten van levering uiteraard.

De tweede optie bestaat erin dat A rechtstreeks levert aan C op basis van de twee daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomsten (de samengestelde titel). Hierbij dient te worden aangetekend dat partijen over en weer wél deels op de hoogte zullen zijn van de inhoud van de koopovereenkomsten en daarmee de koopprijzen. Als A het vastgoed direct aan C levert, zullen allebei de koopprijzen in de akte van levering worden vermeld en zullen alle partijen vóór inschrijving al op de hoogte zijn van die verschillende koopprijzen.

Wat aansprakelijkheid betreft zijn er geen verschillen tussen beide varianten. De contractuele aansprakelijkheid voor bijvoorbeeld non-conformiteit en inbreuken op garanties (wanprestatie) ligt in beide gevallen bij de verkopende partijen A (jegens B) en B (jegens C). C kan rechtstreeks jegens A in de meeste gevallen enkel een vordering op basis van onrechtmatige daad instellen.

Wel zijn er verschillen in de rechtsgevolgen als één van de onderdelen van de titel ongeldig blijkt. In de A-B B-C variant, zal B bij een gebrek in de koopovereenkomst B-C eigenaar zijn gebleven van het vastgoed. Bij een gebrek in de koopovereenkomst A-B zal C zich in beginsel op derdenbescherming kunnen beroepen. Als er rechtstreeks wordt geleverd, zal A in beginsel eigenaar zijn gebleven van het vastgoed bij een gebrek in één van beide koopovereenkomsten, tenzij één van de partijen zich op derdenbescherming kan beroepen.

Koop ‘voor zich of nader te noemen meester’

Een tweede, veel gebruikte optie is die, waarin B het vastgoed van A koopt ‘voor zich of nader te noemen meester’. B geeft daarbij aan dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst handelt als gevolmachtigde van ‘C’, waarbij hij later nog kan aangeven wie ‘C’ is. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn als B een moedermaatschappij is, die koopt namens een (eventueel nog op te richten) dochtervennootschap C. B kan na het aangaan van de overeenkomst aan A mededelen dat hij C als meester aanwijst, wat betekent dat B bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft opgetreden als gevolmachtigde van C. Als geen meester wordt aangewezen, wordt B geacht de overeenkomst voor zichzelf te hebben aangegaan en zal B dus zelf de verplichting hebben om af te nemen. Deze variant is een beetje een vreemde eend in de bijt, omdat hier eigenlijk geen sprake is van een ABC-transactie, maar van een vertegenwoordigingsfiguur. Wel kan hetzelfde worden bewerkstelligd, het vastgoed komt immers direct bij C terecht.

Omdat B in dit geval wegvalt als contractspartij, zal C rechtstreeks A kunnen aanspreken in het geval deze wanprestatie. Voor A kan wenselijk zijn dat B zich, naast C, hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zoals betaling van de koopprijs. Als sprake is van een titelgebrek, zal A eigenaar zijn gebleven van het vastgoed.

Cessie

De titel voor de levering A-C kan, mits dit niet contractueel is uitgesloten, ook mede zijn gelegen in een cessie. B kan zijn recht op levering uit hoofde van de koopovereenkomst jegens A overdragen (cederen) aan C. Na overdracht van de vordering van B aan C, kan A (ervan uitgaande dat mededeling aan A is gedaan) enkel nog bevrijdend nakomen door te leveren aan C. B heeft zijn vordering op A immers aan C overgedragen. Dit betekent ook dat een overdracht A-B niet geldig zou kunnen geschieden, de titel voor deze overdracht bestaat namelijk niet meer.

Wie C kan aanspreken als het verkregen vastgoed bijvoorbeeld non-conform is, hangt af van de omvang van de gecedeerde rechten. Als de cessie niet meer behelst dan het recht op levering, kan hij A in beginsel niet contractueel aanspreken tot schadevergoeding wegens wanprestatie. Afhankelijk van de overeenkomst tussen B en C kan C wellicht B contractueel aanspreken. Zijn daarentegen ook andere contractuele rechten van B gecedeerd aan C, zal hij ten aanzien van die rechten A contractueel kunnen aanspreken. In dat kader is dus van belang om goed af te spreken op welke rechten de cessie zal zien.

Als sprake is van een gebrek in één van de delen van de titel voor de overdracht, zal A in beginsel eigenaar zijn gebleven van het vastgoed, tenzij één van de partijen zich op derdenbescherming kan beroepen.

Derdenbeding

Een vierde optie is het opnemen van een derdenbeding in de koopovereenkomst A-B ten behoeve van C. Hierbij is niet van belang of C als juridische entiteit op het moment van opneming van het derdenbeding reeds bestaat of bijvoorbeeld nog moet worden opgericht. Nadat C dit derdenbeding heeft aanvaard, geldt hij als partij bij de overeenkomst en kan zowel hijzelf als B nakoming vorderen van de leveringsverplichting van A aan C.

Voor wat betreft de aansprakelijkheid en een eventueel titelgebrek geldt hetzelfde als hiervoor vermeld voor de cessie. Het is daarom belangrijk om duidelijkheid te scheppen over de omvang van de rechten waarop het derdenbeding ziet.

Contractsoverneming

Ook met een contractsoverneming kan een rechtsgrond worden gecreëerd voor de overdracht A-C. Indien A en B reeds een koopovereenkomst zijn aangegaan, kan C door middel van contractsoverneming in de plaats treden van de eerdere koper B. Ook zou, indien B en C al eerder een koopovereenkomst zijn aangegaan, A door middel van contractoverneming in de plaats kunnen worden gesteld van B. Aan een contractsoverneming moeten altijd alle drie de partijen meewerken, al kan de niet-overdragende partij zijn medewerking ook bij voorbaat verlenen. Het eindproduct van de twee mogelijkheden is hetzelfde: in beide gevallen komt een contract A-C tot stand. Omdat A en C nu in contractuele verhouding met elkaar staan, zal C direct A kunnen aanspreken in het geval A wanpresteert. Overigens lijkt deze figuur sterk op de hiervoor omschreven regeling van de ‘nader te noemen meester’. Echter, van die figuur kan slechts gebruik worden gemaakt indien de betreffende partij dit expliciet van tevoren heeft bedongen in de betreffende koopovereenkomst. Indien dit niet het geval is, zou kunnen worden uitgeweken naar de figuur van de contractsoverneming.

Conclusie

Kortom, er zijn verschillende opties om een juiste rechtsgrond te krijgen om een verkocht vastgoedobject van de verkoper naar de uiteindelijke verkrijger, niet zijnde de initiële koper, te krijgen. Deze opties hebben elk hun voor- en nadelen en kunnen verschillend uitpakken als het vastgoed uiteindelijk niet aan de verwachtingen voldoet of als één van de overeenkomsten waaruit de titel bestaat wegvalt. Het is daarom belangrijk om de titel op de juiste manier vorm te geven.