Inperking van verhuuractiviteiten binnen een VvE
In het nieuws wordt de laatste breed uitgemeten dat men de verhuur van woningruimte aan banden probeert te leggen. We merkten het al met de opkomst van AirBnB; in Amsterdam werd daarvoor de Wet toeristische verhuur van woonruimte in het leven geroepen. Daarnaast is in Amsterdam nog niet al te lang ook de regeling Opkoopbescherming van toepassing. Met deze regeling worden goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met EUR 512.000,- tegen opkoop door beleggers beschermd. Maar het komt ook voor dat een Vereniging van Eigenaar (VvE) de verhuur van woonruimte binnen de VvE inperkt. Die situatie was aan de orde in een kortgedingvonnis van de Rechtbank Noord-Holland van 22 augustus 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:7497).
De feiten waren als volgt. Een van de eigenaars binnen de VvE wilde zijn woning verhuren. In het splitsingsreglement van de VvE was echter opgenomen dat een eigenaar schriftelijke toestemming behoeft van het bestuur voordat hij zijn woning aan derden in gebruik zou kunnen geven. In het splitsingsreglement was ook opgenomen dat het bestuur niet zonder meer zijn toestemming mag onthouden. Dat mag slechts gebeuren in geval van twee verschillende omstandigheden:
- de eigenaar en/of de huurder voldoet/voldoen niet aan de bestemming van hetgeen verhuurd zal worden (te weten: de bestemming als woonruimte); en/of
- van de overige bewoners binnen de VvE mag naar billijkheid niet worden verlangd dat zij de huurder in hun midden opnemen.
Er was aldus sprake van een ballotageregeling en daarmee dient voorzichtig te worden omgegaan. Zo kan het niet zo zijn dat de voorwaarden die gelden voor het verlenen van een toestemming door de VvE willekeurig zijn. Een en ander dient per geval bekeken te worden.
De VvE ontving van de eigenaar die wilde verhuren vervolgens een verzoek om het verlenen van toestemming onder overlegging van de reeds gesloten huurovereenkomst (weliswaar gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vereiste toestemming). De eigenaar heeft vervolgens per e-mail vernomen van het bestuur van de VvE dat het bestuur unaniem had besloten om geen toestemming te geven voor de verhuur van zijn woning. De reden daarvoor kwam erop neer dat een aantal medebewoners negatieve ervaringen had met verhuur in een kleine VvE en het bestuur recentelijk in een aantal gelijke gevallen ook negatief had besloten omtrent de verhuur ter voorkoming van precedentwerking.
De eigenaar was het hier niet mee eens en heeft bij de voorzieningenrechter dan ook de rechtmatigheid van het besluit van het bestuur van de VvE bestreden. De voorzieningenrechter kon zich vinden in de argumentatie van de eigenaar en oordeelde dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter (de voorzieningenrechter treft immers alleen voorlopige voorzieningen) zou oordelen dat het besluit van de VvE tot weigering van de verhuur nietig is, omdat dit in strijd is met het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement biedt namelijk niet de mogelijkheid om verhuur van woonruimte categorisch te weigeren, terwijl de VvE dat in het onderhavige wel doet door te stellen dat men verhuur simpelweg niet wenst. De weigeringsgronden zoals hiervoor al even genoemd, vereisen een concrete motivering die wordt toegesneden op de betreffende huurder en het gedrag dat van deze huurder verwacht mag worden.
Die concrete motivering had de VvE niet – er is niets aangevoerd dat grond zou kunnen zijn voor de aanname dat de huurder ‘onder de maat’ zou zijn. Dat was voor de voorzieningenrechter dan ook voldoende reden om te verwachten dat ook de kantonrechter met het door de VvE genomen besluit korte metten zou maken.
Kortom, ook een ballotageregeling biedt mogelijkheden om (ongewenste) verhuur te voorkomen. Echter, voorzichtigheid is geboden. Een en ander dient per geval bekeken te worden en behoeft telkens een concrete motivering.
