De wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek door de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Kort overzicht Wkb
Vanaf 2024 wordt de bouwsector geconfronteerd met de implementatie van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb). Deze wet introduceert een nieuw toezichtssysteem om de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren. Een private kwaliteitsborger zal toezicht houden op de bouw en de bouwplannen. Na voltooiing van het bouwwerk, als de kwaliteitsborger van mening is dat het bouwwerk voldoet aan de bouwvoorschriften, zal hij een verklaring afgeven. Dit systeem wordt geleidelijk ingevoerd, te beginnen met eenvoudige bouwwerken. We zullen hier niet verder op ingaan.

We focussen op de vijf wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij de inwerkingtreding van de Wkb. Deze wijzigingen zijn bedoeld om de kwaliteit van bouwwerken te verbeteren en de positie van de opdrachtgever te versterken. De wijzigingen omvatten:

• Uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering;
• Aanvulling van de waarschuwingsplicht van de aannemer;
• Introductie van een dossier dat bij oplevering aan de opdrachtgever wordt verstrekt;
• Informatieplicht van de aannemer aan de consument-opdrachtgever over zekerheden en garanties;
• Informatieplicht van de aannemer over de opschortingsbevoegdheid van de consument-opdrachtgever bij nieuwbouwwoningen.

In het navolgende zullen we deze wijzigingen kort behandelen.

Uitbreiding aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering
In de huidige versie van het Burgerlijk Wetboek (BW), specifiek in artikel 7:758 lid 3, wordt de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering geregeld. Volgens dit artikel is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Het gaat hierbij niet om wat de opdrachtgever daadwerkelijk heeft ontdekt, maar om wat hij redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Dit hangt af van de deskundigheid van de opdrachtgever en de zichtbaarheid van het gebrek. Als de opdrachtgever het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken, is de aannemer niet aansprakelijk.

Met de inwerkingtreding van de Wkb wordt een nieuw vierde lid toegevoegd aan artikel 7:758 BW. Volgens dit nieuwe lid is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het is niet meer van belang of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken, maar of het gebrek bij oplevering daadwerkelijk door de opdrachtgever is ontdekt. In tegenstelling tot artikel 7:758 lid 3 BW is het uitgangspunt bij artikel 7:758 lid 4 BW dus het vestigen van aansprakelijkheid. Het is aan de aannemer om aan te tonen dat het gebrek, waarvoor hij aansprakelijk wordt gehouden, niet aan hem is toe te rekenen.

Het vernieuwde artikel 7:758 lid 4 BW stelt dat zowel de opdrachtgever als de aannemer niet mogen afwijken van de bepalingen van deze regeling als dit nadelig is voor de consument-opdrachtgever. Echter, als de opdrachtgever een professionele partij is, is afwijking wel toegestaan. In dit geval mag er, op basis van artikel 7:758 lid 4 BW, ten nadele van de professionele opdrachtgever worden afgeweken van dit artikel, op voorwaarde dat de afwijking expliciet in het contract is opgenomen. Een afwijking van artikel 7:758 lid 4 BW in algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012, is onvoldoende.

Aanvulling waarschuwingsplicht aannemer
In het huidige Burgerlijk Wetboek (BW) is de waarschuwingsplicht van de aannemer vastgelegd in artikel 7:754. Dit artikel stelt dat de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht die hij kende of redelijkerwijs had moeten kennen. Deze plicht geldt ook voor gebreken en ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn. De waarschuwing moet voldoende specifiek en duidelijk zijn, zodat de opdrachtgever de risico’s kan inschatten.

Met de inwerkingtreding van de Wkb wordt aan artikel 7:754 BW een lid toegevoegd. Het stelt dat de aannemer de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet afgeven aan de opdrachtgever en hem tijdig moet wijzen op de mogelijke gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst.

In het nieuwe artikel is opgenomen dat de opdrachtgever en de aannemer niet mogen afwijken van het

bepaalde in deze regeling als de afwijking in het nadeel is van de opdrachtgever en de opdrachtgever een consument is. Afwijken is wel toegestaan wanneer de opdrachtgever geen consument is, maar een professionele partij die handelt voor doeleinden die verband houden met een beroep of bedrijf.

Opleverdossier
Met de inwerkingtreding van de Wkb wordt een nieuw artikel aan het BW toegevoegd: art. 7:757a BW. Dit nieuwe artikel roept een geheel nieuwe verplichting voor de aannemer in het leven. In het artikel is opgenomen dat de aannemer aan de opdrachtgever een dossier moet verstrekken waarin informatie is opgenomen met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Dit dossier moet de aannemer aan de opdrachtgever verstrekken wanneer hij de opdrachtgever in kennis stelt dat het werk klaar is om te worden  opgeleverd.

De vraag is welke informatie de aannemer aan het dossier moet toevoegen. Hierover staat in art. 7:757a BW dat het dossier gegevens en bescheiden moet bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de werkzaamheden die daarvoor zijn uitgevoerd. Verderop in het artikel  wordt aangegeven welke gegevens en bescheiden het dossier in ieder geval moet bevatten. Het gaat om de  volgende twee categorieën gegevens en bescheiden: 1) tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties en een beschrijving van de toegepaste materialen en  installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk en 2) gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Art. 7:757a BW is geen dwingend recht, zodat partijen waarvan mogen afwijken in de aannemingsovereenkomst. Als dat niet is gebeurd, geldt het bepaalde in de (nieuwe) wet.

