Jurisprudentie signaleringen November / oktober 2024
Huur
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 december 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7471
In deze uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2024 staat het leerstuk van dringend eigen gebruik van bedrijfsruimten centraal. In onderhavige zaak werd een bedrijfsruimte van Lidl verhuurd aan huurders die in deze bedrijfsruimte een bakkerij exploiteerden. Lidl heeft de huurovereenkomst beëindigd op grond van dringend eigen gebruik.
In eerste aanleg is de vordering van de huurder afgewezen. In hoger beroep stelt de huurder dat Lidl destijds niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen en stellen Lidl mede daarom aansprakelijk voor de schade die zij hebben geleden door de beëindiging van de huurovereenkomst.
Het Hof is van oordeel dat uit de feiten en omstandigheden blijkt dat er bij Lidl inderdaad geen sprake was van ‘de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen’ als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW.
Het Hof overweegt daarover het volgende. Voor de wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen is het niet voldoende dat er in algemene zin plannen of voornemens bestaan om de supermarkt uit te breiden en daarbij het verhuurde in gebruik te nemen. Er mag immers worden aangenomen dat de meeste winkeliers zonder meer de wil hebben om hun activiteiten en hun winkelruimten op enig moment verder uit te bereiden. Een dergelijke ‘wil’ is volgens het Hof nauwelijks meer dan een wens, en het heeft ook onvoldoende onderscheidend vermogen. Zo’n wens of voornemen is dan ook nog geen ‘wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen’ in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW. Voor de wil in de zin van die bepaling, dient de wil en het voornemen ook voldoende serieus, reëel en concreet te zijn geweest. De verhuurder moet daarvoor in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een (voldoende) redelijke mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was. Verder moet het gaan om een ingebruikname binnen afzienbare termijn. De wil om het verhuurde vele jaren later (mogelijk) in gebruik te nemen is daarvoor onvoldoende. Het staat daarom volgens het Hof voldoende vast dat Lidl niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen en wijst de vordering tot schadevergoeding van de huurders toe.
Rechtbank Amsterdam 26 november 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:7399
In deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 november 2024 gaat het om de vraag of de verhuurder moet gedogen dat de koper van het restaurant van huurder de gehuurde bedrijfsruimte mag exploiteren totdat er in een bodemprocedure is beslist over de indeplaatsstelling.
De huurder huurt sinds december 2002 een bedrijfsruimte van de verhuurder en exploiteert in het gehuurde een Indiaas restaurant. In februari 2024 heeft huurder het restaurant inclusief huurdersbelang verkocht aan koper. In het kader van deze overname is namens huurder aan verhuurder een indeplaatstelling verzocht.
De door de huurder gevraagde voorlopige voorziening wordt toegewezen door de kantonrechter omdat uit de feiten en omstandigheden volgt dat huurder een gerede kans van slagen heeft met de indeplaatsstellingsprocedure, zodat hem de mogelijkheid moet worden geboden om die procedure te voeren en in afwachting daarvan het gebruik van het gehuurde alvast aan de kopers te geven.
Rechtbank Gelderland 22 november 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:8094
In deze uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 november 2024 leidt een grote huurachterstand tot toewijzing van de ontbinding en ontruiming. De tegenvordering in verband met de gestelde schade door gebreken aan het gehuurde is afgewezen.
In onderhavige zaak is tussen partij A en partij B in mei 2021 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte voor de duur van tien jaar. In september 2021 wordt een indeplaatsstelling vastgelegd en treedt er een andere huurder (partij C) in de plaats van partij B.
Twee jaar later ontstaat er huurachterstand en daarom vordert Partij A ontbinding van de huurovereenkomst en het openstaande bedrag aan huur, rente, boeterente en incassokosten. Partij C erkent weliswaar dat er sprake is van een grote huurachterstand maar voert aan dat aan de andere kant sprake is van schuld van partij A omdat er sprake is van achterstallig onderhoud en overlast van onderhoud.
De rechtbank oordeelde in deze zaak echter dat de huurachterstand dermate hoog was dat, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van 3 maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, de vordering tot ontbinding wordt toegewezen.
Bestuursrecht
ABRvS 9 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4087, r.o. 14-17:
In deze uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat tabel 2 in bijlage 3 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, voor zover daarin een boetebedrag voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning is opgenomen, in strijd met art. 3:4 lid 2 Awb en dus onverbindend is. Dit oordeel heeft de Afdeling reeds gegeven ten aanzien van het boetebedrag voor het niet voldoen aan de meldplicht en het boetebedrag voor woningonttrekking zonder vergunning. In de onderhavige uitspraak overweegt de Afdeling dat in het boetestelsel onvoldoende onderscheid wordt gemaakt tussen feiten en omstandigheden die voor de evenredigheid van het boetebedrag van belang kunnen zijn. De Afdeling onderkent dat deze overtreding een boete met een voldoende afschrikwekkende werking rechtvaardigt, maar overweegt tevens dat het zonder meer opleggen van deze hoge boete in een dergelijk geval niet in redelijke verhouding staat tot dit doel. De Afdeling stelt dat het aan de gemeenteraad is om een boeteregime voor het omzettingsverbod vast te stellen dat recht doet aan het evenredigheidsbeginsel en wijst er in dit kader op dat in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: de Hv 2020) en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: de Hv 2024) evenmin wordt gedifferentieerd naar de aard van de exploitatie van onrechtmatig omgezette onzelfstandige woonruimten. Zie hierover ook: JB 2024/184.
