Rechter zet streep door herontwikkeling Tweebosbuurt Rotterdam-Zuid

Woningcorporatie Vestia heeft voor de Afrikaanderwijk in Rotterdam-Zuid, waar de Tweebosbuurt onderdeel van uitmaakt, herstructureringsplannen opgesteld. Omdat deze plannen leiden tot de sloop van veel sociale huurwoningen die niet terug worden gebouwd, heeft Vestia veel huurovereenkomsten opgezegd. De rechter heeft reeds geoordeeld dat zij de opzegging door Vestia van een huurovereenkomst met een sociale huurder van de Tweebosbuurt niet toewijst. In dit artikel leest u daar meer over.

Voor de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte is de (schriftelijke) instemming van de huurder vereist, óók als (de verhuurder van mening is dat) een rechtsgeldige beëindigingsgrond aanwezig is (art. 7:272 BW). Zonder instemming geldt dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat het tijdstip van de beëindiging van de huur door de rechter onherroepelijk is vastgesteld (art. 7:272 BW). In dat geval kan de rechter een dergelijke opzegging slechts toewijzen indien aan de voorwaarden is voldaan van de in de wet opgenomen opzeggingsgronden (art. 7:274 BW) en de toewijzing van de vordering tot beëindiging niet in strijd zou zijn met de redelijkheid en de billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW).

Eén van de opzeggingsgronden betreft het dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Op deze grond heeft woningcorporatie Vestia onlangs een beroep gedaan bij het beëindigen van huurovereenkomsten voor woonruimte in de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid. Ten behoeve van de verbetering en herontwikkeling van deze wijk in samenwerking met onder meer de Rijksoverheid en de gemeente Rotterdam, wenst Vestia deze huurovereenkomsten te beëindigen waarna de woningen gesloopt worden en plaats zullen maken voor een nieuw woningaanbod. Eén bewoner, die al 73 jaar in één van de betreffende woningen woont, heeft zich hier tegen verweerd. De rechter heeft de vordering van Vestia tot beëindiging van de huurovereenkomst van deze bewoner op grond van dringend eigen gebruik in deze zaak afgewezen.

In dit artikel wordt, vanuit het gebiedsontwikkelingsperspectief van woningcorporaties, nader ingegaan op de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik. In dat kader wordt een aantal afwegingen uit bovengenoemde uitspraak besproken. Daarnaast zal worden ingegaan op een eerdere uitspraak (van 6 september 2019) van dezelfde rechtbank met vrijwel dezelfde casuïstiek. Als conclusie worden enkele tips gegeven voor probleemloze herstructurering.   

Sloop en nieuwbouw met of zonder behoud van de huurovereenkomst?

Wanneer de verhuurder wil overgaan tot renovatie van het gehuurde, waaronder tevens sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, met voortzetting van de huurovereenkomst, dan dient de huurder daar (onder bepaalde voorwaarden) zijn medewerking aan te verlenen (7:220 lid 2 BW). Deze renovatieregeling is alleen van toepassing als de huurovereenkomst met de huurder kan worden voortgezet. In geval van sloop van woonruimte met vervangende nieuwbouw is dit mogelijk indien na sloop van de woning op dezelfde plek nieuwbouw wordt gerealiseerd met dezelfde functie / hetzelfde type woningen.

Wil de verhuurder overgaan tot renovatie van het gehuurde zonder behoud van de huurovereenkomst, dan is dit mogelijk indien aan de voorwaarden van de wettelijke opzeggingsgrond dringend eigen gebruik is voldaan.

Dringend eigen gebruik – nader bekeken

Voor de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik geldt de verhuurder ‘aannemelijk moet maken’ dat van dringend eigen gebruik sprake is. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte, waaronder sloop en nieuwbouw, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (7:272 lid 3 BW). Daarnaast dienen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en is een voorwaarde dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen (7:272 lid 1 sub c BW).

Specifiek voor gebiedsontwikkeling door woningcorporaties is nog het volgende van belang. 

Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan, zonder bijkomende omstandigheden, geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. 

Van dringend eigen gebruik kan wel worden gesproken indien de exploitatie van woningen de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert. Deze exploitatieverliezen kunnen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin de woningen zijn gelegen. In dit kader kan de voorgenomen sloop mede het doel hebben ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen, zoals bepaald in het Bijlmermeerarrest.

