De ontwikkeling van zorgvastgoed: aandachtspunten in geval van de betrokkenheid van een belegger
Positie zorgvastgoed
De zorgsector heeft te maken met behoorlijke uitdagingen op het gebied van vastgoed. Niet alleen is er een enorm tekort aan zorgwoningen, ook de verduurzaming van zorgvastgoed loopt achter bij andere sectoren. Dit betekent dat zorginstellingen hun vastgoedportefeuilles zorgvuldig moeten bekijken en toekomstbestendig zullen moeten maken. Wij merken dat zorginstellingen hierbij hun rol als eigenaar steeds kritischer beoordelen; is eigendom noodzakelijk of past een rol als huurder beter? Een andere optie is om, in het kader van de scheiding van wonen en zorg, de cliënten (rechtstreeks) van de gebouweigenaar (belegger of woningcorporatie) te laten huren, zodat de zorginstelling alleen de zorg verleent. Hier valt dus wat te kiezen voor de zorginstelling.
Traditionele financiering van nieuw zorgvastgoed
Traditioneel zal de zorginstelling bancaire financiering gebruiken om nieuwbouw te kunnen realiseren. Met het aldus geleende geld zal de zorginstelling de stichtingskosten van de nieuwbouw betalen. De bank stelt in de regel in het kader van de nieuwbouw een aantal eisen aan de aannemingsovereenkomst, zoals een voor de financier conveniërende aannemingsovereenkomst tegen een vaste prijs en zonder het recht van de aannemer op vooruitbetaling, en een verpanding van de uitkeringen onder de CAR-verzekering. Gelet op de toenemende investeringsdruk in zorgvastgoed en de afnemende investeringscapaciteit van zorginstellingen wordt steeds vaker gebruik gemaakt van een alternatieve werkwijze.
Financiering van zorgvastgoed door een belegger
Eén van die alternatieve werkwijzen is de financiering van zorgvastgoed door een belegger. In dat geval kiest een zorginstelling ervoor om de nieuwbouw weliswaar zelf te ontwikkelen, maar uiteindelijk niet zelf te (laten) realiseren en in eigendom te nemen. De zorginstelling zal zorgdragen voor het programma van eisen en vervolgens het ontwerp van de nieuwbouw, en een belegger zal eigenaar van de grond worden en vervolgens opdracht geven het zorggebouw te (laten) realiseren, waardoor de belegger eigenaar van het zorggebouw wordt. Na oplevering daarvan zal de zorginstelling gaan huren.
Deze constructie stelt een aantal wezenlijk andere eisen aan de manier waarop gecontracteerd wordt tussen de bij de nieuwbouw betrokken partijen. De kern hiervan is dat een belegger geen ontwikkelrisico wil lopen, dit past niet in het beleid van de (meeste) beleggers en de afspraken met hun geldverstrekkers. Dit gegeven kan meteen een probleem opleveren voor de toepassing van deze alternatieve (financierings)constructie. Dit betekent namelijk dat de belegger alleen bereid is een ‘gereed product’ af te nemen, dus een opgeleverd gebouw met een huurder die start met het betalen van huur. Dit brengt echter het praktische bezwaar met zich mee dat de zorginstelling voorafgaand aan dat moment alle kosten moet dragen en deze waarschijnlijk alleen kan betalen door daarvoor (bancair) geld te lenen. En dat was juist niet de bedoeling.
Risicoaverse belegger
Voor de geconstateerde problematiek is wel een oplossing te vinden door een belegger te contracteren die bereid is het gebouw op basis van forward funding te kopen. In dat geval koopt de belegger de grond en betaalt de belegger de periodieke bouwtermijnen aan de aannemer. In toenemende mate zijn beleggers hiertoe bereid, echter (wederom) wel onder de voorwaarde dat het ontwikkelrisico niet bij de belegger komt te liggen. De belegger zal het gebouw alleen turnkey willen afnemen tegen een vaste prijs en uiterlijk op een vooraf vastgestelde datum. Ook andere risico’s zal de belegger niet willen dragen, zoals het niet onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, privaatrechtelijke beperkingen op de grond, bodemverontreiniging, etc.
Structurering van het project met het oog op een juiste risicoallocatie
Om de ontwikkelrisico’s uit een project te krijgen, zodat het verkocht kan worden aan een belegger, zal de zorginstelling proactief moeten handelen. Immers, risico’s zullen moeten worden uitgesloten, beperkt, beheerst of moeten worden overgedragen. Doet zij dit niet, dan loopt de zorginstelling zelf al deze risico’s.
Een eerste logische stap in een dergelijk traject is dat de zorginstelling zelf een risico-inventarisatie (vendor due diligence) uitvoert naar de bestaande locatie (grond en eventuele bestaande gebouwen), bijvoorbeeld op het gebied van bodemverontreiniging, aanwezigheid van asbest in de bestaande gebouwen, ruimtelijke ordening, eigendomssituatie en privaatrechtelijke lasten en beperkingen, lopende huurovereenkomsten etc.). Eventuele problemen die tijdens dit onderzoek aan het licht komen, kunnen dan tijdig worden opgelost of in de ontwikkeling en risicoallocatie worden meegenomen. Dit alles om later vertragingen en extra kosten te voorkomen.
