Einde erfpacht breekt geen huur
In bepaalde gevallen kan het voorkomen dat een eigenaar bij einde erfpacht geconfronteerd wordt met een onbevoegdelijk door de erfpachter aangegane verhuur en de eigenaar alsnog verplicht is om die verhuur gestand te doen. In de praktijk wordt bij de uitgifte van erfpacht te weinig stilgestaan bij deze huurdersbescherming.
Gestanddoening bevoegdelijk aangegane huurovereenkomsten
In het geval van een erfpachtrecht is de erfpachter bevoegd de zaak waarop het erfpachtrecht rust te verhuren. Deze bevoegdheid om te verhuren kan eventueel in de erfpachtvoorwaarden worden uitgesloten of beperkt. Stel dat de erfpachter op grond van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden de bevoegdheid heeft om te verhuren en een huurovereenkomst is aangegaan die een langere looptijd kent dan de looptijd van het erfpachtrecht. Vervolgens eindigt het erfpachtrecht. Wat is dan de status van de huurovereenkomst?
Op grond van artikel 5:94 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek zal – ondanks het verval van het erfpachtrecht – de huurovereenkomst voortduren. De eigenaar is namelijk verplicht na het einde van de erfpacht een bevoegdelijk aangegane verhuur gestand te doen. Dit lijkt op de regel ‘koop breekt geen huur’: een soortgelijke huurdersbescherming waardoor na een eigendomsoverdracht door de verhuurder de nieuwe eigenaar vast zit aan de huurovereenkomst.
De wet biedt de eigenaar echter een uitweg: de eigenaar kan na het einde van de erfpacht de gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij (i) de overeengekomen looptijd van de huur langer is dan gebruikelijk of middenstandsbedrijfsruimte is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij (ii) de verhuring is geschied op ongewone voor de eigenaar bezwarende voorwaarden. De eigenaar verliest deze bevoegdheid om de gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.
Artikel 5:94 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan dus vervelende gevolgen hebben voor de eigenaar, ondanks de beschreven uitweg. Het lijkt derhalve raadzaam om in elk geval in de erfpachtvoorwaarden vast te (laten) leggen dat het de erfpachter niet is toegestaan om de zaak te verhuren of op te nemen dat de erfpachter voor het aangaan van huurovereenkomsten de voorafgaande toestemming behoeft van de eigenaar. Handelt de erfpachter in strijd met de erfpachtvoorwaarden, dan is er geen sprake van een bevoegdelijk aangegane verhuur en treedt er voor de eigenaar geen binding op als de erfpacht eerder eindigt dan de huur.
Gestanddoening onbevoegdelijk aangegane huurovereenkomsten
Echter, deze oplossing biedt geen soelaas wanneer het gaat om verhuur van zelfstandige woonruimte. Artikel 5:94 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat, indien de eigenaar niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuur van zelfstandige woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft, de eigenaar de huurovereenkomst met de huurder tóch moet voortzetten. Dit betekent dat in het geval van verhuur van woonruimte een eigenaar bij het einde van het erfpachtrecht geconfronteerd kan worden met een onbevoegdelijk door de erfpachter aangegane verhuur en de eigenaar alsnog verplicht is om die verhuur gestand te doen. Eenzelfde bescherming genieten onderhuurders in het huurrecht: de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte geniet huurbescherming indien de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder eindigt. In dat geval dient de verhuurder de huurovereenkomst van de onderhuurder voort te zetten.
