Jurisprudentie signaleringen

Civiel

Michelle Koomen

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3858

Op 11 juni 2024 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan over een geschil over een strook grond waarvan appelante meende dat zij via verkrijgende verjaring eigenaar was geworden. Het hof concludeerde dat appellante niet als bezitter te goeder trouw kon worden aangemerkt, omdat de geleverde bewijsstukken en verklaringen niet overtuigend aantoonden dat appellante zich feitelijk als rechthebbende had gedragen. Deze uitspraak biedt een mooie uiteenzetting op de vereisten voor verkrijgende verjaring en benadrukt de noodzaak van concreet bewijs van inbezitneming bij het claimen van eigendom via die rechtsgrond.

Rechtbank Gelderland 17 juli 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:4215

In haar uitspraak van 17 juli 2024 heeft de Rechtbank Gelderland besloten prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de rechtsgeldigheid van privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met het Didam-arrest. De rechtbank acht het nuttig om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, ondanks de conclusie van advocaat-generaal Snijders en de op korte termijn verwachte uitspraak van de Hoge Raad in de Didam bodemprocedure (zie ook hier ons artikel hierover), omdat de vragen in deze procedure specifiek zijn en er een risico bestaat dat de uitspraak van de Hoge Raad niet voldoende handvatten biedt om deze specifieke zaak te beslissen. Dit kan leiden tot verdere vertraging en onzekerheid. Door de vragen nu al te stellen, hoopt de rechtbank duidelijkheid te verkrijgen die direct toepasbaar is op de lopende zaak.

Huur

Soleiman Saldjoqi

Advies P-G Wissink aan de Hoge Raad, 19 juli 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:770 &  ECLI:NL:PHR:2024:771)

In 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam in een aantal zaken ((waarvan de zgn. Bouwinvest-zaak de bekendste is), dat huurprijsverhogingsbedingen met jaarlijkse CPI-indexering plus een vast percentage van 3% of meer mogelijk in strijd zijn met de Europese richtlijn voor oneerlijke bedingen. Dit leidde tot onrust onder verhuurders. De rechtbank heeft vervolgens op 11 januari 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, en de procureur-generaal (PG) heeft o.a. geadviseerd dat een dergelijk beding (CPI + 3%) niet per se oneerlijk is, mits het beding goed is opgesplitst in een indexatie- en opslagbeding. Dit advies biedt hoop voor verhuurders, maar de uiteindelijke beslissing van de Hoge Raad blijft onzeker.

Rechtbank Rotterdam, 5 juli 2024 (ECLI:NL:RBROT:2024:6176)

Ruim vijfhonderd huurders eisen in kort geding dat de huurverhoging per juli 2024 wordt geschorst vanwege oneerlijke huurprijswijzigingsbepalingen in hun huurovereenkomsten. De rechter heeft deze huurders in het ongelijk gesteld. De huurders hadden volgens de rechter niet voldoende concreet gemaakt wat hun individuele (spoedeisende) belang was. Deze uitspraak benadrukt het belang van een goede onderbouwing en het aantonen van spoedeisend belang in kort geding.

Rechtbank Midden-Nederland, 17 juli 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:4380)

De rechtbank oordeelde dat warmte in een appartement (bouwjaar 2020) kwalificeert als gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). Uit onderzoek is gebleken dat ondanks voldoende ventilatie door de huurder, de woning langdurig te warm is. Verhuurder moet het gebrek op grond van artikel 7:206 BW oplossen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder gevraagd kunnen worden. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder (onder bepaalde voorwaarden) een evenredige huurprijsvermindering vragen als er sprake is van een gebrek. Daartoe wordt in deze zaak de kale huurprijs met 20% verminderd zolang het gebrek er is. Deze uitspraak is belangrijk omdat het laat zien dat klimaatbeheersing van een woning van essentieel belang is bij het verhuren van een woning.

Bestuursrecht

Lisa Pennings

Boeteregime vakantiehuur onevenredig

Raad van State 21 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3416

In deze zaak had appellante in strijd met de voorwaarden van haar vergunning voor vakantieverhuur gehandeld, door de woning aan meer personen te verhuren dan was toegestaan. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam hadden appellante daarom een boete opgelegd van € 11.600,-. De bestuursrechter heeft deze boete in beroep verlaagd naar € 8.700,-. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelde echter dat het boeteregime waar de gemeente Amsterdam de hoogte van de boete op had gebaseerd niet evenredig was, omdat hierin enkel werd gedifferentieerd naar type overtreding. Wel vond de Afdeling een boete op haar plaats; waarbij de Afdeling de boete vaststelde op € 2.900,-.

Vereniging geen belanghebbende

Raad van State 31 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3034

In deze zaak beantwoordde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de vraag of een vereniging aangemerkt kan worden als belanghebbende. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bladel betwistte dit, omdat de verenging volgens het college geen rechtspersoonlijkheid bezat, er geen ledenbestand is, en de vereniging zich niet manifesteerde als een organisatorisch verband. De Afdeling oordeelde dat, hoewel de vereniging wel rechtspersoonlijkheid had, dit niet voldoende was om als belanghebbende te worden aangemerkt. Niet gebleken was namelijk dat de vereniging blijkens haar feitelijke werkzaamheden al voor het einde van de beroepstermijn het rechtstreeks bij het besluit betrokken belang in het bijzonder behartigde in de zin van artikel 1:2, eerste en derde lid, van de Awb. Het beroep van de vereniging was daarom niet-ontvankelijk.

Overzichtsuitspraak nieuwe bewijsmiddelen en gronden

Raad van State 17 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2853

In deze uitspraak schept de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State duidelijkheid over de vraag wanneer tijdens een procedure nog nieuwe bewijsmiddelen en beroepsgronden ingebracht mogen worden. Voor nieuwe bewijsmiddelen geldt de hoofdregel dat partijen gedurende een procedure nieuwe bewijsmiddelen mogen indienen, tenzij dit in strijd is met de goede procesorde. Of nieuwe beroepsgronden ingebracht mogen worden hangt af van de vraag of er sprake is van een grondentrechter.

Handhavingsbesluiten onder het Omgevingsrecht

Raad van State 3 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2645

In deze uitspraak stond de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State stil bij het overgangsrecht in de Invoeringswet Omgevingswet met betrekking tot handhavingsbesluiten. De Afdeling staat uitgebreid stil bij de vraag wanneer het oude recht van toepassing is, en wanneer de toepasselijkheid van het oude recht afloopt.