8 min read

Duurzaamheid in de vastgoedsector: Green Lease overeenkomst

6 November 2023

Duurzaamheid is steeds meer een hot topic in Nederland. In een tijd waarin milieubewustzijn en groene praktijken steeds belangrijker worden, is de vastgoedsector geen uitzondering. Het is dan ook niet verrassend dat duurzame huurovereenkomsten in Nederland aan populariteit winnen. Deze innovatieve overeenkomsten spelen een cruciale rol bij het bevorderen van duurzaamheid en het verminderen van de ecologische voetafdruk van gebouwen. Een vaak gebruikt voorbeeld hiervan is de zogenaamde Green Lease overeenkomst. In dit artikel gaan we dieper in op de inhoud van de Green Lease overeenkomst, en verkennen we hoe deze overeenkomsten zowel verhuurders als huurders aansporen om groen te denken en te handelen.

Wat is een Green Lease overeenkomst?

Een Green Lease overeenkomst is een huurovereenkomst met daarin begrepen een prestatiecontract dat afspraken vastlegt over duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het gebouw. Het gebruik heeft betrekking op hoe de huurder of de gebruiker omgaat met het gebouw en de exploitatie heeft betrekking op het (technisch) onderhoud en het beheer van het gebouw. Op deze manier kunnen milieudoelstellingen en maatschappelijke doelstellingen van huurder en verhuurder op elkaar worden afgestemd. Een Green Lease overeenkomst bevat afspraken over het naar rato verdelen van kosten, baten en risico’s voor het waarborgen van duurzaam gebruik en duurzame exploitatie.

Er moet sprake zijn van een wederzijdse prikkel. Zowel huurder als verhuurder wordt verantwoordelijk gesteld voor efficiënt gebruik van materialen en resources, met als gevolg lagere kosten voor beide partijen.

Bron: Greening the Commercial Property Sector, Good Practice Guide 2009 // Jones Lang Lasalle

Karakteristiek voor een Green Lease overeenkomst zijn een of meer van de volgende onderwerpen:

Ø Huurdersoverleg: In de overeenkomst kunnen duidelijke afspraken worden gemaakt over wie er tijdens de looptijd van de overeenkomst verantwoordelijk is voor het gebruik en de prestaties van het gebouw. Een logische setting om het gebruik en de prestaties te evalueren, is het huurdersoverleg. Het is van belang vast te leggen wie hiervoor verantwoordelijk is en met welke regelmaat specifieke duurzaamheidsonderdelen in de overeenkomst op de agenda moeten staan.
Ø Certificering en reductiedoelstellingen: In de overeenkomst kunnen afspraken worden vastgelegd over een (minimaal) te behalen certificaat of over het behouden van een bepaald niveau. Hierbij kan er gedacht worden aan een energieprestatiecertificaat, maar bijvoorbeeld ook aan een BREEAM- of LEED-certificaat. Daarnaast kunnen er afspraken worden gemaakt over CO2-uitstoot, die buiten certificering vallen.
Ø Gebruik van het gebouw: De meeste gebouwen zijn zo ontworpen dat het gebouw op een bepaalde manier moet worden gebruikt om tot een minimaal (energie)verbruik te komen. Een bekend voorbeeld van verkeerd gebruik is het openzetten van de ramen met de verwarming aan. Een verbruik garanderen, kan alleen als het gebouw goed wordt gebruikt. Een handleiding over het gebouwgebruik is dan ook bij voorkeur onderdeel van een Green Lease overeenkomst. Voorbeeld: Een handleiding kan (deels) bestaan uit een lijst van basisafspraken die gelden tijdens de huurovereenkomst. Zo kunnen er afspraken worden gemaakt over de gebruiksuren van het gebouw (bijvoorbeeld van 8.00 tot 20.00), over het uitschakelen van computers en beeldschermen en over de inkoop van toekomstige apparatuur. Een doelstelling kan zijn dat er alleen apparaten (kopieermachines, ijskasten, koffiezetapparaten, e.d.) met een energielabel A mogen worden aangeschaft.
Ø Energieverbruik en monitoring: In de overeenkomst worden bij voorkeur afspraken gemaakt over het dagelijkse energieverbruik van een object. Dit betreft zowel gebouwgebonden als gebruiksgebonden energieverbruik. Om in de praktijk goed te kunnen toetsen wat het (energie)verbruik van een gebouw is (zowel gebouw- als gebruiksgebonden), is het plaatsen van energie(tussen)meters van zeer groot belang. Als bijkomend voordeel kunnen lekkages of kortsluitingen dan gemakkelijker worden gelokaliseerd. Daarnaast kunnen er afspraken worden gemaakt over op welke andere niveaus (per huurder, verdieping, koelinstallatie, lift, pantry, enz.) het gebouw gemonitord moet worden. Deze afspraken hangen nauw samen met de afspraken die zijn gemaakt over het gebruik van het gebouw. Hierbij kan worden gedacht aan het monitoren van het openen van ramen of het uitdoen van het licht.
Ø Voldoen aan wet- en regelgeving: In het vaak gebruikte ROZ-model is dit standaard opgenomen. Het is belangrijk concrete afspraken te maken over veranderende wet- en regelgeving met betrekking tot duurzaamheid, energieverbruik en CO2-uitstoot. Het Activiteitenbesluit wordt door steeds meer gemeenten nadrukkelijk gehandhaafd. Dit heeft impact op zowel gebruikers als gebouweigenaren. Daarnaast is de verwachting dat de herziene EPBD4 (Energy Performance of Buildings Directive) een steeds grotere rol gaat spelen.
Ø Rapportage: Het is een logische vervolgstap om te rapporteren wat er wordt gemonitord. Een mogelijkheid is om het gebouw- en gebruiksgebonden verbruik op kwartaalbasis te rapporteren. Even belangrijk is het om vast te leggen wie deze rapportage moet opstellen. In veel gevallen is de beheerder logischerwijs de aangewezen persoon om dit te doen. Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat in bepaalde gevallen het huidige beloningssysteem voor de gebouwbeheerder energiebesparingen niet stimuleert. Dit probleem speelt wanneer de vergoeding van de gebouwbeheerder wordt vastgesteld als percentage van de servicekosten.
Ø Geschillenregeling: naast de gebruikelijke gevolgen van niet-nakoming, kunnen in de Green Lease overeenkomst ook afspraken worden gemaakt om een potentieel geschil te voorkomen, bijvoorbeeld waar het gaat om de situatie dat een gebouw niet presteert of wordt gebruikt zoals is vastgelegd. In het gunstige geval valt het energieverbruik lager uit. Er kunnen dan afspraken worden gemaakt over aan wie deze besparingen toekomen en op basis waarvan. Voor het omgekeerde geval geldt hetzelfde. Als blijkt dat de huurder bijvoorbeeld stelselmatig het gebouw anders gebruikt dan is afgesproken, moeten hieraan ook consequenties zijn verbonden.

