Met de vergrijzing neemt de vraag naar levensloopbestendige zorgwoningen toe. Het ouderwetse ‘bejaardentehuis’ bestaat niet meer. Deze ontwikkelingen vereisen aanpassingen in zowel thuiszorg als verpleeghuizen, zodat daar ook zwaardere zorg kan worden verleend. Echter, veel zorgvastgoed is verouderd en moet worden aangepast aan deze behoeften, naast alle gewenste en noodzakelijke verduurzamingsmaatregelen. Bovendien heeft de landelijke woningcrisis ook de nodige impact op het aantal beschikbare verpleeghuisplaatsen en levensloopbestendige woningen en vraagt om actie. Zorginstellingen hebben vaak vastgoed in eigendom, maar hebben niet de financiële middelen voorhanden om te investeren in (ver)bouwprojecten. Private investeringen kunnen een oplossing bieden.

Dit roept echter o.a. vragen op over de fiscale gevolgen en de meest efficiënte (fiscale) structuur voor dergelijke investeringen. Dit artikel belicht op hoofdlijnen een aantal fiscale aandachtspunten bij samenwerkingen tussen zorginstellingen en private investeerders via joint ventures of sale-and-leaseback structuren voor (ver)bouwprojecten.

Inbreng van vastgoed in een joint venture

Een eerste mogelijkheid voor een samenwerking met een private investeerder is via een joint venture. De inbreng van de eigendom van het vastgoed zal niet leiden tot verschuldigdheid van btw.

Indien de joint venture geen rechtspersoonlijkheid heeft, komt de (juridisch) eigendom van het vastgoed (na inbreng) toe aan de vennoten. De VOF verkrijgt het economische eigendom. In dat geval wordt (met inbegrip van een beleidsbesluit) enkel overdrachtsbelasting geheven over de pro rata parte verkrijging door de private joint venture partner (10,4%). Om de overdrachtsbelasting te kunnen berekenen op het moment van inbreng zal de waarde van het vastgoed en de inbreng van de private joint venture partner bekend moeten zijn, zodat de eigendom c.q. financiële gerechtigdheid van de vennoten kan worden bepaald.

Indien de joint venture wel rechtspersoonlijkheid bezit, betreft het een verkrijging van de volle eigendom door de BV, waarover de BV in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Tenzij gebruik kan worden gemaakt van een vrijstelling, zoals het geval kan zijn bij het “tussenschuiven” van een BV. Timing van de structurering is hiervoor cruciaal.

De zorginstelling kan er ook voor kiezen de juridisch eigendom te behouden, en enkel het economische eigendom in te brengen of een zakelijk recht (erfpachtrecht of opstalrecht) te vestigen. Hiermee kan – onder omstandigheden – de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting worden beperkt. Maar een belangrijker en niet-fiscaal voordeel hiervan is, dat de zorginstelling meer grip behoudt op de grond en/of de opstallen.

Verkoop van vastgoed (sale-and-leaseback)

De levering van een nieuw ontwikkeld gebouw door een zorginstelling is van rechtswege belast met btw. Hiermee samenhangend heeft de zorginstelling in dat geval een recht op aftrek van de aan haar in rekening gebrachte btw.

Vanwege het beoogd gebruik van het te realiseren gebouw (te weten: verhuur aan een zorginstelling ten behoeve van btw-vrijgestelde zorgactiviteiten) is dit evenwel niet het optimale scenario, omdat btw op de verkoop door de koper van het (te realiseren gebouw) slechts voor een zeer gering gedeelte in aftrek mag worden gebracht. Bij een winstgevende ontwikkeling is de af te dragen btw op de verkoop meer dan de in aftrek te brengen btw (op de ontwikkeling), waardoor (onwenselijke) btw-druk ontstaat. Vanwege het btw-vrijgestelde gebruik van het te realiseren gebouw is het optimale scenario om btw-druk te voorkomen op de percelen en de winstmarge op de ontwikkeling. Dit kan (thans) gerealiseerd worden door het:

• tijdig vestigen van (tijdelijke) zakelijke rechten vóórdat het vastgoed wordt herontwikkeld en nog niet kwalificeert als btw-bouwterrein. Dit leidt in beginsel tot geen btw én wel overdrachtsbelasting; of
• het inbrengen van de nieuwbouw in een BV, waarna de aandelen in de BV worden overgedragen in de fase dat het perceel kwalificeert als btw-bouwterrein tot en met twee jaar na eerste ingebruikname van het nieuwe vastgoed. Dit leidt in beginsel tot geen btw én geen overdrachtsbelasting gelet op de ‘samenloopvrijstelling’.

Optie (ii) zal per 1 januari 2025 echter niet meer zo aantrekkelijk zijn. De samenloopvrijstelling wordt aangepast, waardoor de verkrijging van aandelen in een dergelijke BV is belast met 4% overdrachtsbelasting, tenzij het vastgoed gedurende twee jaar na verkrijging voor minstens 90% voor btw-belaste doeleinden wordt gebruikt. Dit zal voor zorginstellingen niet het geval zijn.

Vpb-zorgvrijstelling

Een zorginstelling kan voor de vennootschapsbelasting (“vpb”) onder voorwaarden een beroep doen op de zgn. vpb-zorgvrijstelling. Voor toepassing van de vpb-zorgvrijstelling gelden twee voorwaarden, de zorginstelling dient

• voor minimaal 90% kwalificerende zorgwerkzaamheden te verrichten (de werkzaamhedeneis); en
• haar winst statutair en feitelijk uitsluitend aan te kunnen wenden ten bate van een zorginstelling die ook een beroep doet op de vpb-zorgvrijstelling of een algemeen maatschappelijk belang (de winstbestemmingseis).

Indien de zorginstelling de rechtsvorm van een BV heeft, dient de zorginstelling in het kader van de winstbestemmingseis aan aanvullende governance vereisten te voldoen; dit in tegenstelling tot zorginstellingen die de rechtsvorm van een stichting hebben.

In de verschillende hiervoor geschetste scenario’s zal steeds moeten worden getoetst of de zorginstelling met de participatie in een joint venture resp. het behalen van een verkoopopbrengst binnen de hiervoor bedoelde 10%-ruimte aan niet-kwalificerende zorgactiviteiten blijft.

Zoals voor elke samenwerking geldt dat maatwerk nodig is om tot een optimale structuur te kunnen komen. Meer weten over private investeringen in zorgvastgoed en de eventuele fiscale gevolgen hiervan? Neem dan contact met ons op.