De Rechtbank Midden-Nederland heeft in haar uitspraak van 24 mei 2023 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de rechtgevolgen van het Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2023:2418). In deze uitspraak van de rechtbank was in geschil of tussen eisers en de gemeente een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Om dit geschil te kunnen beslechten – maar ook met het oog op de rechtszekerheid – besloot de rechtbank om de Hoge Raad te vragen zich uit te laten over onder meer de vraag of door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig zijn en of het daarbij verschil maakt of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
Recap Didam-arrest
In het Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778), heeft de Hoge Raad bepaald dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij een voorgenomen uitgifte van een aan hem toebehorende onroerende zaak gelegenheid moet bieden aan alle (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de betreffende onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de uitgifte van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.
Teneinde vermelde mededingingsruimte te waarborgen, heeft de Hoge Raad in het Didam-arrest specifieke procedurele regels geformuleerd, waaraan een overheidslichaam zich in het kader van een uitgifte van een aan hem toebehorende onroerende zaak dient te houden.
Nietig, rechtsgeldig of vernietigbaar
De Hoge Raad heeft zich in het Didam-arrest niet uitgelaten over de rechtsgevolgen van overeenkomsten die niet ‘Didam-conform’ tot stand gekomen zijn. De rechtbank bevestigt dat er in de literatuur grofweg drie visies zijn te onderscheiden, namelijk nietigheid, rechtsgeldigheid of vernietigbaarheid.
Nietig
Een niet Didam-conform tot stand gekomen overeenkomst zou nietig kunnen zijn op grond van artikel 3:40 lid 2 BW, aangezien het gelijkheidsbeginsel een fundamenteel beginsel betreft dat de overheid op grond van artikel 3:14 BW ook in acht moet nemen bij privaatrechtelijk optreden en strijd hiermee derhalve strijd met een dwingende wetsbepaling oplevert. Daarnaast zou de overeenkomst ook nietig kunnen zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, indien wordt aangenomen dat overeenkomsten waarbij de procedurele regels uit het Didam-arrest niet zijn nageleefd in strijd zijn met de openbare orde.
Rechtsgeldig
Een overeenkomst die tot stand is gekomen zonder naleving van de procedurele regels uit het Didam-arrest zou ook rechtsgeldig kunnen zijn, indien wordt aangenomen dat artikel 3:14 BW niet de strekking heeft om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Bij deze visie zou de overeenkomst echter nog wel nietig kunnen zijn op grond van artikel. 3:40 lid 1 BW, wegens strijd met de openbare orde. Naar wordt aangenomen zou dit vrijwel alleen het geval kunnen zijn voor overeenkomsten die tot stand zijn gekomen na het Didam-arrest.
Vernietigbaar
Ten slotte zou een niet Didam-conform tot stand gekomen overeenkomst op grond van artikel 3:40 lid 2 BW vernietigbaar kunnen zijn indien wordt aangenomen dat artikel 3:14 BW slechts strekt ter bescherming van één van de bij een meerzijdige rechtshandeling betrokken partijen, of met een analoge toepassing van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, op grond waarvan een derde de koop kan vernietigen.
Prejudiciële vragen
Gelet op het bovenstaande achtte de Rechtbank Midden-Nederland het met het oog op de rechtszekerheid wenselijk dat er duidelijkheid komt over de rechtsgevolgen van het Didam-arrest. Derhalve heeft de rechtbank de volgende prejudiciële vragen voorgelegd aan de Hoge Raad:
1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?
2. Maakt het daarbij verschil of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
3. Als het antwoord op vraag 2 ja is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die voor 26 november 2021 tot stand is gekomen, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?
4. Kan op grond van de aard van het goed redelijkerwijs worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop?
5.a. Zijn er omstandigheden denkbaar waaronder de voor de in het Didam-arrest genoemde uitzonderingsmogelijkheid noodzakelijke openbare aankondiging door het overheidslichaam niet hoeft te worden gedaan?
5.b. Heeft het enkele niet voldoen aan het vereiste van de openbare aankondiging door het overheidslichaam al tot gevolg dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is?
5.c. Maakt het voor het antwoord op de vraag onder b. nog uit of het gaat om een overeenkomst die voor of na 26 november 2021 tot stand is gekomen?
6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat niet Didam-conforme overeenkomsten nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, kan de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep hierop? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?
Het is dus nu aan de Hoge Raad om middels de beantwoording van bovenstaande vragen meer duidelijkheid te scheppen omtrent de rechtsgevolgen van het Didam-arrest. Wij kijken in de praktijk zeer uit naar de beantwoording van deze vragen, omdat er dan hopelijk meer rechtszekerheid komt over status van grondtransacties met overheidslichamen, waarbij de procedurele regels uit het Didam-arrest niet zijn nageleefd.
