Het criterium naar zijn aard van korte duur bij verhuur van woonruimte: De soep wordt niet zo heet gegeten

De Huurcommissie heeft op 24 februari 2025 geoordeeld over de kwalificatie van een shortstay-huurovereenkomst en bepaald dat de huurovereenkomst van een aan een expat verhuurde woning niet als gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is, kon worden beschouwd in de zin van artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). De woning werd gemeubileerd verhuurd voor €1.320 per maand, exclusief €530 aan servicekosten, en omvatte extra diensten zoals schoonmaak en fietsverhuur. De verhuurder beriep zich op artikel 7:232 lid 2 BW om uit te sluiten dat sprake was van een reguliere huurovereenkomst, maar de Huurcommissie oordeelde dat de huurovereenkomst wél als een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte moest worden gekwalificeerd. Dit had als gevolg dat de huurder huurbescherming genoot en de huurprijs werd verlaagd van €1.850 naar €633,58 per maand.

De zaak kreeg relatief veel media-aandacht omdat deze werd gezien als een voorbeeld van de zogenaamde “shortstay-truc” of schijnconstructie, waarbij verhuurders proberen de wettelijke huur(prijs)bescherming te omzeilen door reguliere huurovereenkomsten als tijdelijk te bestempelen.

Volgens de Huurcommissie hangt de kwalificatie van shortstay-huurovereenkomsten als een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is af van meerdere factoren, zoals:

• de aard van het gebruik van de woonruimte;
• de aard van de woning;
• de bedoeling van partijen en wat hen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan;
• de hoedanigheid van huurder; en
• de onderlinge samenhang van voornoemde aspecten.

Deze uitspraak onderstreept de terughoudende toepassing van het criterium ‘naar zijn aard van korte duur’, zoals ook volgt uit eerdere rechtspraak van de Hoge Raad (HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 (Abbo/Renesse).

Toch zijn er (genoeg) situaties waarin een shortstay-huurovereenkomst wél als ‘naar zijn aard van korte duur’ wordt gekwalificeerd. Dit artikel zet de relevante aspecten uiteen.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Algemeen

Huurders van woonruimte met een reguliere huurovereenkomst worden vergaande bescherming geboden. Zo gelden strikte voorwaarden voor opzegging door de verhuurder (huurbeëindigingsbescherming) en gelden veel regels rondom huurprijzen en servicekosten (huurprijsbescherming). Deze bescherming vervalt echter wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte die naar zijn aard slechts voor korte duur wordt gebruikt, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ valt enkel onder de werking van de algemene huurbepalingen (artikelen 7:201-231 BW), hetgeen betekent dat de huurder nagenoeg geen bescherming geniet. Gezien de verstrekkende gevolgen hiervan, volgt uit de jurisprudentie dat de kwalificatie van de huurovereenkomst voor woonruimte die ‘naar zijn aard voor korte duur’ wordt gebruikt terughoudend dient te worden toegepast.

Of het gebruik van een woning als gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ kan worden beschouwd, hangt af van de specifieke omstandigheden. In sommige situaties kunnen ‘shortstay’-huurovereenkomsten daadwerkelijk als tijdelijk worden gekwalificeerd, terwijl in andere gevallen de huurovereenkomst gewoon als een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte wordt gezien, met alle huurbeschermingsgevolgen van dien.

Het criterium ‘naar zijn aard van korte duur’

Voor de beoordeling van een huurovereenkomst als een huurovereenkomst voor het gebruik van woonruimte die ‘naar zijn aard van korte duur’ is, zijn de volgende criteria van belang:

