Huurprijsvermindering in tijden van corona

Door de coronacrisis was 2020 voor de horeca een zwaar jaar. Restaurants en cafés hebben een groot deel van 2020 verplicht de deuren moeten sluiten en de maanden dat ze wel open waren golden er beperkende maatregelen zoals een maximum van 30 gasten en het vervroegd sluiten van de deuren om 22:00. Afgelopen jaar zijn er al meer dan twintig uitspraken gewezen omtrent huurkortingen wegens de gevolgen van de pandemie. Dit waren echter voornamelijk uitspraken in kort geding, wat inhoudt dat de uitspraak slechts een voorlopig oordeel is. Het definitieve oordeel moet vervolgens worden geveld in een bodemprocedure.

De uitspraken in kort geding waren niet altijd consistent. Zo werd er in sommige gevallen een huurprijsvermindering toegewezen van 50%, in andere gevallen van 25% en in weer andere gevallen werd er helemaal geen huurprijsvermindering toegewezen. Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag een van de eerste uitspraken in een bodemprocedure gedaan. Een dergelijke uitspraak weegt juridisch dus zwaarder dan een voorlopig oordeel in kort geding en biedt houvast voor andere horecaondernemingen. 

In deze zaak ging het om Café Aimée uit Den Haag. De verhuurder had de zaak aangespannen wegens huurachterstanden en vorderde naast betaling van de achterstallige huur ook dat de huurder uit het pand werd gezet. De huurder verweerde zich met de stelling dat hij veel omzetverlies had geleden door de coronacrisis. De huurder vorderde dan ook een huurprijsvermindering op grond van een gebrek, onvoorziene omstandigheden dan wel de redelijkheid en billijkheid. 

De vraag die in deze zaak centraal stond was dan ook of huurder in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden was zijn huurbetalingsverplichtingen volledig na te komen. 

Gebrek

Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook (onvoorziene) overheidsmaatregelen als gebrek kunnen worden aangemerkt. Ondanks dat huurder het pand heeft gebruikt voor afhaal- en bezorgdiensten, is hem niet het huurgenot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om deze reden oordeelt de rechter dat er in dit geval sprake is van een gebrek op grond waarvan in beginsel een korting kan worden toegewezen. De verhuurder heeft daartegen aangevoerd dat partijen in de algemene voorwaarden een huurprijsvermindering hebben uitgesloten ook indien sprake is van een gebrek. De rechter oordeelt echter dat dit niet betekent dat huurprijsvermindering onmogelijk is nu een dergelijke korting tevens kan worden toegewezen op grond van onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid. 

Onvoorziene omstandigheden

Van belang hierbij is of partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of dat zij deze mogelijkheid stilzwijgend hebben verdisconteerd in de huurovereenkomst. De rechter komt tot de conclusie dat er geen aanleiding was om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, of waardoor het gebruik aanzienlijk wordt belemmerd. Om die reden moet er dan ook worden geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd die partijen niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd.

Redelijkheid en billijkheid

De rechter oordeelt vervolgens dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De rechter acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het in beginsel voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen. 

Naar aanleiding van de door huurder aangeleverde informatie is volgens de rechter voldoende komen vast te staan dat gedurende de verplichte sluitingsperioden en de periode waarin zij onder beperkende maatregelen geopend waren, een groot deel van de inkomsten is komen te vervallen terwijl de vaste lasten zoals de huur gewoon doorliepen. Huurder heeft met deze stukken dan ook voldoende aangetoond dat hij omzetverlies heeft geleden ten gevolge van de coronacrisis. Ook heeft hij voldoende aangetoond dat de ontvangen overheidssteun ontoereikend was om naast de andere doorlopende vaste lasten de volledige huur te kunnen betalen. 

Conclusie

De rechter concludeert dat de “financiële pijn” gelijkelijk over partijen verdeeld moet worden over de periode dat de horeca verplicht de deuren heeft moeten sluiten. Huurder is daarom over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020 tot het moment dat de verplichte sluiting eindigt slechts 50% van de huur verschuldigd aan verhuurder. 

Voor de periode van 29 september 2020 tot en met 14 oktober 2020, waarin huurder onder beperkende maatregelen zijn deuren kon openen, acht de rechter het gerechtvaardigd een huurprijsvermindering van 25% toe te kennen.