Biedt de wet de eigenaar ook hier een uitweg? Het antwoord moet worden gezocht in artikel 7:269 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek dat van overeenkomstige toepassing is verklaard. De eigenaar kan zich binnen een half jaar nadat hij de huurovereenkomst heeft voortgezet tot de kantonrechter wenden met het verzoek te overeenkomst te beëindigen. De gronden voor de beëindiging van de voortgezette huur zijn limitatief opgesomd. De eigenaar kan de beëindiging vorderen op de grond dat:
– de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijk nakoming van de huur. Deze beëindigingsgrond vindt in de praktijk weinig toepassing;
– de huur is aangegaan met de kennelijke strekking de huurder een sterkere positie te verschaffen. Ook deze beëindigingsgrond vindt in de praktijk weinig toepassing: het is immers lastig voor de eigenaar als buitenstaander om de bedoeling van de partijen bij de huurovereenkomst te achterhalen;
– de wederpartij indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt. Omdat in de meeste gevallen een dergelijke vergunning reeds ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst is overlegd, wordt ook van deze grond weinig gebruik gemaakt in de praktijk; of
– in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de huur met de wederpartij voortzet. Deze mogelijkheid tot een belangenafweging tussen de eigenaar en de huurder wordt het meest gehanteerd in de praktijk.
De hiervoor beschreven belangafweging heeft een open (billijkheids)karakter. Elementen die in de rechtspraak vaak naar voren komen zijn de looptijd van de huurovereenkomst, de voorwaarden van de huurovereenkomst en de bedoelingen van de huurder en zijn belangen bij de voortzetting van de bewoning tegenover de (economische) belangen van de eigenaar bij het vrijkomen van de woonruimte.
Voorbeeld belangenafweging
Een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 februari 2021 laat goed zien hoe de rechter in de praktijk vorm geeft aan de belangenafweging. In deze zaak vorderden de eigenaren van een boerenwoning na het eindigen van de erfpacht beëindiging van de huurovereenkomst. Zij beriepen zich op het feit dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hen kon worden gevergd dat zij de huur zouden voortzetten. Het hof oordeelt dat hierbij moet worden gelet op (i) de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte, (ii) de inhoud van de geëindigde erfpacht en (iii) de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst. Het hof komt tot de conclusie dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd. Er was namelijk sprake van een verhuurverbod in de erfpachtvoorwaarden van de betreffende boerenwoning. Bovendien had de oorspronkelijke eigenaar niet de bedoeling de boerenwoning te verhuren aan een persoon die geen agrarische werkzaamheden verricht. Daarnaast hecht het hof waarde aan het feit dat de erfpachtvoorwaarden een verregaande onderhoudsverplichting bevatte, waarin de voormalige erfpachter ernstig was tekortgeschoten. Dat laatste bracht met zich mee dat de eigenaren een aanzienlijke onderhoudsplicht jegens hun huurder verkregen, terwijl de inkomsten van de huur sterk waren gedaald. Dit zou leiden tot onevenredige financiële consequenties voor de eigenaren. In deze zaak leidde de belangenafweging daarom tot een beslissing in het voordeel van de eigenaren.
Conclusie
Bij de uitgifte van erfpacht van woonruimte is het zaak om stil te staan bij de hiervoor beschreven huurdersbescherming. De regeling dwingt de eigenaar immers om onder omstandigheden na einde van de erfpacht een onbevoegd aangegane huurovereenkomst gestand te doen. De verplichting tot gestanddoening neemt niet weg dat de erfpachter door te verhuren tekortgeschoten is in de nakoming van zijn erfpachtverplichtingen en daarvoor schadeplichtig is, maar dat zal in de praktijk slechts een pleister op de wonde leggen. Bovendien zullen eventuele constructies om de huurdersbescherming te ontgaan (door bijvoorbeeld geen huurovereenkomst te sluiten maar een ondererfpacht te vestigen) veelal stranden op het risico dat een rechter hierin een ongeoorloofd ontgaan van de regels betreffende de bescherming van de huurder kan zien.
Om de positie van de eigenaar te beschermen is het derhalve raadzaam om de erfpachtvoorwaarden (en indien mogelijk de huurovereenkomst) zodanig in te richten dat de inhoud daarvan een eventuele belangenafweging door de rechter op een voor de eigenaar positieve wijze zal beïnvloeden.