• De bedoeling van partijen: verhuur wordt als tijdelijk beschouwd wanneer dit voor iedereen duidelijk is. Denk daarbij aan vakantiewoningen of hotelovernachtingen, maar de tijdelijke huisvesting van (buitenlandse) studenten kan hier bijvoorbeeld ook onder vallen.
• De aard van de woonruimte: woningen die op korte termijn gesloopt worden of containerwoningen voor vluchtelingen worden sneller als tijdelijk beschouwd dan reguliere huurwoningen. Daarnaast kunnen de bij woningen aangeboden aanvullende diensten zoals fietsverhuur, linnengoed en schoonmaak die een vast onderdeel van de huurovereenkomst vormen, bijdragen aan de kwalificatie van het gebruik als gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is, hoewel dit niet doorslaggevend is.
• De aard van het gebruik: een woning die wordt gebruikt voor vakantie of als tijdelijke huisvesting voor een expat kan als tijdelijk worden beschouwd. Echter, indien een expat de woning gebruikt als landingsplatform met de intentie permanente huisvesting te vinden, wordt dit niet zonder meer als tijdelijk beschouwd. Van een daadwerkelijk tijdelijke situatie is eerder sprake wanneer de expat na verloop van tijd terugkeert naar zijn oorspronkelijke woonplaats of land.
• De duur van de huur: hoe langer de huur feitelijk duurt, hoe kleiner de kans dat deze als ‘van korte duur’ wordt beschouwd. Bij bijvoorbeeld studentenwoningen kan een maximale huurperiode van 12 maanden of een koppeling aan één of meer academische semesters (zonder mogelijkheid tot verlenging) of de verplichting om ruimte te maken voor de volgende ‘lichting’ studenten / expats een aanwijzing vormen voor een huurovereenkomst voor gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Echter, de duur van de huurovereenkomst op zichzelf is niet doorslaggevend en moet worden beoordeeld in samenhang met de andere factoren, zoals de aard van de woning en het beoogde gebruik.

Daarnaast blijkt uit voornoemde uitspraak van de Huurcommissie dat ook de hoedanigheid van de huurder een relevante factor is bij de kwalificatie van shortstay-huurovereenkomsten.

Ontwikkelingen in de politiek

Onlangs beantwoordde de regering (de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) vragen van de Tweede Kamer over shortstay-huurovereenkomsten en benadrukte dat deze zeer terughoudend moeten worden toegepast. Indien sprake is van verhuur van woonruimte, heeft de huurder immers recht op huurbescherming.

Uit zowel de wetsgeschiedenis als jurisprudentie blijkt dat artikel 7:232 lid 2 BW uitsluitend bedoeld is voor situaties waarin het voor zowel de huurder als de verhuurder volstrekt duidelijk is dat er geen aanspraak kan (en mag) worden gemaakt op huur(prijs)bescherming. Daarnaast wordt onderstreept dat het een “uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis” betreft, die “zeer restrictief moet worden opgevat”. Alleen de kantonrechter kan per specifiek geval beoordelen of het ‘gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’.

Conclusie

De recente uitspraak van de Huurcommissie laat zien dat shortstay-huurovereenkomsten kritisch worden beoordeeld. Dit betekent echter niet dat shortstay-huurovereenkomsten geen bestaansrecht (meer) hebben. De soep wordt naar ons oordeel niet zo heet gegeten als zij wordt opgediend: er blijven (genoeg) situaties bestaan waarin een woning wél voor gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is, kan worden verhuurd. Uiteindelijk blijft dit een kwestie van gevalsafhankelijke beoordeling.

Uit zowel de jurisprudentie als de politieke ontwikkelingen blijkt dat de kwalificatie van huur als gebruik dat ‘naar zijn aard van korte duur’ is een uitzonderingsregel betreft, maar wel degelijk in de praktijk regelmatig voorkomt. Voor verhuurders is het daarom cruciaal om huurovereenkomsten zorgvuldig te structureren en juridisch goed te onderbouwen, om te voorkomen dat een huurovereenkomst onbedoeld onder het reguliere huurrecht (met de daarbij behorende huurbescherming) valt.

Wilt u weten hoe u shortstay-huurovereenkomsten juridisch houdbaar kunt opstellen en risico’s kunt minimaliseren? Neem gerust contact met ons op. Onze specialisten Souad Derouich en Jordie Bakker denken graag mee.