Didam II: geen nietigheid of vernietigbaarheid, wel onrechtmatigheid bij strijd met de Didam-regels.
Bijna drie jaar geleden wees de Hoge Raad het eerste Didam-arrest (Didam I). Onze artikelen hierover zijn hier, hier en hier en ons webinar hier te raadplegen. Inmiddels heeft de Hoge Raad de regels uit dit arrest verduidelijkt in een langverwachte nieuwe uitspraak (Didam-II). De aanleiding is hetzelfde geschil als drie jaar geleden. Via de bodemprocedure is dit geschil weer teruggekomen bij de Hoge Raad. In Didam-II oordeelt de Hoge Raad dat overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met de regels uit Didam I, niet vernietigbaar of nietig zijn. Wel kan het handelen in strijd met de Didam-regels onrechtmatig zijn.
Waar ging Didam-I over?
In Didam-I oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam, wanneer
het voornemens is een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden
aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dit vloeit voort uit het
gelijkheidsbeginsel. Het overheidslichaam moet de koper selecteren aan de
hand van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. Dit geldt niet als
er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. Ook
dat dient te worden vastgesteld op basis van objectieve, toetsbare en
redelijke criteria.
Vragen uit de praktijk en conclusie A-G Snijders
Het arrest heeft het nodige stof doen opwaaien en heeft geleid tot vele
vragen vanuit de praktijk. Eerder heeft advocaat-generaal Snijders de Hoge
Raad geadviseerd om de regels uit Didam-I beperkt uit leggen, zodat zij
alleen van toepassing zijn op gevallen waarbij het overheidslichaam géén
goede reden heeft om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan.
Bovendien meent Snijders dat het huidige recht geen grond biedt voor
nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst indien deze tot stand
is gekomen in strijd met de regels uit Didam-I. Zie daarover onze eerdere
artikelen hier en hier.
Oordeel Hoge Raad Didam-II
De Hoge Raad heeft in lijn met de conclusie van advocaat-generaal
Snijders overwogen dat overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met de
regels uit Didam-I, niet nietig of vernietigbaar zijn. De uitleg die de Hoge
Raad hieraan geeft, is dat het handelen in strijd met de regels uit Didam-I
niet tot strijd leidt met een dwingende wetsbepaling in de zin van artikel
3:40 lid 2 BW en dat de regels uit Didam-I niet de strekking hebben om de
geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten.
De Hoge Raad heeft voorts verduidelijkt dat een overheidslichaam dat in
strijd met de regels uit Didam-I een onroerende zaak verkoopt, in beginsel
onrechtmatig handelt jegens andere potentiële gegadigden die ten onrechte
geen kans hebben gekregen om de onroerende zaak te verwerven. Op
grond van deze onrechtmatigheid kan het overheidslichaam schadeplichtig
zijn jegens deze gegadigde. Daarnaast overweegt de Hoge Raad dat
zolang nog geen koopovereenkomst is gesloten door het overheidslichaam
of zolang de levering van de onroerende zaak nog niet heeft
plaatsgevonden, aanleiding kan bestaan om op vordering van de
gegadigde die (ten onrechte) geen eerlijke kans heeft gekregen het
overheidslichaam te verbieden tot verkoop of levering van de onroerende
zaak aan een ander over te gaan.
De regels uit Didam-I tasten de ruimte die aan overheidslichamen toekomt
om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen te maken volgens de Hoge
Raad niet aan. Wel zullen overheidslichamen in het geval dat in het kader
van de plannen die worden gemaakt het voornemen ontstaat om een
onroerende zaak te verkopen, de regels uit Didam-I moeten toepassen. Dit
geldt volgens de Hoge Raad ook in het geval dat het overheidslichaam een
plan heeft ontwikkeld met objectieve voorwaarden, waaraan slechts één
partij zou kunnen voldoen. In een dergelijk geval zal het overheidslichaam
het voornemen tot verkoop van de onroerende zaak tijdig bekend moeten
maken op zodanige wijze dat eenieder daar kennis van kan nemen. Bij de
bekendmaking zal het overheidslichaam – conform de regels uit Didam I–
moeten motiveren waarom op grond van objectieve, toetsbare en redelijke
criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de
aankoop van de onroerende zaak.
Meer in algemene zin heeft de Hoge Raad tevens overwogen dat de regels
uit Didam-I er niet toe nopen dat onroerende zaken slechts nog via een
veiling of aan de hoogste bieder mogen worden verkocht door
overheidslichamen. Het is afhankelijk van de door het overheidslichaam op
te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria aan welke gegadigde
een onroerende zaak in een specifiek geval mag worden verkocht.
Tot slot verduidelijkt de Hoge Raad dat de regels uit Didam-I ook van
toepassing zijn op overeenkomsten die zijn gesloten vóór Didam I. Ook
toen golden immers al de algemene beginselen van behoorlijk bestuur,
waarop de regels uit de Didam I zijn terug te voeren.
Conclusie
Met name het oordeel dat overeenkomsten die in strijd met Didam-I zijn
gesloten niet nietig of vernietigbaar zijn, maar wel tot aansprakelijkheid van
overheidslichamen op grond van onrechtmatige daad kunnen leiden, biedt
de praktijk meer houvast bij de toepassing van de regels uit Didam-I. Het is
nu afwachten om te bezien of de eerste schadevergoedingszaken in
verband met overtredingen van de regels van Didam-I zich spoedig zullen
aandienen, waarbij onder meer de verjaringsproblematiek en het feit dat
dergelijke schade naar verwachting niet eenvoudig te onderbouwen zal
zijn, eveneens een rol zullen spelen.
Heeft u vragen over de implicaties van Didam II? Het Team Vastgoed-,
Bouw en Omgevingsrecht van Van Doorne denkt graag met u mee.
Download hier het PDF-bestand:
