Zoals bekend, verkeert de Nederlandse tak van warenhuisketen Hudson’s Bay al sinds begin dit jaar in zwaar weer en sluit zij per 1 januari 2020 definitief haar deuren. Afgelopen september zetten wij in een artikel uiteen welke opties openstaan voor de verhuurders, waarin wij onder andere suggereerden dat de verhuurders nakoming van de exploitatieplicht kunnen vorderen in een kort geding.
Een aantal verhuurders hebben hiertoe een poging gewaagd en zijn inmiddels naar de rechter gestapt om Hudson’s Bay aan haar exploitatieplicht te houden.
De recente uitspraken in een notendop
Kalverpassage, Amsterdam en De Barones, Breda
Eén van de verhuurders van Hudson’s Bay, Kroonenberg Groep, vordert in eerste aanleg dat Hudson’s Bay “op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om het gehuurde tot en met 31 augustus 2021 te blijven exploiteren als winkelruimte, alle sluitingsaankondigingen in de winkel te verwijderen en de (al dan niet openbare) berichtgeving omtrent deze sluiting te rectificeren en toekomstige openbare berichtgeving die (mede) betrekking heeft op het gehuurde en de exploitatie daarvan vooraf aan Kroonenberg Groep te verstrekken“.
Hudson’s Bay stelt hoger beroep in. Het Gerechtshof Amsterdam volgt de kantonrechter in zijn oordeel. Het Gerechtshof overweegt onder meer dat Hudson’s Bay zich als slecht huurder heeft gedragen door haar verhuurder niet te betrekken bij haar plannen – o.m. de ‘orderly winddown‘ – om de exploitatie te staken. Bovendien is niet aannemelijk geworden dat onder de gegeven omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van Hudson’s Bay kan worden verlangd dat zij haar exploitatieverplichting nakomt. Kroonenberg Groep heeft een groot belang bij voortzetting van de exploitatie vanwege de negatieve gevolgen voor de toeloop in de winkelcentra en de beleggingswaarde van het vastgoed. Bovendien blijkt uit het verweer van Hudson’s Bay onvoldoende dat het feitelijk onmogelijk is om de exploitatie voort te zetten.
Grote Marktstraat, Den Haag en Grote Staat, Maastricht
Ook verhuurder CBRE heeft een poging gedaan om Hudson’s Bay tot nakoming van de exploitatieplicht te dwingen. De kantonrechter wijst de vordering in dit geval echter af. De kantonrechter overweegt dat, hoewel het uitgangspunt is dat CBRE Hudson’s Bay aan haar exploitatieverplichting kan houden, dat niet wegneemt “dat er geen enkele ruimte voor correctie op deze verplichting kan zijn”. In dit geval is die ruimte er omdat, aldus de kantonrechter, onvoldoende is gebleken dat een eerdere staking van de exploitatie dan is overeengekomen negatieve gevolgen heeft voor CBRE. De rechter verwijst hierbij naar de door Hudson’s Bay Company afgegeven huurgarantie(s) en de gestelde bankgarantie die CBRE kan inroepen. Bovendien zou met de voortzetting van de exploitatie de ‘orderly winddown’ op losse schroeven komen te staan, het Sociaal Plan voor werknemers in het gedrag komen en een faillissement worden geriskeerd.. Onlangs geeft CBRE aan dat zij overweegt om in hoger beroep te gaan tegen de uitspraak, omdat zij meent dat het staken van de exploitatie slecht is voor de beleggingswaarde, ongeacht of de huur wordt doorbetaald. Dit geldt vooral vanwege de grootte van het warenhuis.
Overige vestigingen
Wat betreft de vestiging van Hudson’s Bay in Utrecht is volgens PropertyNL een regeling getroffen met verhuurder IEF en wordt voor het pand een herbestemming gerealiseerd. Andere verhuurders zullen over het algemeen genoegen moeten nemen met de huurgaranties (voor zover deze zijn verstrekt door Hudson’s Bay Company en zij zich tevens rechtstreeks heeft verplicht de concerngarantie aan de verhuurder te verstrekken). Verhuurder Wereldhave is in ieder geval positief gestemd wat de Hudson’s Bay vestiging in Tilburg betreft en geeft aan dat zij eventuele onderhuur overweegt – mits faillissement van Hudson’s Bay uitblijft – en dat het vastgoed een goed toekomstig perspectief heeft. Wereldhave sluit juridische stappen echter niet uit op het moment dat Hudson’s Bay de huurpenningen niet meer betaalt. Ook verhuurder Syntrus Achmea Real Estate & Finance sluit de weg naar de rechter niet uit als dit in het voordeel van haar klant, te weten de eigenaar van het vastgoed in Enschede, is.
Samenvattend
Uit de uitspraken blijkt dat het antwoord op de vraag of Hudson’s Bay aan haar exploitatieplicht gehouden is, sterk afhangt van de feiten en omstandigheden van het geval. Waar volgens het Gerechtshof onder andere het groot belang van Kroonenberg Groep met betrekking tot de Hudson’s Bay vestigingen in Amsterdam en Breda de doorslag geeft om de exploitatieplicht te handhaven, oordeelt de kantonrechter ten behoeve van de vestigingen in Den Haag en Maastricht dat het nog maar de vraag is of CBRE negatieve gevolgen zou ondervinden van de vroegtijdige sluiting van het warenhuis gelet op onder andere de afgegeven huurgaranties.
Overigens heeft Hudson’s Bay inmiddels noodgedwongen surseance van betaling aangevraagd. Dan zouden mogelijke stappen van de verhuurders weleens andere kunnen zijn.
