De kadastrale registratie van de verjaringsverkrijging

Vastgoedjuristen en notarissen baseren hun juridische advisering aan cliënten voor een groot deel op de informatie in de Basisregistratie Kadaster (raadpleegbaar via het Kadaster). Echter, in bepaalde gevallen kan de informatie in de Basisregistratie Kadaster onvolledig of onjuist zijn. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verjaringsverkrijging. Een ontwerpwetsvoorstel genaamd ‘Wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet teneinde de registratie van verjaringsverkrijging te verbeteren’ zou hier verandering in moeten brengen. In deze bijdrage wordt ingegaan op de figuur van de verjaringsverkrijging, de registratie daarvan in de Basisregistratie Kadaster en het voormelde wetsvoorstel.

De figuur van de verjaringsverkrijging

Onroerende zaken worden niet alleen verkregen onder algemene titel of onder bijzondere titel door middel van overdracht. Onroerende zaken kunnen ook worden verkregen door verjaring. Deze ‘verjaringsverkrijging’ kent twee vormen: enerzijds de verkrijgende verjaring waarbij de bezitter te goeder trouw na 10 jaar onafgebroken bezit rechthebbende wordt en anderzijds de bevrijdende verjaring waarbij de bezitter (te goeder of te kwader trouw) ten tijde van het verjaren van de rechtsvordering tot het doen ophouden van het bezit na 20 jaar rechthebbende wordt. 

Voor beide vormen moet sprake zijn van bezit. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed voor zichzelf houdt, moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting en op grond van de uiterlijke feiten. Een bezitter moet de feitelijke macht uitoefenen over de onroerende zaak met de pretentie eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden (denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een hekwerk). Anders gezegd: uit de gedragingen van de bezitter moet duidelijk op te maken zijn dat deze pretendeert eigenaar te zijn. Immers, het bezit moet ‘zichtbaar’ zijn voor de (oorspronkelijke) eigenaar, opdat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn eigendomsrecht te beëindigen. 

De kadastrale registratie van de verjaringsverkrijging

De verjaringsverkrijging behelst een verkrijging van rechtswege en wordt niet automatisch aangetekend in de Basisregistratie Kadaster. De registratie van een verjaringsverkrijging in de openbare registers dient aldus door de betrokkenen zelf te worden bewerkstelligd, bijvoorbeeld door het inschrijven van een notariële verklaring van verjaring als bedoeld in artikel 34 Kadasterwet. 

De registratie van een verjaringsverkrijging is echter nadrukkelijk geen wettelijke verplichting. Bovendien is men zich in de praktijk (vermoedelijk) vaak niet bewust van het feit dat sprake is van een verjaringsverkrijging. Notarissen zijn bovendien in het algemeen terughoudend met het opstellen van notariële verklaringen van verjaring. Een dergelijke verklaring vereist namelijk een inhoudelijke beoordeling door de notaris: de notaris zal op basis van bewijsstukken en met inspraak van alle betrokkenen moeten beoordelen of sprake is van een verjaringsverkrijging. Met name de beoordeling of sprake is geweest van bezit gedurende een bepaalde periode, zoals hierboven omschreven, kan in de praktijk erg lastig blijken. 

Gelet op het voorgaande kan de huidige (registratie)regeling van verjaringsverkrijgingen in de praktijk tot schijnzekerheden leiden bij de raadpleging van de Basisregistratie Kadaster. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de rechthebbende zoals aangetekend in de Basisregistratie Kadaster niet (langer) rechthebbende is, maar dat een andere partij door middel van verjaringsverkrijging rechthebbende is geworden. Daarnaast behelst de voormelde notariële verklaring slechts een constatering dat er voldoende reden is om aan te nemen dat sprake is verjaring en behelst de verklaring derhalve geen garantie. 

Ontwerpwetsvoorstel

Thans is een ontwerpwetsvoorstel in de maak genaamd ‘Wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet teneinde de registratie van verjaringsverkrijging te verbeteren’. Dit ontwerpwetsvoorstel tracht een aantal van de hiervoor gesignaleerde problemen te verhelpen en de rechtszekerheid te bevorderen. 

De kern van het wetsvoorstel is terug te leiden tot het volgende: de notariële verklaring zoals hierboven omschreven blijft in stand, maar het rechtsgevolg van een dergelijke verklaring wordt gewijzigd. Op het moment dat de notariële verklaring zou worden ingeschreven, zou op basis van het wetsvoorstel aan de partij die een beroep doet op de verjaringsverkrijging de status toegekend worden van bezitter te goeder trouw met een kortere verjaringstermijn van drie jaar. Deze regeling zou als volgt uitwerken: 

•        indien de vermeende bezitter nog geen bezitter zou zijn, zou hij dat wel worden door de inschrijving van de notariële verklaring;

•        indien de vermeende bezitter al wel bezitter zou zijn, maar de verjaringstermijn nog niet zou zijn verlopen, dan zou die verjaringstermijn worden verkort tot drie jaar als de verjaringstermijn nog langer dan drie jaar zou lopen; en

•        indien de eigendomsverkrijging door verjaring ten slotte al zou hebben plaatsgevonden, dan heeft de inschrijving van een notariële verklaring daar geen invloed op. 

Het gevolg van het bovenstaande is dat, als een verjaringstermijn nog niet is afgelopen, de thans voorgeschreven termijn van 10 jaar (verkrijgende verjaring) en de termijn van 20 jaar (bevrijdende verjaring) zal worden beperkt tot drie jaar door het inschrijven van een notariële verklaring van verjaring. De (oorspronkelijke) eigenaar heeft drie jaar om de verjaringstermijn te stuiten of te verlengen. Na die drie jaar wordt duidelijk of een eigendomsverkrijging door verjaring heeft plaatsgevonden. Daarmee wordt de kans op onjuistheden of onvolledigheden in de Basisregistratie Kadaster aanzienlijk verkleind. 

Conclusie 

Uit het voorgaande blijkt dat met name het ontbreken van een wettelijke verplichting om een verjaringsverkrijging te registreren kan leiden tot onjuistheden of onvolledigheden in de Basisregistratie Kadaster. Het omschreven ontwerpwetsvoorstel ter verbetering van de registratie van verjaringsverkrijgingen gaat niet zover dat inschrijving een constitutief vereiste wordt voor het ontstaan van een verjaringsverkrijging, maar zou – door te werken met een verkorte verjaringstermijn van drie jaar – wel degelijk de ‘angel’ uit de huidige registratieregeling halen en daarmee de rechtszekerheid bevorderen. 

Voor meer informatie over de verjaringsverkrijging kunt u contact opnemen met Andy Furr.