Ontruimingsbescherming is een essentieel aspect van het Nederlandse huurrecht, die huurders van bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW (ofwel “kantoorruimte”) een bepaalde mate van zekerheid biedt bij het beëindigen van de huurovereenkomst. Artikel 7:230a BW speelt hierin een cruciale rol. Deze bepaling behandelt de rechten en plichten van zowel huurders als verhuurders met betrekking tot de bescherming tegen ontruiming. In dit artikel leggen we uit wat ontruimingsbescherming inhoudt, hoe het werkt en bespreken we recente jurisprudentie die relevant is voor dit onderwerp.

Wat is ontruimingsbescherming?

Artikel 7:230a BW bevat een dwingendrechtelijke bepaling met betrekking tot de ontruiming van het gehuurde door de huurder na het einde van de huurovereenkomst. Indien de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd, moet deze opzegging tevens een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde per een bepaalde datum inhouden. Deze datum mag niet liggen voor de datum van het einde van de huurovereenkomst. Deze dwingendrechtelijke bepaling houdt in dat de verplichting voor de huurder om het gehuurde te ontruimen van rechtswege wordt opgeschort voor een periode van twee maanden vanaf de in de kennisgeving van de verhuurder genoemde datum van ontruiming. Dit betekent dat, zelfs als de huurovereenkomst is geëindigd, de huurder niet direct uit de bedrijfsruimte gezet kan worden. De huurder heeft recht op een verlenging van de ontruimingsbescherming om de bedrijfsvoering voort te kunnen zetten of om een andere passende oplossing te vinden.

Artikel 7:230a BW: De kernpunten en uitzonderingen

Artikel 7:230a BW bepaalt dat een huurder van bedrijfsruimte, na het einde van de huurovereenkomst, een verzoek kan indienen bij de kantonrechter om de ontruimingstermijn te verlengen. Deze verlenging kan maximaal een jaar duren, en in uitzonderlijke gevallen zelfs langer.

De belangrijkste aspecten van artikel 7:230a BW zijn:

1. Aanvraag van verlenging: De huurder moet binnen twee maanden na het einde van de huurovereenkomst een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter voor verlenging van de ontruimingsbescherming.
2. Verlengingsperiode: De eerste verlengingsperiode kan maximaal één jaar zijn. Dit is inclusief de twee maanden die de huurder van rechtswege krijgt. Verdere verlengingen zijn mogelijk, maar de totale verlenging mag in principe niet langer dan drie jaar duren.
3. Beoordeling door de rechter: De rechter beoordeelt of de verlenging redelijk is. Hierbij weegt de rechter het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde af tegen het belang van de verhuurder bij ontruiming van het gehuurde: alleen indien het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder, wijst de rechter het verzoek van de huurder toe. De jurisprudentie over dit onderwerp is zeer casuïstisch en de uitkomst hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.
4. Vergoeding: De huurder moet aan de verhuurder een vergoeding betalen voor het gebruik van het gehuurde gedurende de periode dat de opschortingstermijn geldt terwijl de huurovereenkomst wordt beëindigd. Indien de partijen het niet eens worden over de vergoeding, kan de rechter worden verzocht een redelijke vergoeding vast te stellen, die dan wordt vaak gebaseerd op de laatst geldende huurprijs.

De huurder heeft geen recht op opschorting van de verplichting het gehuurde te ontruimen, indien de huurder:

• zelf heeft opgezegd;
• uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, of
• bij rechterlijke uitspraak wegens wanprestatie is gelast het gehuurde te ontruimen.

