Impact COVID-19 op huurrelaties
De uitbraak van het COVID-19-virus heeft een grote impact op de internationale economie en het bedrijfsleven wereldwijd. In Nederland ondervinden ook de verhuurders en huurders van commercieel vastgoed de gevolgen hiervan. In antwoord op de vele vragen die wij krijgen over de impact van het COVID-19 virus op de rechtspositie van verhuurders respectievelijk huurders, hebben wij de volgende speerpunten uiteengezet.
Op basis van de (standaard) ROZ huurovereenkomsten en de algemene voorwaarden (“ROZ AB”) die in Nederland gebruikelijk zijn, mag een huurder zijn betalingsverplichting niet opschorten, verminderen of verrekenen. Verder schrijft de wet voor dat een huurder alleen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) en – onder omstandigheden – op schadevergoeding (art. 7:208 BW) in geval van een zogenaamd ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte.
Een gebrek kan worden omschreven als een staat of eigenschap van de gehuurde ruimte (of elke andere omstandigheid die niet aan de huurder kan worden toegerekend), waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte die bij aanvang van de huurovereenkomst kon worden verwacht.
Let op: volgens de (gebruikelijke) ROZ AB kan een huurder in het algemeen geen aanspraak maken op huurverlaging en schadevergoeding (zoals indirecte schade en winstderving) onder de huurovereenkomst, tenzij er sprake is van een ernstige tekortkoming die aan de verhuurder is toe te rekenen of indien de verhuurder dit gebrek niet binnen een redelijke termijn verhelpt.
Terugloop klanten/omzetdaling
Het feit dat het aantal klanten (drastisch) afneemt en – als gevolg daarvan – de omzet van een huurder daalt, kwalificeert doorgaans niet als een tekortkoming in de huurovereenkomst en/of een gebrek, waardoor de verhuurder niet aansprakelijk kan worden gesteld indien het aantal klanten afneemt en/of de omzet daalt als gevolg van het COVID-19 virus. De huidige situatie lijkt sterk op een economische crisis/recessie en in het algemeen worden recessies en economische crises beschouwd als omstandigheden waarmee een huurder rekening moet houden als zijn (eigen) ondernemersrisico. In het algemeen kan een huurder onder deze omstandigheden dus geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding van de verhuurder. Dit kan anders zijn indien partijen in afwijking van de ROZ AB iets anders zijn overeengekomen, bijvoorbeeld indien de verhuurder aan de huurder een minimum aantal klanten en/of omzet heeft gegarandeerd.
Sluiting van de gehuurde ruimte, hetzij door de verhuurder, hetzij door de huurder
In verschillende situaties kan zowel de verhuurder als de huurder beslissen – of gedwongen worden – om de gehuurde ruimte te sluiten.
Een huurder kiest ervoor om te stoppen met de exploitatie van zijn bedrijf vanwege het coronavirus
Er zijn verschillende scenario’s denkbaar waarbij een huurder besluit de gehuurde ruimte te sluiten. Bijvoorbeeld: de huurder krijgt het COVID-19 virus zelf of medewerkers komen niet meer werken. In het algemeen is een huurder op basis van de meeste commerciële huurovereenkomsten verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van het huurcontract volledig en daadwerkelijk te exploiteren. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, kan de verhuurder – naast het eisen van nakoming van de huurovereenkomst – schadevergoeding en/of de contractuele boetes eisen. Zoals hierboven vermeld, valt de huidige situatie met betrekking tot het coronavirus in het algemeen onder het (eigen) ondernemingsrisico van de huurder en geeft de huurder derhalve geen rechten om bijvoorbeeld (tijdelijk) de exploitatie van het gehuurde te staken, tenzij in de onderliggende huurovereenkomst anders is overeengekomen of in de situatie redelijkerwijs niet van de huurder kan worden verwacht om het gehuurde te blijven exploiteren. Indien de huurder desondanks toch (tijdelijk) diens bedrijf sluit, kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen voor zijn (exploitatie)verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
Echter, aangezien de huidige situatie een uitzonderlijke en ongekende situatie is, is de kans reëel dat een rechter zal oordelen dat de exploitatie van het gehuurde onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de huurder kan worden verwacht. Bovendien kan de huurder zich mogelijk beroepen op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). In dat geval kan de huurovereenkomst in rechte worden gewijzigd of (geheel of gedeeltelijk) worden beëindigd. Of het coronavirus als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert, kan dus bij voorbaat niet worden uitgesloten.
