Kan een bedenktijd voor de aankoop van vastgoed (ook) door een verkoper worden bedongen?

Wettelijke bedenktijd
De wet kent een driedaagse bedenktijd voor de consument-koper van een woning. Deze bedenktijd geldt alleen ten behoeve van consument-kopers (en niet voor consument-verkopers) en gaat lopen vanaf de terhandstelling van de (ondertekende) koopovereenkomst tussen partijen (artikel 7:2 lid 2 BW). De terhandstelling zal meestal direct na ondertekening van de koopovereenkomst plaatsvinden, dus in de praktijk zal veelal gelden dat op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst de bedenktijd aanvangt. De wettelijke bedenktijd is van dwingend-rechtelijke aard;, hiervan mag niet ten nadele van de consument-koper worden afgeweken. Dit betekent bijvoorbeeld dat de wettelijke bedenktijd niet mag worden uitgesloten in de betreffende koopovereenkomst.

Contractuele bedenktijd 

De wettelijke bedenktijd geldt niet voor andere typen vastgoed, zoals kantoorgebouwen (niet zijnde een voor bewoning bestemde onroerende zaak). Ook geldt de wettelijke bedenktijd niet voor andere kopers dan consument-kopers (niet zijnde een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Echter kan een dergelijke bedenktijd wel in andere typen vastgoedtransacties (rechtsgeldig) contractueel worden overeengekomen. De rechtsgrond betreft dan de betreffende koopovereenkomst, en niet (artikel 7:2 lid 2 van) het burgerlijk wetboek. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak waarbij door “professionals op het gebied van onroerend goed” bedrijfsonroerend goed werd aangekocht, onder de mogelijkheid voor de koper om de koopovereenkomst binnen drie dagen te ontbinden. 

Bedenktijd voor een verkoper – misbruik van bevoegdheid 

Terzake een door een verkoper bedongen contractuele bedenktijd bij de verkoop van een woning, is recentelijk (in deze uitspraak) door het Gerechtshof beslist, en later door de Hoge Raad bekrachtigd, dat dit onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid kan opleveren. In de onderhavige zaak is door de verkoper van de woning verzocht om de drie dagen wettelijke bedenktijd ook op haar van toepassing te verklaren. De koper heeft hiermee ingestemd. Derhalve werd de gehele wettelijke regeling, middels de koopovereenkomst, van toepassing op de verkoper. De achterliggende gedachte van verkoper was dat de koper niet in een betere positie zou moeten verkeren dan de verkoper. De verkoper heeft na het sluiten van de koopovereenkomst tijdig een beroep op deze ontbindingsgrond gedaan omdat zij de woning liever aan iemand anders gunde (“Gisteravond vanaf 19.00 uur heb ik lange tijd met koper A getelefoneerd en dat heeft ons doen besluiten het huis aan koper A te gunnen. Resumerend: ik maak gebruik van art. 16 van onze koopovereenkomst en sluit hiermee de bedenktijd“, aldus de verkoper). De koper vordert daarop betaling van de boete ter hoogte van 10% van de koopprijs van de woning. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. In hoger beroep heeft het hof deze vordering toegewezen. Volgens het hof was sprake van misbruik van bevoegdheid. Hiertoe overwoog het hof dat met de wettelijke bedenktijd de wetgever de koper bescherming heeft willen geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. De bedenktijd is niet in het leven geroepen om een definitieve keuze te maken uit verscheidene door hem gekochte woningen. Dan zouden de belangen van de betreffende verkopers onevenredig worden geschaad. Een dergelijk gebruik van de bedenktijd zou misbruik van bevoegdheid opleveren en onrechtmatig zijn. Voornoemde volgt uit de wetsgeschiedenis.[1] 

Deze gedachte heeft het hof doorgetrokken naar de verhouding tussen de verkoper en koper van de woning. Onder het mom van “gelijke monniken, gelijke kappen”, mag een verkoper ook de bedenktijd niet aanwenden om een definitieve keuze te maken uit, in het geval van een verkoper, verschillende kopers. Dat zou immers betekenen dat de verkoper daardoor in een betere positie komt dan de koper en de belangen van de koper onevenredig worden geschaad. Die ongelijkheid hebben partijen juist willen voorkomen, zo overweegt het hof. Uit de verklaring van verkoper bleek echter dat zij wel met deze gedachte de bedenktijd heeft gebruikt. Om die reden wijst het hof de vordering van de koper van de woning toe omdat sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid. De Hoge Raad heeft de uitspraak van het hof in deze uitspraak bekrachtigd. 

Voor de praktijk

Opvallend is dat niet lijkt te zijn overwogen dat de bedenktijd an sich niet ten behoeve van de verkoper overeengekomen had mogen worden. De omstandigheden waaronder de ontbindingsgrond is overeengekomen  ̶  namelijk het willen overeenkomen van dezelfde regeling als de koper op basis van artikel 7:2 lid 2 BW om een gelijke regeling voor koper en verkoper te bewerkstelligen  ̶  en de omstandigheid waaronder de bedenktijd is ingeroepen  ̶  het toch willen gunnen aan een andere koper  ̶  lijkt het hof te hebben doen overgaan tot het toewijzen van de vordering van de koper. Het overeenkomen en kunnen inzetten van een contractuele bedenktijd ten behoeve van een verkoper lijkt op basis van deze uitspraak derhalve niet bij voorbaat uitgesloten, mits dit op basis van de juiste voorwaarden en motieven gebeurt. 

Meer weten of advies nodig? Onze specialisten staan graag voor u klaar