Recente jurisprudentie

De toepassing van artikel 7:230a BW wordt regelmatig getoetst in de rechtspraak. Enkele relevante recente uitspraken illustreren hoe rechters omgaan met ontruimingsbescherming:

1. Rechtbank Amsterdam, 18 juni 2024 , ECLI:NL:RBAMS:2024:4369: In deze uitspraak verzocht de huurder verlenging van de ontruimingstermijn tot één jaar na de einddatum van de huurovereenkomst, omdat hij nog geen vervangende bedrijfsruimte had gevonden. Hij stelde dat zijn belangen, zoals het financieel voortbestaan van zijn zonnestudio en persoonlijke inkomen, zwaarder wogen dan de belangen van de verhuurder, die het pand wil verkopen voor pensioenaanvulling. De rechter gaf de huurder gelijk. Ondanks de wens van de verhuurder om het pand te verkopen, vond de rechter het belang van de huurder om zijn onderneming voort te zetten zwaarder wegen. Ook speelde mee dat de verhuurder het pand volgens de huurovereenkomst eerst aan de huurder moest aanbieden, wat niet recent was gebeurd. De huurachterstand die door de verhuurder werd aangevoerd, werd door de rechter afgewezen als reden voor directe ontruiming, omdat deze voortkwam uit een lopende discussie over de juiste huurprijs. Daarom werd de ontruimingstermijn met een jaar verlengd.
2. Rechtbank Noord-Holland, 7 maart 2024 , ECLI:NL:RBNHO:2024:4458: In deze zaak ging het over de vraag of de huurder zonder recht of titel de kantoorruimte gebruikte en daarmee onrechtmatig handelde tegenover de verhuurder. De huurder huurde sinds 1 juli 2012 een kantoorunit van de verhuurder. De huurovereenkomst werd in 2020 beëindigd, waarna afspraken werden gemaakt over het gebruik van de ruimte tot 1 augustus 2021. Ondanks deze afspraken bleef de huurder de ruimte gebruiken en weigerde zij de unit te ontruimen, zelfs na herhaaldelijke verzoeken en het verstrijken van de overeengekomen termijn. De verhuurder stelde dat de huurder zonder recht of titel de kantoorruimte gebruikte, waardoor de ontruiming dringend noodzakelijk was. De rechter oordeelde dat de huurovereenkomst inderdaad was geëindigd en dat de huurder geen recht of titel meer had om de kantoorruimte te blijven gebruiken. De belangen van de verhuurder wogen zwaarder, met name gezien het feit dat de huurder naliet om tijdig verlenging van de ontruimingstermijn aan te vragen en herhaaldelijk afspraken schond. De rechter wees de vordering tot ontruiming toe.
3. Rechtbank Midden-Nederland, 14 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:701: Een huurder van een praktijkruimte in een medisch bedrijfsverzamelgebouw had een conflict met de verhuurder over de verlenging van zijn huurtermijn. De huurder verzocht de kantonrechter om ontruimingsbescherming en verlenging van de termijn met een jaar, omdat hij nog geen alternatieve locatie had gevonden voor zijn praktijk. De verhuurder verzette zich hiertegen en stelde dat de relatie ernstig verstoord was door eerder gewelddadig gedrag van de huurder. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat het belang van de huurder zwaarder weegt, gezien zijn afhankelijkheid van de praktijkruimte voor zijn levensonderhoud en het feit dat er sinds juli 2022 geen nieuwe incidenten hebben plaatsgevonden. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn werd daarom toegewezen.

Conclusie

Ontruimingsbescherming onder artikel 7:230a BW biedt huurders van bedrijfsruimte/kantoorruimte een belangrijke waarborg tegen onmiddellijke ontruiming na het beëindigen van hun huurovereenkomst. Door deze bescherming kunnen huurders zich beter voorbereiden op een gedwongen vertrek en eventueel een nieuwe locatie vinden voor hun bedrijfsactiviteiten. Echter, de rechter maakt bij elke beslissing een zorgvuldige afweging van de belangen van beide partijen. De recente jurisprudentie laat zien dat deze afwegingen soms complex kunnen zijn en sterk afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

Als u als huurder of verhuurder te maken krijgt met een situatie waarbij ontruimingsbescherming aan de orde is, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen. Ons kantoor heeft ruime ervaring op dit gebied en staat klaar om u bij te staan met deskundig advies en ondersteuning.

Voor meer informatie of een adviesgesprek, neem gerust contact met ons op.