En dat is twee: de Wet vaste huurcontracten

Op 11 oktober 2022 en 28 april jl. schreven wij al over de Wet Betaalbare huur, met daarin de plannen van het kabinet om de middenhuur te reguleren. En Den Haag zit niet stil: de Wet vaste huurcontracten (hierna ook wel ‘de wet’ genoemd) en de Wet goed verhuurderschap liggen ook al klaar. In dit artikel gaan we verder in op de Wet vaste huurcontracten en spoedig volgt nog een artikel over de Wet goed verhuurderschap.

Achtergrond 

Het faciliteren van een geschikte (huur)woning aan eenieder in Nederland is al een aantal jaren een lastig op te lossen probleem, en een politiek heet hangijzer. Alweer enige tijd geleden trad – ter stimulering van de huurmarkt – op 1 juli 2016 de Wet doorstroming huurmarkt in werking. 

De gedachte van deze Wet doorstroming huurmarkt was onder meer: 

”Met tijdelijke huurovereenkomsten krijgen verhuurders de mogelijkheid hun bezit flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten, bijvoorbeeld wanneer zij bepaalde doelgroepen willen bedienen. Diverse groepen van huurders hebben geen behoefte aan een huurovereenkomst voor lange duur dan wel onbepaalde tijd. Voor huurders kan een toename van de mogelijkheden voor tijdelijk huren een vergroting van het aanbod aan huurwoningen opleveren (…)”, aldus de Memorie van Toelichting. 

De Wet doorstroming huurmarkt realiseerde kort gezegd dat een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte aangegaan voor de duur van twee jaar of korter of voor onzelfstandige woonruimte voor de duur van vijf jaar of korter, eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Dit is in tegenstelling tot de zeer uitgebreide huurbescherming die huurders van zelfstandige en van onzelfstandige woonruimten met een huurovereenkomst voor langer dan twee respectievelijk vijf jaar genieten. Meer flexibiliteit voor verhuurders zou leiden tot meer aanbod voor huurders. Nu, zeven jaar later, wordt een streep gezet door deze redenatie. 

Op 16 september 2022 werd door de Tweede Kamerleden Grinwis en Nijboer een wetsvoorstel ingediend: de ‘Wet vaste huurcontracten’. Deze wet bewerkstelligt dat de flexibele uitzonderingspositie van deze tijdelijke huurcontracten van twee of vijf jaar of korter uit de wet verdwijnt. De tijdelijke huurcontracten zouden niet leiden tot meer aanbod voor huurders en daarmee is het inleveren door huurders op hun huurbescherming niet meer te verantwoorden, zo stellen de indieners van de wet in de ‘Evaluatie wet doorstroming huurmarkt 2015’. Hierin wordt wel benoemd dat het aanbod op de huurmarkt sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt is toegenomen, maar het causale verband met de Wet doorstroming huurmarkt niet kan worden aangetoond.[1] De indieners van de Wet vaste huurcontracten willen het vaste huurcontract weer de norm maken, net zoals dat voor 1 juli 2016 het geval was. 

Op 16 mei jl. is het gewijzigd voorstel van wet door de Tweede Kamer aangenomen (zie hier), en ligt nu bij de Eerste Kamer. 

In dit artikel zetten wij uiteen wat de Wet vaste huurcontracten nu precies inhoudt en wat de gevolgen ervan zijn als de wet in werking treedt. De volgende onderwerpen worden behandeld: 

1. Afschaffing tijdelijke huurovereenkomsten
2. Uitbreiding beëindigingsgronden
3. Gevolgen
4. Mogelijke nadelige effecten op de woonmarkt 

Wet vaste huurcontracten

Afschaffing tijdelijke huurovereenkomsten
Het doel van de wet is om huurders beter te beschermen, door de huurbescherming te versterken. In deze wet worden daarom de tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter voor zelfstandige woonruimte en voor de duur van vijf jaar of korter voor onzelfstandige woonruimte afgeschaft. Hiermee is het op grond van artikel 7:271 lid 1 BW – behoudens onderstaande uitzonderingen – niet langer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan die eindigen door het enkele verloop van de huurtijd. In de wet is hierop een uitzondering voorgesteld die in artikel 7:271 lid 2 BW zal worden opgenomen, waaruit volgt dat lid 1 niet van toepassing is op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aangegane huur ingeval van woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen. Deze huurovereenkomsten eindigen wel gewoon wanneer de bepaalde tijd is verstreken, zonder dat opzegging is vereist. 

