Kan het niet verkrijgen van een parkeervergunning leiden tot non-conformiteit van een appartement?

Op 23 april 2019 gaf het Gerechtshof Amsterdam antwoord op deze vraag: kan het niet verkrijgen van een parkeervergunning leiden tot non-conformiteit van een appartement? Voor kopers van een woning is het vaak belangrijk om te weten of zij in de nabijheid van hun woning kunnen parkeren. 

Met name in Amsterdam is het zeker niet vanzelfsprekend dat dit mogelijk is. De gemeente Amsterdam is hard bezig om de parkeerdrukte in te perken. In veel stadsdelen is er een lange wachtlijst voor het verkrijgen van een parkeervergunning en in sommige delen van de stad heeft de gemeente zelfs een vergunningenplafond van nul ingesteld. Dat betekent dat er in deze delen van de stad geen nieuwe vergunningen meer worden uitgegeven.

Non-conformiteit

Wanneer je een woning koopt, mag je op grond van artikel 7:17 BW, verwachten dat het de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik hiervan noodzakelijk zijn en waarvan je de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen. Bij de koop van een woning gaat het bijvoorbeeld om eigenschappen die er voor zorgen dat een pand ook daadwerkelijk als woning te gebruiken is. Om te bepalen of de koopovereenkomst voldoet aan hetgeen de koper van de woning mocht verwachten, gaat het onder meer om wat partijen zijn overeengekomen.

Geschil

Kopers van verschillende in 2013 gekochte nieuwbouwappartementen in de Pijp in Amsterdam kwamen er na de levering achter dat zij geen aanspraak konden maken op een parkeervergunning. Voor de adressen van het appartementencomplex gold een vergunningenplafond van nul. De verkoper, woningcorporatie de Alliantie, was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten op de hoogte van het feit dat de kopers geen aanspraak zouden kunnen maken op een parkeervergunning. Kopers stelden dat zij destijds bij de makelaar geïnformeerd hadden naar de parkeermogelijkheden en dat de makelaar had medegedeeld dat het verkrijgen van een parkeervergunning mogelijk was, maar dat er wellicht een wachtlijst zou zijn. Daarnaast stond in de verkoopbrochure van deze appartementen het volgende:

”Het is mogelijk om een eigen parkeerplaats te huren op vijf minuten loopafstand van jouw woning.”

Kopers beriepen zich vervolgens op non-conformiteit van de appartementen vanwege de onmogelijkheid om een parkeervergunning te verkrijgen en stelden de verkoper aansprakelijk voor de door hen als gevolg daarvan geleden en te lijden schade. Deze schade bestond volgens hen onder andere uit de door hen betaalde en te betalen parkeerkosten. De kopers stelden onder meer dat het recht op een parkeervergunning een belangrijke eigenschap was van het door hun aangekochte appartementen. Zij vonden dat de verkoper – zonder dat zij daarnaar vroegen – melding had moeten maken van de onmogelijkheid een parkeervergunning te verkrijgen.

Daarnaast stelden kopers dat zij af mochten gaan op hetgeen de makelaar hen had medegedeeld en op wat er in de verkoopbrochure stond. De vraag die hier speelde was dus of het aanwezig zijn van parkeermogelijkheid in de nabijheid van de woning kwalificeert als een eigenschap die noodzakelijk is voor het normale gebruik van de woning en waarvan je de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam

Het hof oordeelde dat er geen sprake was van non-conformiteit van de appartementen. Van non-conformiteit kan volgens het hof alleen sprake zijn als de parkeervergunning een essentieel onderdeel van de betreffende koopovereenkomst is. Het gebruik van de appartementen als woning wordt niet belemmerd doordat de kopers geen parkeervergunning kunnen verkrijgen. De verkoper had dus niet spontaan, zonder dat kopers hiernaar informeerden, hoeven mede te delen dat de kopers geen parkeervergunning zouden kunnen verkrijgen.

Indien over een parkeermogelijkheid niets specifieks in de koopovereenkomst is overeengekomen, kan volgens het hof niet worden geoordeeld dat een voor bewoning bestemd appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW, wanneer een bewoner geen parkeervergunning kan verkrijgen. De mogelijkheid deze vergunning te verkrijgen is, tenzij anders overeengekomen in de koopovereenkomst, geen eigenschap van het appartement die voor een normaal gebruik hiervan noodzakelijk is en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Parkeervoorzieningen hebben volgens het hof geen betrekking op de gebruiksmogelijkheden van de woning maar op de bereikbaarheid ervan.

Wanneer echter de verkoper, dan wel diens makelaar, aan een koper mededeelt dat het verkrijgen van een parkeervergunning tot de mogelijkheden behoort en dit blijkt later niet het geval te zijn, kan sprake zijn van non-conformiteit. Op grond van deze mededeling mag een koper verwachten dat het verkrijgen van een parkeervergunning mogelijk is. Een koper moet dan wel bewijzen dat de makelaar dergelijke mededelingen heeft gedaan. In deze zaak hadden de kopers geen bewijs geleverd voor de gestelde mededelingen van de makelaar.

Ter afsluiting

Indien een koper het verkrijgen van een parkeervergunning van essentieel belang vindt voor de koop van een woning, is het raadzaam om de mondelinge mededelingen hierover op te nemen in de koopovereenkomst. Wanneer in de koopovereenkomst staat dat het kunnen verkrijgen van een parkeervergunning voor een koper een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst is, kan de koper de overeenkomst ontbinden op grond van non-conformiteit, wanneer blijkt dat hij/zij toch geen parkeervergunning kan verkrijgen.