Koop en levering van een onroerende zaak Omvang van het verkochte en het belang van duidelijke vastlegging van de afspraken en van gedegen onderzoek

Het Gerechtshof Amsterdam heeft zich in een begin dit jaar gepubliceerde uitspraak (ECLI:NL:GHAMS:2020:3480) gebogen over de vraag wat de omvang was van een verkocht parkeerterrein.

Verkoper (“V“) verkoopt aan Koper (“K“) een parkeerterrein dat onder meer gebruikt wordt door bezoekers van het nabij gelegen (verhuurde) restaurant van K. Het gehele parkeerterrein strekt zich uit over meerdere kadastrale percelen en is (vrijwel) geheel omringd door een haag.

Het parkeerterrein betreft:

–         voor het grootste deel het gehele kadastrale perceel X; en

–         voor de rest een gedeelte van het direct naastgelegen kadastrale perceel Y. 

De koop tussen V en K wordt in eerste instantie mondeling overeengekomen. K heeft daarna zijn notaris gevraagd de bereikte overeenstemming in een koopakte vast te leggen. Volgens de koopakte betreft de verkochte onroerende zaak “een parkeerterrein nabij de […], kadastraal bekend gemeente […], sectie […], nummer [perceel X], groot zes are vier en twintig centiare”.

In de notariële akte waarbij het parkeerterrein door V aan K wordt geleverd is de onroerende zaak op exact dezelfde wijze omschreven als in de koopakte. 

Enige tijd na deze transactie verkoopt V het kadastrale perceel Y tezamen met nog een andere groot kadastraal perceel aan een andere partij (“A“) ten behoeve van herontwikkeling. 

Het bijzondere is dat aan het feitelijk gebruik van het aan K verkochte en overgedragen parkeerterrein als zodanig sindsdien geen verandering is gekomen, dus een gebruik op het perceel X en op het betreffende deel van perceel Y.

Als K aan de gang gaat met een verbouwing van het restaurant komt zijn architect er bij onderzoek naar de parkeermogelijkheden bij het restaurant achter, dat het kadastrale perceel X dat K geleverd heeft gekregen slechts een deel van het gehele parkeerterrein is. 

Het is duidelijk: een geschil is geboren.

In geding vordert K, samengevat, dat voor recht wordt verklaard dat K het gehele parkeerterrein van V heeft gekocht en dat V wordt veroordeeld op straffe van verbeurte van een dwangsom, het ontbrekende deel (namelijk het gedeelte van het kadastrale perceel Y) aan K te leveren althans te bewerkstelligen dat die andere partij A dat aan V levert (in wezen teruglevert) en subsidiair een verklaring voor recht dat V toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade, met haar veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

V betwist dat zij aan K meer heeft verkocht dan het kadastrale perceel X en voert subsidiair aan dat K te laat heeft geklaagd. 

De rechtbank heeft de vorderingen van K afgewezen op grond van de redenering dat een correcte uitleg van de notariële leveringsakte meebrengt dat alleen het kadastrale perceel X is overgedragen.

De vraag is of het de bedoeling van V en K was dat ook het op het kadastrale perceel Y gelegen gedeelte van het parkeerterrein in de koop en levering was betrokken. Die vraag moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt kort gezegd in dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet alleen naar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst moet worden gekeken, maar dat ook gekeken moet worden welke betekenis de partijen, gelet op de omstandigheden van het geval, aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten. 

Geldend daarbij is wel ook dat de notariële akte dwingend bewijs oplevert van de waarheid van hetgeen in die akte omtrent de inhoud van de koopovereenkomst is verklaard. Met andere woorden: hetgeen in de notariële akte is vermeld, is juist, dus ook de omschrijving van de verkochte onroerende zaak. Er kan echter tegenbewijs worden geleverd. 

De rechtbank overweegt voorts onder meer dat:

–         V en K het in de onderhandelingen niet specifiek hebben gehad over de omvang van het verkochte en alleen in algemene termen hebben gesproken over “het parkeerterrein”; en

–         V -die vanwege een beslag ook niet in staat was om een deel van het kadastrale perceel Y over te dragen- er op heeft mogen vertrouwen dat K alleen het kadastrale perceel X wilde verwerven, hetgeen aansloot bij zijn eigen bedoelingen, zulks gelet op het feit dat de leveringsakte en de koopovereenkomst in opdracht van K door diens vaste notaris zijn opgemaakt en daarin uitsluitend het kadastrale perceel X en de grootte daarvan expliciet zijn opgenomen, terwijl bij de koopovereenkomst ook een kadastrale kaart was gevoegd. 

Het Hof vernietigt het vonnis van de rechtbank

Het Hof gaat er vanuit, dat bij de uitleg van wat V en K zijn overeengekomen het er in eerste instantie om gaat vast te stellen hoe zij onder de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte overeenstemming hebben mogen begrijpen.

Vervolgens moet worden bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming in een tweetal akten (de koopovereenkomst en de leveringsakte) daarin nog verandering heeft gebracht.

Daarbij moet ook de voorgeschiedenis tussen V en K in aanmerking worden genomen.

Die (ook door de rechtbank in aanmerking genomen) voorgeschiedenis vormt een aanwijzing voor de juistheid van het betoog van K dat het de bedoeling was dat het hele parkeerterrein werd ge-/verkocht, omdat, zoals in hoger beroep niet is bestreden, de eerdere strijd van partijen ook op het gehele parkeerterrein zag. Na afloop van die kennelijke eerdere strijd tussen V en K heeft K volgens zijn verklaring aan V gevraagd of hij niet “de parkeerplaatsen” kon kopen.

