Jurisprudentie signaleringen: Vastgoed Bouw en Omgevingsrecht
Huur
Soleiman Saldjoqi
In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat de opvang van statushouders valt binnen de contractuele bestemming van hotelexploitatie. De verhuurder heeft een bedrijfsruimte verhuurd aan de huurder, waarbij in de huurovereenkomst is vastgelegd dat deze gebruikt wordt als hotel, café of restaurant. Het gehuurde wordt echter ingezet als opvanglocatie voor (nareizende familieleden van) statushouders. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de door de verhuurder enge interpretatie van de termen ‘hotel’ en ‘hotelexploitatie’ niet opgaat. Het enkele gebruik van deze termen in de overeenkomst betekent niet automatisch dat het huidige gebruik niet is toegestaan. Hoewel de situatie niet vergelijkbaar is met een ‘reguliere’ hotelsituatie, vertoont de opvang cruciale gelijkenissen met de exploitatie van een hotel. Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat in deze situatie geen sprake was van onderverhuur of ingebruikgeving aan een derde, de huurder het gehuurde hiermee wel degelijk had opengehouden voor het publiek. Kortom, de huurder had zich gedragen zoals het een goed huurder betaamt.
- Rechtbank Amsterdam van 5 september 2024 ECLI:NL:RBAMS:2024:5360
In deze zaak is de kantonrechter ingegaan op de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst voor woonruimte of een gemengde huurovereenkomst, namelijk deels 7:230a-bedrijfsruimte en deels woonruimte. In de huurovereenkomst uit 1995 is als bestemming opgenomen dat het gehuurde zal worden gebruikt als praktijkruimte medische beroepen met dienstwoning. In verscheidene notariële aktes uit 2007 en 2017 is het gebruik aangeduid als ‘huisartsenpraktijkruimte’. Daartegenover staat echter dat het gehuurde destijds in gebruik is genomen door twee studenten (film- en televisiewetenschappen en politicologie) als woonruimte en dat het feitelijk nooit als praktijkruimte voor medische beroepen is gebruikt.
De kantonrechter oordeelde dat zelfs als in de huurovereenkomst een bepaald gebruik is overeengekomen, de partijbedoeling ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst leidend is (ook wel het Haviltex-criterium). Mochten de oorspronkelijke contractspartijen niet meer betrokken zijn, dan kan de partijbedoeling worden achterhaald door overige feiten en omstandigheden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en het feitelijk gebruik. De kantonrechter oordeelde verder dat de eiser middels een e-mail van de verhuurder met daarin haar goedkeuring rechtsgeldig medehuurder is geworden. Dat een aanvulling / allonge op de huurovereenkomst nooit is getekend doet daar niet aan af.
In deze uitspraak schept de Hoge Raad duidelijkheid over het veelbesproken indexeringsbeding in de geliberaliseerde huursector. In 2023 heeft de rechtbank Amsterdam meerdere uitspraken gedaan waarin zij (ambtshalve) oordeelde dat een huurprijsverhogingsbeding met jaarlijkse CPI-indexering, aangevuld met een vaste opslag van bijvoorbeeld 3%, vernietigbaar is. Dit veroorzaakte onrust onder verhuurders.
Op 11 januari 2024 heeft de rechtbank prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De procureur-generaal (PG) adviseerde dat zo’n beding (CPI + 3%) niet per definitie oneerlijk is, mits het duidelijk is opgesplitst in een indexatie- en opslagbeding. De Hoge Raad bevestigde vervolgens dat deze bedingen afzonderlijk beoordeeld kunnen worden en dat een opslagbeding van maximaal 3% over het algemeen niet oneerlijk is.
Bestuursrecht
Jasper Fierens
Deze uitspraak ziet op de kwestie in Baarle-Nassau waar mest, vermengd met drugsafval, is uitgereden op een akker. De bemesting wordt uitgevoerd door loonwerkers. Hoewel het strafrechtelijk onderzoek naar de drie verdachte akkerbouwers en veehouders door het Openbaar Ministerie is geseponeerd, hing de last onder dwangsom van het college van burgemeester en wethouders van Baarle-Nassau nog wel boven hun hoofd. Volgens het college was de vervuilde mest in opdracht van verzoekster A verspreid en waren zowel verzoekster A als verzoeker B als verantwoordelijken aan te merken, onder meer omdat zij onvoldoende toezicht zouden hebben gehouden op de ingehuurde loonwerkers. Hierop werd een dwangsom van € 150.000 vastgesteld.
