De positie van de hypotheekhouder bij einde erfpacht

In de dagelijkse vastgoedfinancieringspraktijk wordt veelvuldig zekerheid verleend in de vorm van een hypotheekrecht op een erfpachtrecht. Met name als het gaat om vastgoed gelegen in de Randstad waar gemeenten hun gronden in erfpacht uitgeven.

Verhypothekering van een erfpachtrecht wordt doorgaans behandeld als verhypothekering van volledig eigendom. Dit is niet geheel terecht, met name nu de erfpachter verplichtingen heeft jegens zowel de hypotheekhouder als de grondeigenaar. Daar waar een hypotheekhouder bij een hypotheekrecht op volledig eigendom in overwegende mate controle heeft is dat bij een erfpachtrecht niet het geval.

Het verhypothekeren van een erfpachtrecht brengt met name de nodige aandachtspunten met zich mee wanneer het gaat om de gevolgen van het tenietgaan van een erfpachtrecht. Een hypotheekrecht vervalt immers bij het tenietgaan van het onderliggende erfpachtrecht. In deze bijdrage gaan wij kort in op de meest voorkomende wijzen van tenietgaan van een erfpachtrecht en de positie van de hypotheekhouder bij het einde van een erfpachtrecht.

Einde erfpachtrecht

Een erfpachtrecht kan onder meer op de volgende wijzen tenietgaan:

Tijdsverloop
Een erfpachtrecht kan tenietgaan gaan door verloop van tijd wanneer sprake is van een tijdelijk erfpachtrecht. Indien de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd verloopt dan eindigt tevens het hypotheekrecht op het erfpachtrecht van rechtswege. Indien een hypotheekhouder voornemens is om een hypotheek te vestigen op een tijdelijk erfpachtrecht dan is het raadzaam om i) te verifiëren of de duur van het erfpachtrecht niet korter is dan de duur van de lening waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd en ii) rekening te houden met het feit dat de waarde van het erfpachtrecht kan dalen naarmate het einde van de erfpachttermijn dichterbij komt.

Opzegging door erfpachter
Voorts kan een erfpachtrecht in sommige gevallen worden opgezegd door de erfpachter. Bij een dergelijke opzeggingsmogelijkheid voor de erfpachter (lees: hypotheekgever) dient beoordeeld te worden wat de rechten en bevoegdheden van de erfpachter zijn en of deze in de hypotheekvoorwaarden beperkt kunnen worden. In beginsel heeft de hypotheekhouder immers geen invloed op de verhouding tussen de erfpachter en de grondeigenaar. Om de positie van de hypotheekhouder alsnog te versterken kan in de hypotheekvoorwaarden worden opgenomen dat de lening opeisbaar wordt bij opzegging van het erfpachtrecht door de erfpachter. Daarnaast zou de hypotheekhouder in een dergelijke situatie een voet tussen de deur kunnen krijgen door in de hypotheekvoorwaarden te bepalen dat de erfpachter zonder voorafgaande toestemming van de hypotheekhouder het erfpachtrecht niet mag opzeggen.

Opzegging door grondeigenaar
De grondeigenaar kan – kort gezegd – wegens wanbetaling of ernstig tekortschieten door de erfpachter het erfpachtrecht opzeggen. De hypotheekhouder heeft in dergelijke gevallen een zekere informatieachterstand. Om op de hoogte te blijven doet de hypotheekhouder er goed aan om in de hypotheekvoorwaarden de verplichting voor de erfpachter op te nemen om de hypotheekhouder tijdig te informeren in geval van betalingsachterstanden van de canon. Om de positie van de hypotheekhouder te versterken zal vaak in de hypotheekvoorwaarden worden bepaald dat de lening opeisbaar wordt indien de erfpachter zijn (betalings)verplichtingen uit hoofde van het erfpachtrecht niet nakomt.

Positie van de hypotheekhouder

Het einde van het erfpachtrecht en daarmee het wegvallen van het hypotheekrecht kan voor de hypotheekhouder tot zeer onwenselijke situaties leiden. De wet biedt echter soelaas. In geval van beëindiging van een erfpachtrecht heeft de erfpachter in bepaalde gevallen vergoedingsrechten. De erfpachter kan bijvoorbeeld recht hebben op vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht en/of de waarde van de opstallen op de erfpachtgrond. Op grond van de wet heeft de hypotheekhouder vervolgens een pandrecht op deze vergoedingsrechten. Door middel van het pandrecht kan de hypotheekhouder zich verhalen op de vergoedingen. Voormeld pandrecht ziet van rechtswege op alle vorderingen tot vergoeding die in de plaats van het erfpachtrecht treden (zaaksvervanging). Hiermee geniet de hypotheekhouder enige bescherming tegen beëindiging van een erfpachtrecht. De hypotheekhouder dient echter bewust te zijn van het feit dat i) de vorderingen van de grondeigenaar op de te vergoeden waarde in mindering worden gebracht en ii) de vergoeding niet altijd gelijk zal zijn aan de hoogte van verschuldigde lening.

Ook bieden sommige gemeentelijke erfpachtvoorwaarden soelaas. Hoewel dergelijke erfpachtvoorwaarden gericht zijn op de verhouding tussen de grondeigenaar en erfpachter zijn er in sommige gemeenten bepalingen opgenomen ten gunste van de hypotheekhouder. Wanneer we bijvoorbeeld kijken naar de gemeente Amsterdam bestaat de mogelijkheid voor de grondeigenaar om het beëindigde erfpachtrecht door middel van een veiling te verkopen. De opbrengst van de veiling wordt gebruikt ter voldoening van de vorderingen van de grondeigenaar. Met het restant van de opbrengst wordt gepoogd de geldlening van de hypotheekhouder af te lossen. Ook hier dient de hypotheekhouder er rekening mee te houden dat de veiling niet voldoende zal opleveren.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het verhypothekeren van een erfpachtrecht de nodige aandachtspunten met zich mee brengt wanneer het gaat om de gevolgen van het tenietgaan van een erfpachtrecht. De hypotheekhouder heeft bij het einde van een erfpachtrecht namelijk niet altijd een even sterke positie. Het ligt bij de hypotheekhouder zelf om zijn positie te versterken door specifieke bepalingen omtrent het erfpachtrecht op te nemen in de hypotheekvoorwaarden. De wet biedt daarnaast de hypotheekhouder soelaas door een pandrecht toe te kennen op de vorderingen tot vergoeding van de erfpachter die ontstaan bij het tenietgaan van een erfpachtrecht.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Najib Muslem.