Een huurder stopt met de exploitatie van haar bedrijf door overheidsmaatregelen
De meeste huurovereenkomsten verplichten huurders om de gehuurde ruimte daadwerkelijk te gebruiken, waarbij de verhuurder het recht heeft om de exploitatieplicht van de huurder af te dwingen. De meeste huurovereenkomsten bevatten echter ook verplichtingen voor de huurder om aan de wettelijke eisen te voldoen. Indien het naleven van de wetgeving een huurder verhindert om vanuit de gehuurde ruimte te opereren, is het waarschijnlijk dat in dat geval de huurder niet in strijd met de exploitatieplicht handelt en dat de huurder daarop door de verhuurder dus ook niet kan worden aangesproken.
De verhuurder sluit de gehuurde ruimte af als gevolg van overheidsmaatregelen
Indien de verhuurder bijvoorbeeld een heel winkelcentrum of kantoorgebouw sluit als gevolg van overheidsmaatregelen, is het niet waarschijnlijk dat de verhuurder aansprakelijk is: de verhuurder zal deze maatregelen moeten volgen en ook de huurder is verplicht dit te doen, aangezien (zoals gezegd) de meeste huurovereenkomsten verplichtingen voor de huurder bevatten om aan de wettelijke/van overheidswege gestelde eisen te voldoen. Aangezien de sluiting niet kan worden omschreven als een ernstige tekortkoming die aan de verhuurder is toe te rekenen, kan de huurder (in het geval de ROZ AB van toepassing zijn) in het algemeen geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.
De verhuurder kiest ervoor om het gehuurde pand te sluiten
Ook in het geval dat de verhuurder er vrijwillig voor kiest om de gehuurde ruimte te sluiten vanwege het COVID-19 virus, zal dit (in het geval de ROZ AB van toepassing zijn) niet leiden tot een succesvolle claim (tot huurprijsvermindering en/of schadevergoeding) van de huurder jegens de verhuurder, aangezien deze claims zijn uitgesloten in de ROZ AB. Onder omstandigheden – welke van geval tot geval zullen verschillen – kan een beslissing van de verhuurder om een gebouw waarvan een gehuurde ruimte deel uitmaakt te sluiten, echter mogelijk wel aan de verhuurder worden toegerekend, zodat niet volledig kan worden uitgesloten dat een verhuurder in deze situatie aansprakelijk zal zijn.
Paasakkoord
Op vrijdag 10 april 2020 hebben de belangenverenigingen van verhuurders en huurders in de retailsector in Nederland, het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en de leden van de commissie zakelijk vastgoed van de Nederlandse Vereniging van Banken hebben overeenstemming bereikt over een pakket aan (steun)maatregelen die de economische gevolgen van de Coronacrisis zoveel mogelijk evenwichtig moet verdelen tussen de betrokken partijen, zoals retailers (en hun aandeelhouders), verhuurders, banken en de overheid. Dit zogenaamde Paasakkoord is bedoeld de betrokken partijen – in ieder geval voor de korte termijn – handvatten te bieden voor maatwerkoplossingen per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Zo kunnen partijen met elkaar afspreken dat een huuropschorting van drie maanden vanaf april 2020 (van ten minste 50%) kan worden toegepast, mits de retailer kan aantonen een omzetverlies te hebben geleden van ten minste 25% in april – mei – juni, waarbij geldt dat dit omzetverlies een direct gevolg moet zijn van de Coronacrisis. Verdere voorwaarden en details van dit Paasakkoord kunt u lezen in ons artikel hierover.
Concluderend raden wij u aan om contact op te nemen met uw verhuurder(s) respectievelijk huurder(s) om vooralsnog tot werkbare (wederzijdse) oplossingen te komen, aangezien de huidige situatie een uitzonderlijke en ongekende situatie is.
Neem contact met ons op als u vragen heeft of hulp nodig heeft met betrekking tot het bovenstaande.
Paasakkoord
Op vrijdag 10 april 2020 hebben de belangenverenigingen van verhuurders en huurders in de retailsector in Nederland, het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en de leden van de commissie zakelijk vastgoed van de Nederlandse Vereniging van Banken hebben overeenstemming bereikt over een pakket aan (steun)maatregelen die de economische gevolgen van de Coronacrisis zoveel mogelijk evenwichtig moet verdelen tussen de betrokken partijen, zoals retailers (en hun aandeelhouders), verhuurders, banken en de overheid. Dit zogenaamde Paasakkoord is bedoeld de betrokken partijen – in ieder geval voor de korte termijn – handvatten te bieden voor maatwerkoplossingen per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Zo kunnen partijen met elkaar afspreken dat een huuropschorting van drie maanden vanaf april 2020 (van ten minste 50%) kan worden toegepast, mits de retailer kan aantonen een omzetverlies te hebben geleden van ten minste 25% in april – mei – juni, waarbij geldt dat dit omzetverlies een direct gevolg moet zijn van de Coronacrisis.
Verdere voorwaarden en details van dit Paasakkoord kunt u lezen in ons artikel hierover [hyperlink: https://www.vandoorne.com/Kennisbank/Update-COVID-19-Het-Paasakkoord-uitgelicht/].