ABRvS 24 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3022, r.o. 23-24.:
De Afdeling geeft in deze uitspraak enige algemene overwegingen waarmee wordt beoogd de praktijk enige handvatten te bieden voor de wijze waarop een bestuursorgaan zich kan vergewissen van de deskundigheid van een te benoemen taxateur van onroerende zaken in planschadezaken en in andere nadeelcompensatiezaken. De Afdeling stelt voorop dat een bestuursorgaan in beginsel op voorhand mag uitgaan van de deskundigheid van een taxateur die in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie. Voorts overweegt ze dat het mogelijk is dat een taxateur die niet of niet in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie wel beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om onroerende zaken in een voorliggende planschadezaak te taxeren. Als een bestuursorgaan het voornemen heeft om in een concrete planschadezaak een dergelijke taxateur te benoemen, dan ligt het in de rede dat het de te benoemen taxateur verzoekt een (eventueel aanvullende) deskundigheidsverklaring over te leggen waarin een taxateur motiveert waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige ter zake van het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde, door informatie te verstrekken over zijn eventuele lidmaatschappen van (relevante) beroepsorganisaties, in welke hoedanigheid hij daarvan lid is, relevante opleiding, gevolgde permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. Een deskundigheidsverklaring kan deel uitmaken van een verklaring van een adviseur (in dit geval: een taxateur) die informatie bevat op grond waarvan het bestuursorgaan zich kan vergewissen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de adviseur in de betreffende zaak. Als een taxateur in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie, vermeldt het bestuursorgaan in de kennisgeving over de voorgenomen benoeming aan partijen het lidmaatschap van die relevante beroepsorganisatie en die hoedanigheid van de taxateur. In het andere geval voegt het bestuursorgaan de deskundigheidsverklaring van de te benoemen taxateur bij deze kennisgeving. Partijen hebben dan de mogelijkheid om zich voorafgaand aan het uitbrengen van een advies uit te laten over onder meer de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur. Hierdoor kunnen procedures hierover worden voorkomen, dan wel kan al in een vroegtijdig stadium van de procedure duidelijkheid worden verkregen over de vraag of, en zo ja, waarom op dit punt is voldaan aan de vergewisplicht. Zie hierover ook: JB 2024/165.
Rb. Midden-Nederland 16 oktober 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5927, r.o. 5:
Het college van burgemeester en wethouders van De Ronde Venen heeft bij besluit van 5 februari 2024 aan verzoekster een bouwstop en een last onder dwangsom opgelegd. Bij beslissing op bezwaar van 6 augustus 2024 heeft het college de bouwstop en de last onder dwangsom gehandhaafd. Verzoekster heeft daartegen beroep ingesteld en heeft de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen met het oog op het wind- en waterdicht maken van het bouwwerk voor de winter. De voorzieningenrechter overweegt dat onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de lijn in de rechtspraak was dat bij een bouwstop geen legaliseringsonderzoek hoefde plaats te vinden en meent dat dat deze lijn onder de Omgevingswet moet worden voortgezet. Een bouwstop is een ordemaatregel, waarbij slechts een beperkte belangenafweging aan de orde is. Gelet op de aard van de bouwstop hoefde het college geen onderzoek te doen naar de mogelijkheid om de overtreding te legaliseren. Zie hierover ook: Handhaving/De Ronde Venen
Civiel
Jordie Bakker en Jelle Harmsma
Signalering: UAV-GC 2025 gelanceerd
Na twintig jaar is het zover, de UAV-GC 2005 zijn herzien. Op de InfraTech beurs van 14 januari jl. zijn de UAV-GC 2025 officieel gelanceerd, samen met een nieuw Model Basisovereenkomst en een herziene Toelichting.
Voor bestaande overeenkomsten waarop de UAV-GC 2005 van toepassing zijn veranderd er in principe niets. Voor nieuwe (of bestaande) overeenkomsten waarop de UAV-GC 2025 van toepassing worden verklaard zijn een aantal belangrijke wijzigingen in de voorwaarden doorgevoerd.
Een belangrijke wijziging voor zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers is de introductie van een nieuw stelsel aan bepalingen over aansprakelijkheid. In deze nieuwe systematiek wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de aansprakelijkheid vóór (§28a) en ná (§28b) de oplevering van een project. Opvallend daarbij is dat voor wat betreft de fase ná de oplevering van een project ook weer onderscheid wordt gemaakt in aansprakelijkheid gedurende de eerste twee jaar na oplevering van een project (§28b-2), en aansprakelijk vanaf twee jaar na de oplevering van een project (§28b-3). Daarnaast geldt dat verschillende (potentiële) schadeposten nader zijn gespecifieerd, zoals bepaalde typen directe en indirecte schade, waarbij voor bepaalde schadeposten ook de hoogte van de aansprakelijkheid is vastgelegd (§28a-1 en §28b-2).
Gezien het belang van de UAV-GC 2025 voor de praktijk organiseren wij op een nader te bepalen datum een ontbijtsessie waarin wij geïnteresseerde opdrachtgevers, opdrachtnemers en andere belangstellenden zullen bijpraten over bovenstaande en andere wijzigingen die in de UAV-GC 2025 zijn doorgevoerd. Bent u geïnteresseerd in het bijwonen van deze bijeenkomst, of heeft u een vraag over de UAV-GC 2025? Schroom dan niet om contact op te nemen met Jordie Bakker of Jelle Harmsma.