Voordelen van een Green Lease overeenkomst

Het aangaan van een Green Lease overeenkomst biedt tal van voordelen voor zowel verhuurders als huurders. Enkele van de belangrijkste voordelen zijn:

Waardeverhoging van het vastgoed: Voor verhuurders leidt het investeren in duurzaamheid tot een stijging van de waarde van hun vastgoed. Duurzame maatregelen zoals energiezuinige verlichting, betere isolatie, gebruik van hernieuwbare energiebronnen en waterbesparende technologieën dragen bij aan de efficiëntie en prestaties van het gebouw. Dit resulteert niet alleen in lagere operationele kosten, maar ook in een algemene stijging van de marktwaarde van het vastgoed. Potentiële kopers en investeerders zijn vaak bereid om meer te betalen voor vastgoed met bijvoorbeeld een “groen energielabel” vanwege de verwachte kostenbesparingen en de positieve milieu-impact.
Lagere operationele kosten: Huurders profiteren van lagere operationele kosten vanwege de energiezuinige en milieuvriendelijke aspecten van het gebouw. Dit vertaalt zich in lagere energie- en waterrekeningen, wat gunstig is voor het financiële plaatje van huurders.
Verbeterde concurrentiepositie: Verhuurders die duurzaamheid omarmen en Green Lease overeenkomsten aanbieden, kunnen zich onderscheiden in de markt. Dit kan leiden tot een verbeterde concurrentiepositie en aantrekkelijkheid voor huurders die waarde hechten aan duurzaamheid.
Verhoogde arbeidsproductiviteit: Duurzame gebouwen creëren een gezondere en comfortabelere werkomgeving. Onderzoek toont aan dat dit de arbeidsproductiviteit kan verhogen, wat indirect bijdraagt aan kostenbesparingen voor huurders.
Positief imago: Duurzaamheid is niet alleen een trend, maar ook een belangrijk aspect geworden voor investeerders, financiers en consumenten. Duurzame huurders en verhuurders genieten vaak van een positiever imago, wat kan leiden tot meer zakelijke kansen en een breder draagvlak. Bovendien is duurzaamheid geen kortstondige trend; het is een blijvende waardepropositie. Het aangaan van een Green Lease overeenkomst en investeren in duurzaamheid zorgt ervoor dat de waarde van het vastgoed in de loop der tijd behouden blijft. Dit betekent dat verhuurders niet alleen profiteren van een initiële waardestijging, maar ook van een langdurige, blijvende groei in de marktwaarde van hun vastgoed.
Bijdrage aan milieudoelstellingen: Door duurzaamheid te bevorderen en milieubewuste praktijken te omarmen, dragen Green Lease overeenkomsten bij aan bredere milieudoelstellingen, zoals het verminderen van de ecologische voetafdruk en het tegengaan van klimaatverandering.
Transparantie en meetbaarheid: Green Lease overeenkomsten bevatten vaak meetbare doelen en verplichtingen met betrekking tot duurzaamheid. Hierdoor kunnen zowel verhuurders als huurders hun inspanningen evalueren en verbeteringen aanbrengen.

Kortom, een Green Lease overeenkomst biedt een win-winsituatie waarbij zowel verhuurders als huurders profiteren van duurzaamheid en milieuvriendelijke praktijken, terwijl ze ook bijdragen aan een groenere toekomst voor de vastgoedsector in Nederland. Bovenstaande is enkel een korte uiteenzetting van waar partijen op moeten letten bij het aangaan van een Green Lease overeenkomst, maar het opstellen van een dergelijke Green Lease overeenkomst blijft maatwerk. Als u overweegt een Green Lease overeenkomst aan te gaan, adviseren wij u graag verder!