Het Hof geeft aan dat uit die verklaring volgt dat het aan V duidelijk moet zijn geweest dat het de wens van K was om het gehele parkeerterrein te kopen en niet slechts een deel daarvan. 

Voorts overweegt het Hof onder meer dat:

–         ook als K voorafgaand aan het bereiken van de mondelinge overeenstemming van tevoren kennis had genomen van de kadastrale kaart, niet kan worden gezegd dat het voor hem op dat moment ook evident moet zijn geweest dat het parkeerterrein op meerdere kadastrale percelen lag;

–         V en K geen prijs per vierkante meter hebben afgesproken, maar een ronde prijs, wat meer past bij de verkoop van een geheel parkeerterrein, dan bij de verkoop van een deel daarvan dat geen zelfstandig geheel vormt, maar slechts wordt gedefinieerd door de kadastrale indeling en daarmee dus door zijn oppervlakte; en

–         niet gesteld noch gebleken is dat V en K in hun overleg er ooit over hebben gesproken op welke wijze zij het parkeerterrein zouden terugbrengen binnen de kadastrale grenzen van perceel X. Dat was wel van belang, omdat het kadastrale perceel X geen natuurlijke eenheid binnen het parkeerterrein vormde en de kadastrale grens tussen perceel X en perceel Y dwars door de parkeerplaatsen heen liep. Dat zij daarover niet hebben gesproken is des te opmerkelijker, nu V en K wel hebben afgesproken dat “de uitgang van het parkeerterrein” niet mocht worden gewijzigd. 

En zo komt het Hof op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gebleken tot het oordeel dat K erop heeft mogen vertrouwen dat partijen een mondelinge koopovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein. 

V heeft kennelijk nooit tegen K gezegd dat het stukje van het parkeerterrein dat op het kadastrale perceel Y was gelegen, van de verkoop was uitgesloten. Gebleken is ook uit het geding dat V en K voorafgaand aan de koop nimmer in concreto hebben gesproken over de omvang van het door K aan te kopen parkeerterrein, waardoor het Hof heeft moeten aannemen dat partijen slechts in algemene termen over “het parkeerterrein” hebben gesproken. 

K heeft onbewust van het feit dat een klein deel van het parkeerterrein gelegen was op een ander kadastraal perceel dan het kadastrale perceel X zijn vaste notaris een schriftelijke koopovereenkomst en een leveringsakte laten opstellen met betrekking tot het kadastrale perceel X. In de schriftelijke koopovereenkomst is vermeld dat het gaat om “een parkeerterrein” en niet dat het gaat om een deel van een parkeerterrein, zoals voor de hand had gelegen als dat inderdaad de situatie was. De kadastrale grens liep immers dwars door de parkeervakken heen.

Hetzij moet het voor V bij lezing van de conceptakten duidelijk zijn geweest dat K een vergissing beging, hetzij verkeerde V toen zelf ook nog in de onjuiste veronderstelling dat het gehele parkeerterrein op het kadastrale perceel X lag, maar hoe dan ook heeft V aan de inhoud van de akten niet alsnog het vertrouwen kunnen ontlenen dat K (kennelijk toch niet het gehele parkeerterrein, maar) slechts het gedeelte van het parkeerterrein dat op het kadastrale perceel X lag, wenste te kopen. 

Het vervelende in dit geval is ook nog eens dat V het bewuste kadastrale perceel Y waar het gedeelte van het parkeerterrein op gelegen is, al heeft verkocht en overgedragen aan A. Daarbij was het dan ook niet voldoende duidelijk dat V het nog in haar macht had om die overdracht (gedeeltelijk) terug te draaien. Daarom heeft het Hof voor recht verklaard dat V jegens K is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst en heeft het Hof V veroordeeld tot een schadevergoeding aan K. 

Deze kwestie maakt pijnlijk duidelijk hoezeer het van belang is dat partijen duidelijk de omvang van hetgeen in de koop betrokken zal zijn voor ogen hebben en dat partijen, zowel verkoper als koper, gedegen kadastraal onderzoeken (laten) doen naar de te verkopen / kopen locatie en bijbehorende zakelijke rechten.  De feitelijke situatie kan daarmee goed afgezet worden tegen de kadastrale situatie. Als dan in de kadastrale situatie blijkt dat er met betrekking tot een bepaalde locatie bijvoorbeeld sprake is van een cluster aan kadastrale percelen, moeten direct alle bellen gaan rinkelen en is verder onderzoek vereist.

Het komt toch nog zo vaak voor dat delen van te verkopen / kopen locaties worden “vergeten” of “over het hoofd worden gezien”. Niet in de laatste plaats speelt dat in een veel gevallen waarbij sprake is van een aan een bepaalde locatie verbonden nabij gelegen mandelig “eigen” (dus niet openbaar) terrein zoals bijvoorbeeld een achterpad of een hofje met parkeerplaatsen en voorzieningen ten behoeve van aan dat pad of hofje gelegen gebouwen. 

Tot slot is het van groot belang om een duidelijke en zo volledig mogelijke omschrijving, zowel de feitelijke als de kadastrale omschrijving, van de te verkopen / kopen locatie te laten opnemen in de koopovereenkomst en de notariële akte van levering.

In principe is de in de notariële akte van levering opgenomen omschrijving van de locatie bindend voor partijen. 

De notaris heeft in dit alles een essentiële rol, zowel bij het te verrichten kadastrale onderzoek als bij de opmaak van de koopovereenkomst en de akte van levering.