De perikelen rondom de 15 Nederlandse vestigingen van Hudson’s Bay, de welbekende warenhuisketen, houdt de afgelopen jaren de gemoederen aardig bezig. De Canadese moedermaatschappij, Hudson’s Bay Company, maakt eerder dit jaar de verkoop van haar Europese tak, met uitzondering van de Nederlandse winkels, bekend. Inmiddels is bekend dat de grote warenhuisketen eind dit jaar al haar Nederlandse vestigingen sluit. Het spreekt voor zich dat de sluiting van de winkels grote gevolgen heeft voor haar 1400 werknemers, voor haar leveranciers maar ook voor haar verhuurders.
Hudson’s Bay heeft nog langlopende huurcontracten uit te dienen. Bovendien is het de vraag of alle panden gemakkelijk geheel of gedeeltelijk opnieuw te verhuren zijn, terwijl leegstand funest kan zijn voor de (beleggings-)waarde en kraak en vernieling in de hand kan werken. Wat kunnen de verhuurders?
Optie 1: Huurgaranties
De betalingsverplichtingen van Hudson’s Bay zelf blijven, ondanks een eerder vertrek, gewoon doorlopen gedurende de duur van de huurovereenkomst. Het ligt echter niet zonder meer voor de hand te veronderstellen dat Hudson’s Bay de huur vanaf 2020 gewoon door blijft betalen. Niettemin lijkt het erop dat de huren voor een periode van 10 jaar in totaal – dit zou in de meeste gevallen nog een periode van 8 jaar betekenen – zeker (zouden moeten) zijn gesteld. Hudson’s Bay Company staat namelijk garant (of liever gezegd: zou garant moeten staan) met 10-jarige (in de meeste gevallen nu nog 8-jarige) huurgaranties. Dat biedt dus mogelijkheden voor de verhuurders, althans in ieder geval voor diegenen die de huurgarantie ook daadwerkelijk hebben ontvangen. Dat laatste lijkt namelijk niet altijd zo te zijn, ook al zal in de meeste (zo niet alle) huurovereenkomsten ongetwijfeld een verplichting zijn opgenomen dat de huurder, de Nederlandse Hudson’s Bay, ervoor zal zorgen dat haar moeder, Hudson’s Bay Company, een huurgarantie zal verstrekken.
Uiteraard kan een verhuurder, ook nu nog, nakoming van deze verplichting verlangen, desnoods via een rechter. Dat heeft CBRE, verhuurder van de Hudson’s Bay in Zwolle, met succes gedaan. De Rechtbank Overijssel heeft hierop een voor de hand liggende uitspraak gewezen waarbij de huurder op straffe van een dwangsom (van EUR 10.000,- per dag met een maximum van EUR 1.000.000,-) is veroordeeld om de huurgarantie van haar moeder, Hudson’s Bay Company, te stellen.
Daarmee heeft de verhuurder de huurgarantie nog niet. De huurgarantie moet Hudson’s Bay Company immers verstrekken en die kan nu juist niet rechtstreeks door de verhuurder worden aangesproken, althans niet als Hudson’s Bay Company zich niet rechtstreeks heeft verplicht de concerngarantie aan de verhuurder te verstrekken (bijvoorbeeld door de huurovereenkomst voor wat betreft dat punt mede te ondertekenen).
Hoe dan ook, de huren voor de komende jaren lijken voor de meeste verhuurders gedekt hoewel uiteraard de vraag is of de Canadese moeder zonder morren betaalt. Dat geldt naar alle waarschijnlijkheid niet voor alle verhuurders en niet voor de leegstand, zeker niet waar het gaat om de over het algemeen weinig courante (te grote) panden.
Optie 2: Exploitatieplicht
Kunnen verhuurders Hudson’s Bay dwingen de exploitatie voort te zetten of is dat een onbegonnen exercitie?