Verzoekers bestreden deze conclusie en voerden aan dat niet was bewezen dat de vervuilde mest door hun toedoen was uitgereden. Uit onderzoek door het Nederlands Forensisch Instituut bleek dat in bodemmonsters geen drugsgerelateerde stoffen waren gevonden en dat slechts in één mestmonster sporen van metamfetamine waren aangetroffen. Bovendien stelden zij dat zij ten onrechte als verantwoordelijken werden beschouwd, zij hebben nooit aanvaard dat met drugsafval verontreinigde mest op de akker zou worden uitgereden. Daarnaast kan het van verzoekers niet worden verwacht dat zij onafgebroken toezicht houden op alle akkers, dan wel op de ingehuurde loonwerkers. In de landbouwsector is het ongebruikelijk en praktisch onhaalbaar om mest vooraf op verontreiniging te testen.
De voorzieningenrechter oordeelde dat verzoekers niet als functionele plegers konden worden aangemerkt. Het is niet aannemelijk gemaakt dat de loonwerkers daadwerkelijk drugsafval hadden gedumpt, en het enkele feit dat verzoekers erkennen dat zij loonwerkers inschakelen voor de bemesting was onvoldoende om verzoekers als functionele plegen aan te merken. Evenmin kan van verzoekers worden verlangd dat zij na het uitrijden controleren of de mest inmiddels is vermengd met drugsafval. Omdat het college onvoldoende had onderbouwd dat de gestelde overtreding daadwerkelijk had plaatsgevonden en niet had toegelicht hoe verzoekers op passende wijze toezicht hadden kunnen houden, werd het besluit opgeschort in afwachting van de beslissing op bezwaar.
Coöperatie Mobilisation for the Environment (MOB) verzocht de provincie Gelderland om handhavend op te treden tegen een groep veehouders met een PAS-melding. De provincie weigerde dit, met als argument dat handhaving onevenredig zou zijn vanwege het lopende legalisatietraject. De rechtbank vernietigt het besluit van Gedeputeerde Staten (GS) om niet handhavend op te treden, omdat het niet voldoet aan de eisen die de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in drie uitspraken van 28 februari 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:838, ECLI:NL:RVS:2024:844 en ECLI:NL:RVS:2024:852) heeft gesteld.
De rechtbank stelt vast dat de veehouderij in kwestie geen natuurvergunning heeft en daarmee artikel 2.7, tweede lid, Wet natuurbescherming (Wnb) overtreedt. De kernvraag is of handhaving in dit geval onevenredig zou zijn. De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat er tot medio 2025 ruimte kan zijn om af te zien van handhavend optreden tegen PAS-melders, mits GS kunnen onderbouwen dat een redelijk evenwicht bestaat tussen het natuurbelang en de belangen van de PAS-melders. GS hebben dit evenwicht in het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit.
De rechtbank kan het geschil niet finaal beslechten. De rechtbank acht het gelet op de onduidelijkheid over de voortgang van het legalisatietraject voor de veehouderij en de mededelingen vanuit de minister niet aannemelijk dat medio 2025 het legalisatietraject gestart zal zijn. Volgens de rechtbank zal het handhavingstraject, indien de rechtsgevolgen in stand blijven, waarschijnlijk na 1 juli 2025 opnieuw moeten beginnen met een nieuw handhavingsverzoek. Dit betekent dat het geschil niet definitief zal worden opgelost. Voor de veehouderij heeft het in stand houden van de rechtsgevolgen ook nadelige gevolgen, aangezien de voorrangspositie die projecten genieten wanneer er een handhavingsverzoek is ingediend, verloren gaat. Dit betreft projecten die op grond van artikel 17a.15 van de Omgevingsregeling voorrang krijgen bij het gebruik van stikstofdepositieruimte voor legalisatie. Hierdoor zal het proces van legalisatie waarschijnlijk langer duren.
De rechtbank heeft de GS opgedragen om uiterlijk op 1 juli 2025 een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen, omdat er tegen die tijd meer duidelijkheid moet zijn over de voortgang van het landelijke legalisatieprogramma en de situatie van de betrokken veehouderij.