In de wet zelf worden deze categorieën van personen niet verder gespecificeerd, maar in de toelichting op het amendement is opgenomen dat in de algemene maatregel van bestuur in ieder geval moet komen te staan dat deze categorieën van personen bestaan uit: 

• huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
• huurders die in verband met renovatie of sloop  gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
• huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
• huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden. 

Voor zover de huurovereenkomsten reeds zijn aangegaan, deert deze wet niet. 

Uitbreiding beëindigingsgronden 

Indien geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, moet een huurovereenkomst door een van de partijen worden opgezegd. Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst kan, kort gezegd, alleen door de rechter worden beëindigd, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd. De rechter zal in dat geval tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan als zich één van de in de wet limitatief opgesomde beëindigingsgronden voordoet (zoals dringend eigen gebruik of omdat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt). In deze wet zijn – ter voorkoming van leegstand – de beëindigingsgronden uitgebreid met betrekking tot 1) verkoop van de woning of 2) verhuur aan een bloed- of aanverwant. 

Ad 1)

In de wet wordt een extra beëindigingsgrond opgenomen, dat indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. Deze beëindigingsgrond wordt slechts toegewezen indien is voldaan aan de volgende vereisten: a) de verhuurder heeft zijn vordering niet eerder op dit onderdeel gegrond, b) de verhuurder is niet eerder dan drie maanden voor het eind van de onder d bedoelde termijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangegaan, c) sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn niet meer dan twee jaren verstreken en d) in de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop. De wet wijzigt tevens de Wet goed verhuurderschap, in die zin dat  de verhuurder een melding moet doen indien hij de huurovereenkomst opzegt op deze beëindigingsgrond. 

Ad 2)

Onder dringend eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder, indien uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van verhuurder. 

Gevolgen

Na inwerkingtreding van de wet, is het niet langer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter voor zelfstandige woonruimten of vijf jaar of korter voor onzelfstandige woonruimten aan te gaan die eindigen door het enkele verloop van de huurtijd. Een opzegging van de verhuurder leidt dan alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst als de huurder expliciet instemt of als voldaan is aan de in de opzegging genoemde en uit de wet voortvloeiende beëindigingsgronden en de rechter de beëindigingsvordering toewijst. 

Mogelijke nadelige effecten op de woningmarkt 

De kritiek die (in de parlementaire behandeling van de wet) naar voren komt is tweeledig. De grootste angst is dat door het afschaffen van deze mogelijkheid het voor eigenaren van huurwoningen minder aantrekkelijk wordt om de woningen te verhuren. Als het alternatief een vast huurcontract is, is het – in combinatie met de gereguleerde middenhuur en de vereisten die volgen uit de Wet goed verhuurderschap – mogelijk aantrekkelijker voor eigenaren om over te gaan tot verkoop van de woning. Dit resulteert dan in een verschuiving van vastgoed van de huurmarkt richting de koopmarkt. Een ander bezwaar is dat deze nieuwe wet de volgende is in een reeks nieuwe wetgeving tot regulering van de huurmarkt (o.a. regulering van de middenhuur, aanscherpen van de vereisten voor verhuurders, verbod op woningdelen, de verhoging op afdrachtsbelasting), die mogelijk averechts werken. De Wet vaste huurcontracten zou de druppel kunnen vormen die de emmer van de huurmarkt doet overlopen.