Door de extramuralisering van de zorg (Scheiden Wonen en Zorg, hierna “SWZ“) worstelen veel zorginstellingen met de contractuele vastlegging van de zorg- en woonafspraken met hun cliënten. Dit is te wijten aan de bescherming die de wet biedt aan huurders van woonruimte (de wettelijke huurbescherming) enerzijds en de vrije zorgkeuze van de cliënten anderzijds. Dat zou kunnen betekenen dat als de zorg eindigt, de huur wordt voortgezet. In dit artikel gaan wij in op situaties waarin er tussen de zorginstelling en de cliënt een (onder)huurovereenkomst tot stand komt.

Wat is huur?

Er is sprake van huur als de ene partij – de verhuurder – zich verbindt aan de andere partij – de huurder – een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1 BW). Deze tegenprestatie kan verschillende vormen betreffen, maar is in het algemeen uitgedrukt in de betaling van een bepaalde geldsom. Is sprake van huur van woonruimte dan is de verhuurder over het algemeen gebonden aan verregaande wettelijke huurbescherming. Denk hierbij aan de beëindiging van de huurovereenkomst op basis van in de wet limitatief opgesomde beëindigingsgronden, huurprijsbescherming en wettelijk recht op medehuur en voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden door de medehuurder. Huurbeschermingsregels als deze leiden ertoe dat er in de woonzorg door zorginstellingen huiverig tegenaan wordt gekeken, niet in de laatste plaats omdat uiteraard zorg wordt verleend – sterker nog zorgverlening is de key business – en ook op dat vlak afspraken met de cliënten worden gemaakt.

Om huurbeëindigingsperikelen te voorkomen adviseren wij zorginstellingen dan ook om op voorhand goed na te denken hoe dergelijke constructies ingestoken moeten worden en een en ander goed te regelen en vast te leggen. In het kader van SWZ is de manier om dit te regelen middels separate zorg- en huurovereenkomsten met daarin een koppelbeding. Een gemengde overeenkomst waarin het zorgelement overheerst kan ook voorkomen. We behandelen deze manieren hieronder.

Separate zorg- en huurovereenkomst

SWZ heeft er voor gezorgd dat veelvuldig de noodzaak wordt gezien de zorg- en de huurovereenkomst separaat te regelen. Het risico voor de zorginstelling als (onder)verhuurder is dan dat als de zorg eindigt, de huurovereenkomst wordt voortgezet omdat met inachtneming van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet zomaar kan worden beëindigd. Om dit risico te beperken moeten de zorg- en de huurovereenkomst aan elkaar worden gekoppeld zodat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt als de zorgovereenkomst eindigt (en vice versa). De bedoeling is dan dat als de zorgovereenkomst om welke reden dan ook eindigt, de huurovereenkomst tegelijkertijd eindigt en de bewoner de zorgwoning zal ontruimen.

In de jurisprudentie is veelvuldig de vraag gesteld of een dergelijke constructie wel mogelijk is en of een koppelbeding niet de wettelijke huurbescherming die een huurder geniet, doorkruist. De wet (artikel 7:274 BW) somt namelijk limitatief een aantal gronden op, op basis waarvan de opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte door de verhuurder kan leiden tot de beëindiging ervan. Het eindigen van de zorgovereenkomst valt niet onder de limitatieve opzeggingsgronden voor de huurovereenkomst.

Uit de jurisprudentie volgt dat – om ervoor te zorgen dat deze constructie de meeste kans van slagen heeft – het raadzaam  is om de volgende punten in ieder geval te regelen:

• Twee separate overeenkomsten: een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst;
• Beide overeenkomsten (min of meer) tegelijkertijd aangaan met dezelfde ingangsdatum en contractsduur;
• In beide overeenkomsten een bepaling opnemen (of in de considerans opnemen) dat zij onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn of van elkaar afhankelijk zijn;
• In beide overeenkomsten een koppelbeding opnemen dat inhoudt dat wanneer de zorgovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst van rechtswege eveneens eindigt (en vice versa);
• Een verplichting opnemen dat de zorg moet worden afgenomen bij verhuurder;
• In de titel van beide overeenkomsten termen als ‘behorende bij’ opnemen.

Gemengde overeenkomst

Een gemengde zorg- en huurovereenkomst kan in de praktijk ook voorkomen. Als een overeenkomst naast de elementen van huur tevens kenmerken vertoont van een andere in de wet geregelde bijzondere overeenkomst, terwijl de inhoud en de strekking van die overeenkomst niet van dien aard zijn om deze overeenkomst in zijn geheel ofwel als een huurovereenkomst ofwel als een ander soort overeenkomst te beschouwen, dan is sprake van een gemengde overeenkomst.

In zo’n geval moet eerst worden onderzocht of de overeenkomst op basis van de verschillende regimes gesplitst kan worden in twee of meer onafhankelijke overeenkomsten.

Artikel 6:215 BW heeft als hoofdregel dat bij een gemengde overeenkomst de verschillende regelingen naast elkaar toepasbaar zijn, tenzij deze regelingen niet met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing van één van de regelingen verzet.

Als de regelingen niet met elkaar verenigbaar zijn, krijgt het huurrecht niet per definitie voorrang maar dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepaling in het concrete geval moet prevaleren. Kortom, welk element overheerst? Het zorgelement of het huurelement? In bepaalde gevallen kan dit ertoe leiden dat bepalingen van dwingend (huur-)recht buiten toepassing worden gelaten.

Dit geldt ook voor de beëindiging van een gemengde overeenkomst. Veelal is in de zorgovereenkomst opgenomen dat de zorginstelling de gemengde overeenkomst kan beëindigen, zonder daarbij rekening te houden met de wettelijke huurbescherming met betrekking tot beëindiging van een huurovereenkomst. In dat geval botst de zorgbepaling uit de gemengde overeenkomst met de huurbepaling zoals opgenomen in de wet. Als de overeenkomst van opdracht (in dit geval een zorgovereenkomst) zodanig centraal staat en het zorgelement dus overheerst, dan zullen voor wat betreft de beëindiging van de overeenkomst die regels ook mogen worden toegepast. De huurrechtelijke beëindigingsregels zullen dan opzij worden gezet.

Conclusie
Om er als zorginstelling voor te zorgen dat de huurovereenkomsten met cliënten eindigen als ook de zorgovereenkomsten eindigen, is het cruciaal dit vooraf goed vast te leggen. In het kader van SWZ adviseren wij twee separate overeenkomsten voor zorg en huur met cliënten aan te gaan met daarin een koppelbeding dat inhoudt dat wanneer de zorgovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst van rechtswege eveneens eindigt (en vice versa). Wilt u meer weten over dit onderwerp of verder advies? Neem dan contact op met Willemijn Jansen of Sacha van Ligten.