Civiel
Wouter Gootjes
Sinds het ‘Didam I-arrest’ van eind 2021 (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) is duidelijk dat een ‘overheidslichaam’ dat een onroerende zaak wenst te verkopen, in beginsel mededingingsruimte moet bieden aan potentiële gegadigden. De selectie van de koper geschiedt vervolgens aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Sinds het Didam I-arrest bestaat evenwel discussie over de reikwijdte van het begrip ‘overheidslichaam’. Eén van de vragen die in dit verband speelt is of overheidsbedrijven ook onder de noemer ‘overheidslichaam’ vallen. In bovenstaande uitspraak van de rechtbank Overijssel wordt ingegaan op deze vraag.
In deze zaak had de gemeente Kampen in het verleden het beheer en de eigendom van bepaalde gronden overgedragen aan een vennootschap die functioneerde als fiscale beleggingsinstelling, waarvan de gemeente alle aandelen bezat. Om fiscale redenen hadden de gemeente en de beleggingsinstelling de wens om de gronden terug over te dragen naar de gemeente. Derden die geïnteresseerd waren in de gronden kwamen in rechte tegen de voorgenomen transactie op omdat zij meenden dat, in strijd met de Didam I-regels, geen mededingingsruimte was geboden.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel buigt zich over de vraag of de Didam I-regels gelden voor de beleggingsinstelling. Om verschillende redenen luidt het oordeel dat dit niet zo is. Zo is de beleggingsinstelling opgericht door de gemeente en is de gemeente enig aandeelhouder. Daarnaast is de beleggingsinstelling belast met het uitvoeren van privaatrechtelijk beleid van de gemeente. Verder hecht de voorzieningenrechter belang aan het feit dat de beleggingsinstelling niet met openbaar gezag is bekleed en geen bestuursorgaan is, waardoor de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet op haar van toepassing zijn. Ook de aard van onderhavige transactie brengt volgens de voorzieningenrechter mee dat de Didam I-regels niet van toepassing zijn. Hiertoe is onder andere van belang dat onderhavige transactie afwijkt van de Didam I-casus.
Deze uitspraak illustreert dat overheidsvennootschappen niet per definitie onder de Didam I-regels vallen.
Makelaars zijn veelal nauw betrokken bij vastgoedtransacties. De juridische positie van de makelaar in een koopproces is evenwel niet altijd voor iedereen duidelijk. In bovenstaande uitspraak wordt de vaste rechtspraak van de Hoge Raad op dit punt duidelijk uiteengezet.
In deze zaak had Cattenburg Vastgoed een appartement via makelaar DMT te koop gezet. A heeft zijn interesse via zijn makelaar bij DMT kenbaar gemaakt. De makelaar van A brengt uiteindelijk ook een bod uit bij DMT op het appartement, welk bod wordt afgewezen. Na enige tijd vraagt DMT evenwel aan de makelaar van A of het bod nog steeds stond, waarop de makelaar van A bevestigend antwoordde. Nadien weigert A het appartement af te nemen, waarna Cattenburg Vastgoed een schadevergoeding vordert.
De rechtbank Midden-Nederland heeft vorenbedoelde vordering afgewezen, waarna het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich over de zaak heeft gebogen. Het hof stelt voorop dat overeenkomsten tot stand komen door aanbod en aanvaarding daarvan en dat aanbod en aanvaarding beide een op rechtsgevolg gerichte wil vereisen, die zich openbaart door een daarop gerichte verklaring. Uit vaste rechtspraak volgt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in beginsel geen volmacht aan die makelaar inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst. Daarnaast geldt dat daarmee evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. De makelaar treedt in beginsel (slechts) op als bode (oftewel bemiddelaar) van zijn opdrachtgever (vgl. HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380, en HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Slechts in geval van bijzondere omstandigheden, op grond waarvan de wederpartij heeft aangenomen en heeft mogen aannemen dat de makelaar niet slechts als bode handelde, is dit anders.
In onderhavige zaak was de stelling dat de makelaar van A een volmacht had om A te vertegenwoordigen onvoldoende onderbouwd volgens het hof. Daarnaast overwoog het hof dat evenmin sprake kon zijn van een door A gewekte schijn van volmachtverlening aan de makelaar. A heeft zelf geen contact gehad met Cattenburg Vastgoed en DMT, waardoor geen enkele verklaring of gedraging van A ten opzichte van Cattenburg Vastgoed of DMT aan te wijzen valt waarop een aan hem toe te rekenen schijn van een aan de makelaar van A verleende volmacht valt te baseren.
Deze uitspraak zet zodoende de regels omtrent de positie van de makelaar in de een koopproces duidelijk uiteen.
