Jurisprudentie signaleringen: Vastgoed Bouw en Omgevingsrecht
Civiel
Rechtbank Midden-Nederland 16 oktober 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5777
In het kader van de ontwikkeling van een woningbouwproject in Lelystad is tussen een projectontwikkelaar en de gemeente Lelystad een koop- en ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Tijdens de bouwwerkzaamheden zijn in de grond puin en 95 heipalen aangetroffen. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Onderdeel van de overeenkomst was namelijk de verplichting van de gemeente Lelystad om de grond in bouwrijpe staat op te leveren. Om de grond alsnog bouwrijp te maken heeft de projectontwikkelaar, op advies van de aannemer en het heibedrijf, ervoor gekozen om de grond te ontgraven, het heipalenplan aan te passen, het puin en de heipalen te verwijderen en schone grond terug te brengen.
De rechtbank oordeelde dat de gemeente Lelystad voldoende in de gelegenheid is gesteld om tot nakoming over te gaan, maar dit heeft nagelaten. Ook oordeelde de rechtbank dat de projectontwikkelaar bij het treffen van maatregelen om de grond bouwrijp te maken haar schadebeperkingsplicht (artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek) niet heeft geschonden. Ten aanzien van het laatste punt nam de rechtbank in aanmerking dat de gemeente Lelystad zich niet heeft uitgelaten over de wijze waarop en de termijn waarbinnen zij haar tekortkomingen zou herstellen, waardoor de projectontwikkelaar in de positie is gebracht dat zij op korte termijn zelf een keuze moest maken voor herstel. Volgens de rechtbank mocht de projectontwikkelaar onder die omstandigheden redelijkerwijs de adviezen van haar aannemer en het heibedrijf volgen. Dat achteraf na onderzoek mogelijk een (kosten)efficiëntere oplossing bestond, betekent volgens de rechtbank niet dat de projectontwikkelaar op het moment dat zij maatregelen nam, haar schadebeperkingsplicht geschonden heeft.
Rechtbank Oost-Brabant 9 oktober 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:4703
In deze uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 9 oktober 2024 staat het leerstuk opstalaansprakelijkheid (artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek) centraal. In de onderhavige procedure is bij het verwijderen van asbest dakplaten van een opstal, een buitengevel omgevallen, waardoor de asbestsaneerder letsel heeft opgelopen. Door de rechtbank werd geoordeeld dat de bezitter van het opstal aansprakelijk is omdat de betreffende gevel niet voldeed aan de eisen die men daaraan vanuit het oogpunt van veiligheid in de gegeven omstandigheden mocht stellen (zo waren de spouwankers van de gevel bijvoorbeeld volledig doorgeroest), en dus gebrekkig was. Deze uitspraak biedt een mooi voorbeeld van de toepassing van het leerstuk van opstalaansprakelijkheid en de wijze van schadeberekening in dergelijke gevallen.
Bestuursrecht
Uitzondering overgangsrecht Omgevingswet bij stikstofberekeningen (ECLI:NL:RVS:2024:3356)
Hoewel het uitgangspunt van het Omgevingswet-overgangsrecht is dat het oude recht van toepassing blijft op aanvragen die vóór 1 januari 2024 zijn ingediend, oordeelde de Afdeling op 4 september 2024 dat dit niet geldt voor het maken van stikstofberekeningen. Hoewel de letter van de wet (artikel 4.3 Invoeringswet Omgevingswet) met zich meebrengt dat de oude versie van rekensoftware AERIUS blijvend moest worden gebruikt, oordeelt de Afdeling dat dat niet strookt met het uitgangspunt dat een stikstofberekening moet zijn gebaseerd op de beste wetenschappelijke kennis. Oftewel: het overgangsrecht sluit op dit punt niet aan bij de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie over artikel 6 Habitatrichtlijn. Dat betekent dat óók bij aanvragen omgevingsvergunning die vóór 1 januari 2024 zijn ingediend, steeds een stikstofberekening moet worden gevoegd met gebruikmaking van de meest recente AERIUS-calculator.
Bij de voorzieningenrechter in Rotterdam krijgt een (vermoedelijk) omwonende van een huisvestingslocatie voor minderjarige vreemdelingen het deksel op de neus wanneer zij stelt dat een gebrek aan participatie in de weg stond aan verlening van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De rechter is erg duidelijk: in de Omgevingswet worden geen eisen gesteld aan de wijze waarop participatie moet zijn vormgegeven, en draagvlak is geen voorwaarde om een ontwikkeling mogelijk te maken. Zo’n bezwaargrond heeft dus geen redelijke kans van slagen.
