Het Didam-arrest en de positie van woningcorporaties

In het Didam-arrest oordeelde de Hoge Raad dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Een overheidslichaam moet dan op grond van het gelijkheidsbeginsel mededingingsruimte bieden middels het doorlopen van een openbare selectieprocedure voor de verkoop van de onroerende zaak. Dat is slechts anders indien op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. In dat geval dient een overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Maar hoe zit het als een gemeente een onroerende zaak aan een woningcorporatie wil verkopen? Kan de gemeente de onroerende zaak pas verkopen aan een woningcorporatie na een openbare selectieprocedure, of is het verdedigbaar dat een woningcorporatie de enige serieuze gegadigde is? 

In dit artikel gaan wij aan de hand van drie gerechtelijke uitspraken in op de vraag of een woningcorporatie kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde.

Rechtbank Midden-Nederland (vzr.) 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350

In deze uitspraak heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland zich uitgelaten over de vraag of de gemeente Almere uitvoering mocht geven aan een onderhandse verkoop van grond aan een woningcorporatie. De gemeente had in samenwerking met een woningcorporatie een plan opgesteld om sociale huurwoningen te realiseren. Dit plan zou onder meer worden gerealiseerd op een perceel grond van de gemeente dat specifiek was aangewezen voor sociale woningbouw. De gemeente was van mening dat de woningcorporatie als enige serieuze gegadigde kon worden aangemerkt voor de aankoop van het perceel. De eigenaresse van een naastgelegen supermarkt die zich als gegadigde had gemeld, was het niet eens met de verkoop aan de woningcorporatie en heeft een kortgeding aangespannen. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de gemeente terecht de woningcorporatie als enige serieuze gegadigde heeft aangemerkt. Uit de publicatie op de website van de gemeente blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) als doorslaggevend heeft geacht bij de selectie van de woningcorporatie. Het criterium of een gegadigde een woningcorporatie is, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief bepaalbaar en toetsbaar. Ook betreft het een redelijk criterium, gezien het belang van volkshuisvesting. De gemeente heeft een en ander in haar publicatie medio 2022 voldoende gemotiveerd door te benoemen dat er voor haar ten opzichte van de woningcorporatie een aanbiedingsverplichting geldt uit hoofde van de eerder gemaakte afspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie. Zodoende kon de woningcorporatie worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde. 

Rechtbank Noord-Holland 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865 

Ook deze kortgedingprocedure heeft betrekking op de verkoop van een perceel door de gemeente aan een woningcorporatie zonder eerst een openbare selectieprocedure te volgen. De gemeente Haarlemmermeer stelde zich op het standpunt dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen op het betreffende perceel. De eiser in kortgeding was echter van mening dat deze handelswijze in strijd was met het Didam-arrest. De voorzieningenrechter verwijst naar het bovenstaande vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022 en onderschrijft dat het criterium voor de selectie van een gegadigde voor de verkoop van gemeentegrond ten behoeve van sociale woningbouw, redelijk is. Dit is mede gebaseerd op de wettelijke taak van woningcorporaties. Bovendien zouden andere binnen de gemeente actieve woningcorporaties hebben ingestemd met de verkoop van het perceel aan de desbetreffende woningcorporatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mocht oordelen dat de woningcorporatie de enige gegadigde was die in aanmerking kwam voor de aankoop van het perceel. 

Rechtbank Overijssel 25 april 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:1477 

Op 25 april 2023 oordeelde de rechtbank Overijssel over de vraag of de gemeente Ommen bepaalde percelen voor flexwoningen in bruikleen kon geven aan een woningcorporatie, zonder eerst een openbare selectieprocedure te volgen. De gemeente stelde zich op het standpunt dat de woningcorporatie de enige serieuze gegadigde was die in aanmerking kwam voor de tijdelijke bruikleen van het perceel ten behoeve van de realisering van flexwoningen. De gemeente onderbouwt dit standpunt met het argument dat de woningcorporatie als enige partij in Ommen geautoriseerd is om sociale huurwoningen te realiseren en te verhuren. Eiser is van mening dat de betreffende gronduitgifte in strijd is met de eisen die in het Didam-arrest worden gesteld. De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente voldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts de woningcorporatie als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de voorgenomen bruikleen. Hierdoor was de gemeente niet verplicht om een openbare selectieprocedure te volgen. Daarvoor geldt, zoals door de gemeente beargumenteerd, dat de woningcorporatie als enige partij in Ommen geautoriseerd is om sociale huurwoningen te realiseren en te verhuren. Voor de gemeente zijn bij de selectie van uitsluitend woningcorporaties c.q. toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19 Woningwet de volgende omstandigheden van doorslaggevende betekenis:

1. de aard van de beoogde ontwikkeling op de percelen, namelijk de ontwikkeling van uitsluitend (flexibele) sociale huurwoningen voor bijzondere doelgroepen;
2. de realisatie van haar woonbeleid en nakoming van de prestatieafspraken met de woningcorporatie waarin is vastgelegd dat wordt ingezet op de realisatie van 50 flexwoningen  voor bijzondere doelgroepen; en
3. de specifieke waarborgen die een woningcorporatie in dit kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet). 

Gevolgen voor de praktijk:

Uit bovengenoemde uitspraken volgt dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken voor sociale huurwoningen, woningcorporaties onder omstandigheden kunnen aanmerken als enige serieuze gegadigde vanwege hun bijzondere wettelijke positie. Het is wel noodzakelijk om per situatie te beoordelen of de verkoop in overeenstemming is met de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de actieve woningcorporaties in de gemeente. In sommige gevallen kan het nodig zijn om andere woningcorporaties de gelegenheid te bieden mee te dingen. 

Daarnaast is het belangrijk dat een gemeente het voornemen tot een één-op-één verkoop aan een woningcorporatie tijdig en op gepaste wijze bekendmaakt en daarin motiveert waarom aan de vereisten die voortvloeien uit het Didam-arrest wordt voldaan.