Het laatste woord is gesproken: huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast indexeringsbeding is niet oneerlijk.

De Hoge Raad heeft op 29 november jl. geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de consumentenprijsindex gebaseerd indexatiebeding (in de geliberaliseerde sector) in het algemeen geen oneerlijk beding is in de zin van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen , 93/13/EEG (de Richtlijn). Naar aanleiding van de prejudiciële vragen die op 11 januari 2024 zijn  gesteld aan de Hoge Raad, concludeerde  procureur-generaal (PG) Wissink op 19 juli 2024 dat een huurprijswijzigingsbeding kan worden opgesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding en dat een opslagpercentage van 3% niet per definitie als oneerlijk behoeft te worden gezien. Deze visie wordt nu dus ook door de Hoge Raad gedeeld.

Achtergrond

In 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een aantal uitspraken gedaan waarin zij (ambtshalve) oordeelde dat een huurprijsverhogingsbeding met een jaarlijkse CPI-indexering, aangevuld met een vast huurprijsverhogingspercentage van bijvoorbeeld 3%, vernietigbaar is. Volgens de rechtbank is een dergelijk huurprijswijzigingsbeding in strijd met de Richtlijn. Het gevolg daarvan is dat de in het verleden doorgevoerde huurverhogingen worden teruggedraaid en dat de huurprijs voor de rest van de duur van de huurovereenkomst niet (meer) kan worden verhoogd. Dit heeft (vanzelfsprekend) geleid tot onrust in de vastgoedmarkt, zeker ook vanwege de ambtshalve toetsing. Ook het gegeven dat huurverhogingsbedingen veelal gebaseerd zijn op het standaard ROZ-model met daarin een jaarlijkse CPI-indexering met een opslag van x%, maakt dat deze casus voor vele partijen van belang is.

Uitspraak hoge raad

Huurprijswijzigingsbeding: splitsing mogelijk?

De Hoge Raad overweegt dat een indexatiebeding en een opslagbeding onderling verschillende doelen hebben: “Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding  heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.”  In dit verband overweegt de Hoge Raad dat het oneerlijke karakter van het opslagbeding afzonderlijk moet worden getoetst. De Hoge Raad stelt dus – net als de procureur-generaal – dat het opslagbeding en het indexatiebeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn en gesplitst kunnen worden ten behoeve van de beoordeling ervan.

Huurprijswijzigingsbeding: opslagbeding van maximaal 3% oneerlijk?

De Hoge Raad overweegt daarnaast dat een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% bovenop het indexatiebeding niet oneerlijk is. Dit percentage kan in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen de eerder genoemde doelen van het opslagbeding te bereiken. Bovendien zijn de financiële gevolgen van een dergelijke opslag voor de huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voorzienbaar, en blijft de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen. Voor de huurder is het vooral belangrijk om te weten met welk percentage de huurprijs maximaal mag stijgen en hoe vaak dit kan gebeuren.

Ambtshalve beoordeling rechter

Als laatste oordeelt de Hoge Raad dat de rechter een op een oneerlijk beding gebaseerde huurprijsverhoging ambtshalve buiten beschouwing dient te laten bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen. Daarnaast geldt dat iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding, onverschuldigd is betaald in de zin van artikel 6:203 BW. Hierdoor heeft de huurder in beginsel een vordering tot terugbetaling. De rechter mag echter niet ambtshalve overgaan tot verrekening van een schuld van de huurder wegens achterstallige huurtermijnen met een vordering op de verhuurder uit hoofde van onverschuldigde betaling, die voortvloeit uit door het oneerlijke opslagbeding betaalde huurprijsverhogingen. Voor een beroep op verrekening dient de huurder dus zelf actie te ondernemen.

Wel dient de rechter bij de beoordeling van een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde wegens een tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot betaling van de huurprijs ambtshalve te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. De Hoge Raad oordeelt dat daarbij relevant kan zijn of de huurder in het verleden op grond van toepassing van een oneerlijk bevonden beding te veel huur heeft betaald.

Conclusie

Met deze uitspraak van de Hoge Raad komt er iets meer duidelijkheid voor partijen ten aanzien van het veel besproken indexeringsbeding. Het is nu concreet vastgesteld dat een indexatiebeding en een opslagbeding voor de beoordeling van elkaar gesplitst kunnen worden en dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is. Tegelijkertijd is nog niet alle onzekerheid voor partijen weggenomen, nu de vraag wat deze uitspraak betekent voor huurprijswijzigingsbedingen met een opslag van meer dan 3% nog altijd onbeantwoord blijft. Dit zal in de toekomst moeten blijken…