Voor beantwoording van deze vraag is het zaak om vast te stellen of, en zo ja, in hoeverre huurders, en meer in het bijzonder Hudson’s Bay, überhaupt verplicht zijn het gehuurde daadwerkelijk te exploiteren.
In de meeste huurovereenkomsten voor winkelruimten is een expliciete exploitatieverplichting opgenomen. Of dat voor de huurovereenkomsten met Hudson’s Bay zo is, is zeer de vraag. Zeker grotere huurders die nieuw zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt, zijn veelal geneigd te bedingen dat deze verplichting wordt uitgesloten.
Voor die gevallen waarvoor dat niet zo is (en bijvoorbeeld de algemene bepalingen ROZ van toepassing zijn), geldt als uitgangspunt dat de huurder verplicht is het gehuurde daadwerkelijk, volledig en persoonlijk te gebruiken gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huurder moet dus in principe exploiteren. Dat het gehuurde niet meer rendabel te exploiteren is en dat de ‘moeder’ van de winkelketen waartoe de huurder behoort om beleidsmatige redenen besluit vestigingen te sluiten, zijn in beginsel omstandigheden die als ondernemersrisico worden aangemerkt en als zodanig de exploitatieverplichting onverlet laten.
Volgens het Financieel Dagblad (van 6 september 2019) heeft één van de verhuurders, Kroonenberg Groep, al een geslaagd beroep gedaan op de exploitatieplicht van Hudson’s Bay met betrekking tot haar uitverkoopdochter Saks Off 5th in de Kalverstraat in Amsterdam.
Hiermee is echter niet gezegd dat ieder beroep op een exploitatieverplichting slaagt. Rechters maken nogal eens een uitzondering op de regel, met name als de omstandigheden van het geval erop duiden dat van de betreffende huurder in alle redelijkheid niet kan worden gevergd dat het gehuurde wordt door geëxploiteerd. Verlies lijden sec is hiervoor, zoals gezegd, onvoldoende. Zeker indien de belangen van de verhuurders bij doorexploitatie, zoals in deze gevallen weleens aan de hand kan zijn, aanmerkelijk zijn: grotere panden, zoals die waar Hudson’s Bay in zit, zijn over het algemeen niet courant en lastig opnieuw te verhuren.
Mochten er verhuurders zijn die zich in de tot op zekere hoogte gelukkige positie bevinden dat in de huurovereenkomst een exploitatieverplichting is opgenomen, dan is bijvoorbeeld een kort geding waarbij de nakoming van de exploitatieverplichting wordt gevorderd het overwegen waard. Het blijft echter de vraag of een rechter een dergelijke vordering toewijst.
Andere opties?
Verhuurders hebben meer opties, uiteraard afhankelijk van de specifieke omstandigheden, wensen en wellicht zelfs ontwikkelingen rondom het bedrijf Hudson’s Bay zelf. Denk hierbij met name aan incasso van huurpenningen en ontbindings- en schadevergoedingsacties. De situatie – en daarmee de rechtspositie van de verhuurders – verandert echter aanzienlijk op het moment dat Hudson’s Bay op diens eigen aanvraag of door die van anderen failliet wordt verklaard. Dan kan de curator (en de verhuurder zelf) de huurovereenkomst op ieder moment met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden opzeggen, terwijl een verhuurder zich mogelijk in dat geval geconfronteerd kan zien met een indeplaatsstelling door een overnamekandidaat. Lees hier meer over opzegging en indeplaatsstelling bij faillissement van de huurder.
Dit is echter toekomstmuziek. Het staat in ieder geval vast dat de verhuurders hier niet zonder de nodige kleerscheuren uitkomen. Zij hebben voldoende opties, maar hier zijn wel risico’s aan verbonden. Het is dan ook niet de vraag of de verhuurders thuiskomen van een koude kermis, het is eerder de vraag hoe koud het zal zijn. Met wat geluk kunnen zij zich snel opwarmen.