Informatieplicht zekerheden en garanties
De Wkb voegt een nieuw artikel toe aan het BW: art. 7:765a BW. Dit artikel introduceert een nieuwe verplichting, namelijk een informatieplicht van de aannemer jegens de consument-opdrachtgever bij het aangaan van een overeenkomst voor de bouw van een woning. De aannemer moet de consument-opdrachtgever informeren over de dekking van bepaalde risico’s die betrekking hebben op de overeenkomst tussen de partijen.

De aannemer moet de consument-opdrachtgever zowel informeren of de risico’s zijn gedekt, als informeren hoe en tot welke hoogte deze risico’s zijn gedekt. De informatieplicht is opgenomen in het eerste lid van art. 7:765a BW. Hierin worden twee soorten risico’s genoemd waar de informatieplicht betrekking op heeft. Het eerste risico is dat de aannemer de verplichtingen uit de overeenkomst niet of niet volledig kan nakomen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de aannemer failliet gaat, waardoor hij het werk niet meer kan afmaken (ook wel insolventie genoemd). Het tweede risico is dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen.

Zoals gezegd, moet de aannemer de consument-opdrachtgever niet alleen informeren of hij is gedekt tegen de genoemde risico’s, maar ook hoe hij is gedekt. Zo staat in art. 7:765a lid 1 BW dat de aannemer de consument-opdrachtgever moet informeren over de verzekering of andere financiële zekerheid die de risico’s dekt. Deze informatie moet op een duidelijke en begrijpelijke manier aan de consument-opdrachtgever worden gegeven. Verder staat in art. 7:765a lid 1 BW dat de informatie in ieder geval moet gaan over de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en het bedrag waarvoor de verzekering is afgesloten of de financiële zekerheid is verstrekt.

Art. 7:765a BW is alleen van toepassing op overeenkomsten met betrekking tot de nieuwbouw van woningen voor consument-opdrachtgevers. Art. 7:765a BW is bovendien van dwingend recht. Dat betekent dat partijen niet van dit artikel mogen afwijken. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om de informatieplicht uit art. 7:765a BW uit te sluiten in algemene voorwaarden. De aannemer zal de consument dus altijd moeten informeren.

Informatieplicht opschortingsrecht consument-opdrachtgever
In het huidige artikel 7:768 BW staat de zogenaamde 5%-regeling. Volgens deze regeling hoeft de consument-opdrachtgever de laatste 5% van de aanneemsom niet aan de aannemer te betalen, maar stort hij dit bedrag in depot bij de notaris. Gedurende drie maanden na oplevering kan de consument-opdrachtgever zich beroepen op zijn recht tot opschorting van betaling bijvoorbeeld in het geval van opleveringsgebreken. Doet de consument-opdrachtgever dat niet, dan keert de notaris het depot uit aan de aannemer. In de praktijk wordt deze depotregeling vaak vervangen door een bankgarantie van de aannemer.

Deze 5%-regeling van artikel 7:768 BW is alleen van toepassing op overeenkomsten met betrekking tot nieuwbouw voor consument-opdrachtgevers. Artikel 7:768 BW is van dwingend recht, wat betekent dat partijen niet van dit artikel mogen afwijken.

De Wkb introduceert enkele aanpassingen in de 5%-regeling van art. 7:768 BW. Een nieuw tweede lid wordt toegevoegd aan het artikel, waarin een informatieplicht van de aannemer aan de consument-opdrachtgever is vastgelegd. Deze informatieplicht houdt in dat de aannemer de consument-opdrachtgever schriftelijk moet vragen of hij gebruik wil maken van het opschortingsrecht van art. 6:262 BW. De aannemer moet dit niet eerder dan één maand na de oplevering doen, maar ook niet later dan twee maanden na de oplevering. Als de aannemer een kopie van dit bericht naar de notaris stuurt en de notaris dit heeft ontvangen, en de consument-opdrachtgever niet aangeeft het depot op basis van art. 6:262 BW verlengd te willen inhouden, stort de notaris het depotbedrag naar de rekening van de aannemer. De notaris mag in de nieuwe situatie hiertoe dus niet overgaan als hij geen kopie van de aannemer heeft ontvangen waaruit blijkt dat hij de consument-opdrachtgever heeft geïnformeerd over de mogelijkheid het bedrag langer in depot te houden, ook niet na het verstrijken van drie maanden na oplevering.

Tot slot verandert de Wkb de vervangende zekerheid die een aannemer kan stellen. Hiervoor kwam aan bod dat een depot kan worden vrijgegeven, als de aannemer vervangende zekerheid stelt. Het toekomstige stelsel na invoering van de Wkb wordt iets strenger wat betreft deze vervangende zekerheid; er moet sprake zijn van ‘een aan het depot gelijkwaardige zekerheid’. Dat betekent dat de inhoud, de inroepbaarheid en de looptijd van de zekerheid gelijkwaardig moeten zijn aan een depot.

Tot slot
De hiervoor beschreven wijzigingen van het BW hebben tot gevolg dat thans veel gebruikte aannemingsovereenkomsten, bijvoorbeeld gebaseerd op de UAV 2012 of de UAV-GC 2005, niet goed aansluiten op het gewijzigde BW. Dit kan voor zowel de aannemer als de opdrachtgever ongewenste en onverwachte gevolgen met zich meebrengen. Uiteraard kunnen we voor u deze aannemingsovereenkomsten beoordelen en aanpassen aan de nieuwe wetgeving.