Het vervolg is dat zorgvuldig aandacht wordt besteed aan de structurering van de verschillende overeenkomsten in het project. Te denken valt aan de overeenkomsten met de adviseurs (bv. architect, installatieadviseur), de overeenkomst(en) met de (hoofd)aannemer (bv. bouwteamovereenkomst, aannemingsovereenkomst) en de overeenkomsten met de belegger (bv. koopovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst). Ook zal moeten worden nagedacht over de selecties/aanbestedingen die nodig zijn om de voornoemde partners te selecteren. De overeenkomsten, de methode en het moment van selectie zijn innig met elkaar verbonden. Zo bepaalt bijvoorbeeld de omvang van de ontwerpopdracht van betrokken adviseurs wanneer en hoe de uitvoerende partij(en) wordt (worden) gecontracteerd. In het – bij complexe projecten steeds zeldzamere – geval dat de uitvoerende partij gaat werken op basis van een technisch ontwerp (bestek), zal de uitvoerende partij later en onder andere voorwaarden moeten worden gecontracteerd dan wanneer de uitvoerende partij al (vroeger of later) in de ontwerpfase wordt betrokken (zie ook hierna).
De vraag is ten slotte waar de risico’s moeten worden neergelegd. De kern is dat de risico’s worden neergelegd bij de partij die deze het beste kan beheersen (in de zin van het zich voordoen van risico’s en de gevolgen daarvan voorkomen en/of beperken). Het ligt niet voor de hand om de aannemer het risico te laten lopen dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend omdat het bevoegd gezag niet wil meewerken aan een bestemmingswijziging. Dit risico kan wel bij de aannemer worden neergelegd indien de omgevingsvergunning wordt geweigerd omdat het (door de aannemer uitgewerkte) ontwerp niet aan de technische, bv. constructieve, eisen voldoet. Voor de risico’s samenhangende met de realisatie ligt het voor de hand deze bij de aannemer te alloceren, omdat het in de regel de aannemer zal zijn die het bouwproces en de (meeste) risico’s die daarmee samenhangen het beste kan beheersen.
Bepaalde risico’s zal de aannemer echter niet willen dragen. Denk bijvoorbeeld aan fouten in het door de (in opdracht van de) zorginstelling opgestelde ontwerp van de klimaatinstallaties, waardoor de aannemer niet aan de turnkey-eisen kan voldoen. Om dit soort risico’s te voorkomen of op z’n minst te beperken kan overwogen worden om aannemers vroeg(er) in het ontwerpproces te betrekken. In een bouwteam (opdrachtgever, adviseurs en (beoogde) aannemer) kan dan gewerkt worden aan een ontwerp dat aan alle functionele eisen voldoet en uitvoerbaar is, waardoor het gebouw binnen budget en tijdig turnkey kan worden opgeleverd.
Het project wordt bij voorkeur zo gestructureerd dat de overeenkomsten die de zorginstelling met de adviseurs (bv. architect, installatieadviseur, constructeur) heeft gesloten worden overgedragen aan de aannemer. Als er dan een fout in het ontwerp zit, kan de aannemer de adviseur rechtstreeks aanspreken. Met deze contractsoverneming wordt bij voorkeur al rekening gehouden bij het aangaan van de overeenkomsten met de adviseurs. Dit zal relatief vroeg in het project het geval zijn. Door de vroegtijdige betrokkenheid van de aannemer bij de ontwerpfase zoals hiervoor besproken, heeft deze mee kunnen kijken met het ontwerp, zodat het risico op fouten al behoorlijk verminderd zal zijn. Om die reden zien wij dat de aannemer in deze constructie in de regel ook bereid is deze ontwerprisico’s te dragen. Hiermee wordt het voor de aannemer mogelijk om het gebouw turnkey te realiseren en onder die voorwaarden is de belegger dan weer bereid om de aannemingsovereenkomst met de aannemer aan te gaan. De ontwerp- en realisatierisico’s liggen immers bij de aannemer.
Slotoverwegingen
Indien een zorginstelling ervoor kiest om geen eigenaar te worden van een nog te ontwikkelen gebouw, maar te gaan huren of indien de bancaire financieringsmogelijkheden beperkt zijn, kan een belegger uitkomst bieden. Wel dient in dat geval rekening te worden gehouden met een behoorlijk andere manier van aanbesteden en contracteren. Wij zien dat zorginstellingen hier nog relatief weinig ervaring mee hebben. Toch biedt de betrokkenheid van een belegger de zorginstelling kansen, niet alleen vanuit financieringsoogpunt, maar mogelijk ook als samenwerkingspartner. Wij zien namelijk ook projecten waarin een deel van de ontwikkeling door de zorginstelling zelf wordt gedaan, het intramurale gedeelte, terwijl de (extramurale) (zorg)woningen door een belegger worden gerealiseerd. In dat geval kan de samenwerking tussen zorginstellingen en beleggers leiden tot een effectieve afstemming en optimalisatie van zowel de zorg- als woonfaciliteiten.
Meer weten? Onze specialisten Mark Moolhuizen en Michelle Koomen staan voor u klaar.
