De verkrijger van in Nederland gelegen onroerende zaken is, tenzij een vrijstelling van toepassing is, overdrachtsbelasting verschuldigd. Artikel 4 van de Wet belastingen op rechtsverkeer (WBR) bepaalt dat onder omstandigheden ook overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de verkrijging van aandelen in een vennootschap. In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (27 mei 2019) stond ter discussie of de verkrijging van alle aandelen door partij A in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (de BV) al dan niet onderworpen was aan de heffing van overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting bij verkrijging aandelen in een aanhangwagenbedrijf?
De verkrijger van in Nederland gelegen onroerende zaken is, tenzij een vrijstelling van toepassing is, overdrachtsbelasting verschuldigd. Zowel de verkrijging van de juridische eigendom als de verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken is aan de heffing van overdrachtsbelasting onderworpen. Artikel 4 van de Wet belastingen op rechtsverkeer (WBR) bepaalt dat onder omstandigheden ook overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de verkrijging van aandelen in een vennootschap.
Rechtbank Den Haag
In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (27 mei 2019) stond ter discussie of de verkrijging van alle aandelen door partij A in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (de BV) al dan niet onderworpen was aan de heffing van overdrachtsbelasting. De bedrijvigheid van de BV bestond uit een scala aan activiteiten: het ter beschikking stellen van opslagruimte in diverse soorten en maten, klimaatbeheersing en beveiliging van de opslagruimtes, assisteren bij de opslag in en verwijdering van goederen uit de opslagruimte, verkoop van opslag- en inpakmaterialen en sloten, afsluiten van verzekeringen voor de opgeslagen goederen, verhuur van aanhangwagens en de beschikbaarstelling van rolwagentjes en dergelijke.
Partij A, de eiseres in casu, stelde zich op het standpunt dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was ter zake van de verkrijging van de aandelen. Waar aan de andere kant de inspecteur, verweerder in casu, van mening was dat de aandelenverkrijging wél onderworpen was aan overdrachtsbelasting.
De vraag die in deze uitspraak centraal stond is of de naheffingsaanslag door de inspecteur van de belastingdienst terecht was opgelegd. Met andere woorden: viel de verkrijging onder het bereik van artikel 4 WBR?
Doel- en bezitseis
Volgens partij A voldeed de BV niet aan de in artikel 4 WBR verdisconteerde ‘doeleis’. Daarmee zou de BV niet als een artikel 4 WBR rechtspersoon gekwalificeerd kunnen worden. Artikel 4 lid 1 onderdeel a, van de WBR heeft betrekking op aandelen in rechtspersonen waarvan de bezittingen ten tijde van de verkrijging van die aandelen of op enig tijdstip in de daaraan voorafgaande 12 maanden grotendeels, dat wil zeggen voor meer dan 50%, bestaan uit onroerende zaken (bezitseis), die op dat tijdstip hoofdzakelijk, dat wil zeggen voor 70% of meer, dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (doeleis). Die toets wordt aangelegd op basis van de waarde in het economisch verkeer van de activa van de rechtspersoon. Het is dus niet voldoende om de jaarrekening erop na te slaan; die is immers vaak niet gebaseerd op de waarde in het economisch verkeer.
Partij A stelde dat er niet was voldaan aan de doeleis nu de onroerende zaken van de BV niet hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan de exploitatie van die onroerende goederen, want er werden ook andere activiteiten uitgeoefend. Daarnaast meende partij A dat niet was voldaan aan de eis dat de bezittingen van de onderneming op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar, grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken.
Oordeel rechtbank
De rechtbank oordeelde hier echter anders over en overwoog dat partij A niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de overige door de BV verrichte leveringen en diensten zodanig overheersend waren dat niet langer gesproken kon worden van de verhuur van opslagruimtes of dat die verhuur slechts een onderdeel vormde van andersoortige dienstverlening. Andere door partij A gestelde werkzaamheden beschouwde de rechtbank als bijkomende activiteiten die werden verricht in het kader van de verhuur. De meeste inkomsten werden opgehaald met de verhuur van opslagruimtes; de inkomsten uit overige leveringen en diensten waren gering. Hiermee was volgens de rechtbank voldaan aan de zogenaamde doeleis.
Uitgaande van een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken van € 85.000.000 was volgens de rechtbank ook voldaan aan de zogenoemde bezitseis, die inhoudt dat de bezittingen van de overgenomen vennootschap voor meer dan vijftig percent bestaan uit onroerende zaken.
Derhalve was aan partij A terecht een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ter zake van de verkrijging van alle aandelen in de BV.
Conclusie en advisering
Uit het voorgaande volgt dat wanneer men wil voorkomen dat een rechtspersoon niet gekwalificeerd wordt als een artikel 4 WBR rechtspersoon, men ervoor moet zorgen dat de vennootschap niet enkel onroerend goed exploiteert, maar daarnaast ook andere activiteiten uitoefent. Daarbij moeten de onroerende zaken, als geheel genomen, niet geheel of hoofdzakelijk (voor ten minste 70% van de totale waarde van die onroerende goederen) dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren ervan. Daarnaast verdient een uitgebreide doelomschrijving dus extra aandacht in het kader van een aandelentransactie: indien hoofdzakelijk sprake is van exploitatie van onroerende zaken met een boel bijkomende activiteiten, die in het kader van de voormelde exploitatie worden verricht, kan de vennootschap onder het bereik vallen van artikel 4 WBR.