Er is wel een lichtpuntje voor de verzoekster; de voorzieningenrechter is het met haar eens dat in de omgevingsvergunning te weinig aandacht is besteed aan de mate van begeleiding van de vreemdelingen, en de aspecten (sociale) veiligheid in de buurt en overlast. In zoverre krijgt het college dus wel huiswerk mee voor de te nemen beslissing op bezwaar.
Naar aanleiding van het Nevele-arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie bleef lang onduidelijk of omgevingsvergunningen voor windparken verplicht moesten worden ingetrokken, omdat daarbij gebruik was gemaakt van algemene geluidregels in het Activiteitenbesluit milieubeheer die ten onrechte niet van een planMER waren voorzien. De Afdeling beantwoordde deze vraag niet in de uitspraak Windpark Delfzijl-Zuid Uitbreiding. In deze uitspraak over Windpark De Rietelden oordeelt de Afdeling echter dat zo’n omgevingsvergunning, hoewel deze niet verenigbaar is met het Unierecht, niet automatisch moet worden ingetrokken. Dit komt voort uit het rechtszekerheidsbeginsel, dat vereist dat bestuursorganen in beginsel niet terugkomen op definitieve besluiten, tenzij aan specifieke voorwaarden, zoals genoemd in het Kühne & Heitz-arrest, wordt voldaan. De Afdeling erkent dat onder bijzondere omstandigheden een heroverweging mogelijk kan zijn, maar benadrukt dat in deze zaak geen juridische verplichting tot heroverweging of intrekking bestaat.
Huur
Hoge Raad 15 maart 2024, (ECLI:NL:HR:2024:389)
In deze zaak is de huurder op een gegeven moment opgehouden met het betalen van de huur en heeft de huurder het gehuurde verlaten. De verhuurder heeft daarom het gehuurde afgesloten voor de huurder door de sloten te vervangen en vordert de achterstallige huur. De vraag die in deze zaak centraal stond is of de verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot mocht opschorten. De Hoge Raad oordeelt dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds tegenover elkaar staande verplichtingen zijn in de zin van art. 6:262 lid 1 BW en dat de verhuurder bevoegd was het huurgenot op te schorten in verband met de achterstallige huur. Dat het opschorten van het huurgenot naderhand niet kan worden ‘aangezuiverd’ – zoals dat bij het betalen van achterstallige huur wel het geval is – doet niets aan de opschortingsbevoegdheid af.
Gerechtshof Amsterdam 30 januari 2024, (ECLI:NL:GHAMS:2024:220)
In deze uitspraak ging het over de vraag welk huurregime van toepassing is op een kapsalon in een woonzorgcentrum: het 7:290-huurregime of het 7:230a-huurregime. Het hof komt – net als de kantonrechter tot de conclusie dat de gehuurde ruimte niet is te beschouwen als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW omdat deze ruimte niet ‘voor het publiek toegankelijk’ was. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198). Van belang was daarvoor onder andere dat:
- partijen een lage huur per dag hebben afgesproken wat een indicatie oplevert dat partijen niet de bedoeling hebben gehad een kapsalon te vestigen met een commerciële functie gericht op klanten van buiten het woonzorgcentrum;
- bewoners en medewerkers van het woonzorgcentrum korting kregen bij de kapsalon;
- er een periodieke evaluatie zou plaatsvinden tussen partijen;
- de ruimte slechts voor enkele dagen per week werd gehuurd;
- de kapper zelf geen kosten hoefde te maken voor de inrichting van het gehuurde omdat dit werd gefinancierd door het woonzorgcentrum.
Ook andere feiten en omstandigheden acht het hof van belang:
- de kapsalon heeft de bedrijfsvoering van de kapsalon administratief en bedrijfseconomisch ingericht als één geheel met zijn nabijgelegen kapsalon en heeft de kapsalon in het woonzorgcentrum naar buiten toe niet gepresenteerd als een zelfstandige nevenvestiging noch zodanig geregistreerd in de KvK;
- omzet van de kapsalon was grotendeels afkomstig van een klantenkring die was verbonden aan het woonzorgcentrum;
- de kapsalon had geen eigen toegang, was slechts toegankelijk via de hoofd- en zijingang van het woonzorgcentrum en bezoekers moesten zich aanmelden bij de receptie.
