Vanaf 1 januari 2023 is het in beginsel niet meer toegestaan een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken met een energielabel lager dan C. De energie-index moet dus 1,3 of beter zijn. Wordt hieraan niet voldaan, dan kan bestuursrechtelijk en strafrechtelijk worden opgetreden. Deze labelverplichting wordt naar alle waarschijnlijkheid per 1 januari 2030 aangescherpt naar een energielabel A-verplichting.
Het is voor verhuurders uiteraard zaak hierop te anticiperen en medewerking van huurders af te dwingen of investeringen door te leggen. De over het algemeen verhuurdersvriendelijke Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) ziet dat in en heeft op 22 mei jl. een modelclausule gepubliceerd. Deze modelclausule kan in de bijzondere bepalingen van het standaard ROZ-model uit 2015 voor kantoorruimte worden opgenomen. Voor de modelclausule reserveert de ROZ de artikelen 11.1 tot en met 11.5.
De ROZ biedt een keuzemogelijkheid in artikel 11.1
- Optie 1 voor als het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huur voldoet aan de labelverplichting en dus een energielabel A tot en met C heeft; en
- Optie 2 voor als het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huur niet voldoet en dus een lager energielabel dan C heeft.
In geval van optie 1 is in artikel 11.1, in verband met de verwachte label A-verplichting per 1 januari 2030, voor verhuurder de verplichting opgenomen om bij bouwkundige wijzigingen en het uitvoeren van onderhoud, herstel en vernieuwing telkens te kiezen voor de erkende energiebesparende maatregelen zoals die zijn bedoeld in artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit milieubeheer en in Bijlage 10 bij de Activiteitenregeling milieubeheer. Voor de huurder geldt in dat geval eenzelfde verplichting bij de inrichting of wijziging van de inrichting van het gehuurde, het gebruik van het gehuurde en het uitvoeren van onderhoud, herstel of vernieuwing.
Als optie 2 aan de hand is, dan is in artikel 11.1.1 opgenomen dat partijen voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst in overleg moeten gaan om met elkaar te bepalen hoe zij er gezamenlijk voor zorgen dat energielabel C wordt behaald. Omdat de benodigde maatregelen per gebouw verschillen, is bij deze optie in artikel 11.1.1 opengelaten welke maatregelen beide partijen nemen. Het ligt voor de hand dat die werkzaamheden worden verdeeld in lijn met de verdeling van de onderhoudsverplichtingen van artikel 11 van de algemene bepalingen. In artikel 11.1.2 wordt vervolgens geanticipeerd op de verwachte label A-verplichting per 1 januari 2030 indien artikel 11.1.1 heeft geleid tot energielabel B of C. Dat artikel regelt derhalve dezelfde verdeling in maatregelen als in artikel 11.1 bij optie 1.
Artikelen 11.2 tot en met 11.5
De artikelen 11.2 tot en met 11.5 zijn voor beide opties gelijk. In artikel 11.2 is een regeling opgenomen voor het geval de maatregelen in lid 1 nog niet leiden tot het behalen van de vereiste energie-index. In artikel 11.3 is geregeld dat verhuurder geen toestemming ex artikel 12.3 van de algemene bepalingen mag weigeren voor veranderingen en toevoegingen die huurder wil aanbrengen ten behoeve van energiebesparende maatregelen. Artikel 11.4 bepaalt dat energiebesparende maatregelen waarvoor verhuurder toestemming heeft gegeven, bij het einde van de huur niet ongedaan gemaakt hoeven worden. Als de energiebesparende maatregelen korter dan vijf jaar voor het einde van de huur zijn aangebracht, moeten partijen in overleg treden over een vergoeding voor deze maatregelen. In artikel 11.5 is tot slot over en weer een informatieplicht opgenomen waar het gaat om de energiebesparende maatregelen. Bij een verzoek van de ene partij moet de andere partij over die maatregelen informatie verstrekken.
Het is toe te juichen dat de ROZ een suggestie doet en een modelclausule formuleert. Immers, de tijd dringt en verhuurders moeten in veel gevallen nu wel anticiperen, zeker als er in geval van optie 2 aanmerkelijke investeringen mee gemoeid zijn.
