Over de schijnzekerheid van het kadaster bij publiekrechtelijke beperkingen

Voor het vastgoednotariaat is de Basisregistratie Kadaster (raadpleegbaar via het Kadaster) een van de factoren bij vastgoedtransacties waar we – althans dat denken we – blindelings op af kunnen gaan. Zo verricht een notaris voorafgaand aan het passeren van een notariële akte van levering recherches bij onder meer de Basisregistratie Kadaster om te verifiëren dat hier geen bijzonderheden uit blijken.

Er wordt vaak vanuit gegaan dat wanneer de notaris overgaat tot het passeren van de notariële akte van levering, partijen er zeker van kunnen zijn dat zij niet voor verassingen komen te staan daar waar het gaat om de eigenlijke rechtstoestand van de onroerende zaak omdat de notaris de Basisregistratie Kadaster heeft geraadpleegd. De Basisregistratie Kadaster kan soms echter onvolledig of onjuist zijn en biedt wat dat betreft schijnzekerheid. Dat kan in meerdere gevallen aan de orde zijn. Een van die gevallen, te weten: publiekrechtelijke beperkingen op basis van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (hierna: Wkpb), zal in dit artikel besproken worden.

Publiekrechtelijke beperkingen

Publiekrechtelijke beperkingen vloeien voort uit de Wkpb. Een aantal categorieën van publiekrechtelijke beperkingen is onder meer uiteengezet in de Bijlage behorende bij het zogenaamde Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (hierna: het Aanwijzingsbesluit). Voorbeelden van beperkingen die in deze bijlage zijn terug te vinden zijn besluiten op grond van de Wet geluidhinder, saneringsvoorschriften op grond van de Wet bodembescherming, voorkeursrechtbeschikkingen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de verschuldigdheid van landinrichtingsrente. Deze besluiten zullen in het navolgende beperkingenbesluiten worden genoemd.

Onzekerheid

Beperkingenbesluiten moeten aangemerkt worden als bijzondere lasten of beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel gebiedt een verkoper mede te delen welke bijzondere lasten en beperkingen (en dus ook welke beperkingenbesluiten) van toepassing zijn. Slechts indien  de verkoper deze heeft gemeld en de koper ze vervolgens uitdrukkelijk aanvaardt, is de verkoper ontslagen van de verplichting de onroerende zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren.

Een notaris helpt een verkoper deels bij deze mededelingsplicht door de Basisregistratie Kadaster te raadplegen. Hieruit zouden ook beperkingenbesluiten moeten blijken, omdat de Wkpb bestuursorganen die een beperkingenbesluit nemen, verplicht ervoor zorg te dragen dat het betreffende beperkingenbesluit – naast het ‘reguliere’ bekendmaken van het besluit op grond van de Algemene wet bestuursrecht, zodat deze in werking treedt – ook wordt ingeschreven in de openbare registers. Voor de inschrijving van beperkingenbesluiten in de openbare registers wordt door de Wkpb een termijn van vier dagen gegeven (de vierdagentermijn).

De onzekerheid bij beperkingenbesluiten wordt veroorzaakt door het feit dat de inschrijving van een beperkingenbesluit in de openbare registers geen constitutief vereiste is voor de inwerkingtreding van dit beperkingenbesluit. De ‘reguliere’ bekendmaking van het besluit via de Algemene wet bestuursrecht is dat namelijk al. Dat betekent dat er sprake kan zijn van enige vertraging tussen het moment van bekendmaken van een beperkingenbesluit en de inschrijving daarvan in de openbare registers (maximaal vier dagen). Het gevolg kan zijn dat 1) de verkoper denkt alle bijzondere lasten en beperkingen te hebben medegedeeld, 2) de koper denkt alle bijzondere lasten en beperkingen te hebben aanvaard, en 3) de notaris op basis van zijn raadpleging van de Basisregistratie Kadaster geen aanleiding heeft te veronderstellen dat er een beperkingenbesluit aan de orde zou zijn.

Oplossing

De oplossing voor deze schijnzekerheid die door de Basisregistratie Kadaster wordt geboden, is in theorie simpel en voor de hand liggend; men moet rekening houden met de vierdagentermijn. Dat houdt voor een notaris in die belast is met het passeren van – bijvoorbeeld – een akte van levering, dat hij partijen wijst op de vierdagentermijn en de daarmee verband houdende vertraagde bijwerking van de Basisregistratie Kadaster. In de praktijk zal de betreffende notaris bovendien grondig navraag moeten doen bij de verkoper om te verifiëren of de verkoper kennis heeft genomen van het voornemen van een bestuursorgaan om een beperkingenbesluit te nemen. Wij kunnen ons verder ook voorstellen dat de gevolgen van de onverwachtse toepasselijkheid van een beperkingenbesluit wordt geadresseerd in de verkoopdocumentatie. Zo kan in de verkoopdocumentatie bijvoorbeeld overeen worden gekomen dat partijen in overleg zullen treden over hoe deze gevolgen te mitigeren of dat de verkoper de koper vrijwaart voor onbekende beperkingenbesluiten.

Meer weten? Onze experts staan u graag te woord