Beëindiging van een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op basis van (enkel) stedenbouwkundige gebreken en sociale problematiek (zonder exploitatieverliezen) lijkt ook mogelijk. Belangrijke gezichtspunten hierbij lijken, op basis van de uitspraak (van 24 mei 2006), de steun van de gemeente om in te grijpen in de wijk en de betrokkenheid van wijkbewoners bij de (totstandkoming van de) herstructureringsplannen.

Indien de verhuurder een toegelaten instelling is (art. 19 lid 1 Woningwet), zoals een woningcorporatie, heeft de verhuurder bovendien een wettelijke plicht tot (onder meer) overleg met de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie indien hij voornemens is wijzigingen aan te brengen in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van, bijvoorbeeld, het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden (art. 3 en art. 3 lid 2 sub b Wet op het overleg huurders verhuurder).

Vestia – huurder, 10 januari 2020

Vestia is voornemens in de Tweebosbuurt 535 sociale huurwoningen te slopen en daar (slechts) 130 sociale huurwoningen voor terug te bouwen. De huurwoningen zullen dus verdwijnen en vooralsnog is niet bepaald welke vertrekkende huurders in aanmerking komen voor een van de nieuwe sociale huurwoningen. Terugkeer naar de huurwoning is aldus niet mogelijk. Het ligt daarom voor de hand dat Vestia de huurovereenkomst met de huurders opzegt (en aldus geen gebruik maakt van de renovatieregeling). Het is vervolgens aan de rechter om deze opzegging al dan niet toe te wijzen. In de onderhavige zaak heeft de rechter de vordering van Vestia afgewezen.

Nu Vestia geen financiële redenen ten grondslag heeft gelegd aan de opzegging van de huurovereenkomst (en er kennelijk geen sprake is van exploitatieverliezen), verwijst de rechter naar de mogelijkheid van het beëindigen van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op basis van (enkel) stedenbouwkundige gebreken en sociale problematiek (zonder exploitatieverliezen). Hiervoor dienen, zo stelt de rechtbank, onomstotelijke sociaal-maatschappelijke en/of stedenbouwkundige argumenten te zijn. Daarnaast refereert de rechtbank aan de hierboven genoemde gezichtspunten: de steun van de gemeente en de betrokkenheid van wijkbewoners bij de (totstandkoming van de) herstructureringsplannen. De rechter overweegt ten aanzien hiervan het volgende.

1. Stedenbouwkundig: nu Vestia de slechte staat van de woningen niet aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, speelt dit motief volgens de rechtbank niet mee bij de beoordeling van Vestia’s vordering. Niet is aangetoond dat dit deel van de wijk niet in stand zou kunnen blijven.
2. Sociaal-maatschappelijk: Vestia heeft, als toegelaten instelling, als kerntaak ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Vestia heeft niet, althans onvoldoende, uit kunnen leggen waarom een herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod van sociale huurwoningen, met die taak in overeenstemming is.
3. Betrokkenheid wijkbewoners: de bewoners zijn in het voortraject van de totstandkoming van de herstructureringsplannen niet betrokken door Vestia. Bovendien hebben de bewoners (in eerste instantie) niet of nauwelijks hulp gekregen bij het vinden van andere, geschikte woonruimte. Daarnaast overweegt de rechter dat Vestia weliswaar heeft gesteld dat zij aan iedere bewoner passende woonruimte heeft aangeboden, maar dat niet is gebleken dat er voldoende passende woonruimte beschikbaar is voor alle bewoners die in een juridische procedure zijn betrokken. Dit komt omdat dezelfde woningen telkens aan meerdere bewoners zijn aangeboden.
4. Steun gemeente: de sloop van een groot deel van de Tweebosbuurt komt uit de lucht vallen en de plannen voor de Tweebosbuurt vloeien niet vanzelfsprekend voort uit de door Vestia overgelegde stukken / rapporten, die zijn opgesteld in samenspraak met de Rijksoverheid en de gemeente. Daarnaast blijkt uit een brief van het college van B&W ook niet de steun voor het herstructureringsplan (sloop) voor de Tweebosbuurt.

Op grond van bovenstaande oordeelt de rechtbank dat de huidige structureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.

Vestia – huurder, 6 september 2019

Bovenstaande uitspraak is opmerkelijk in het licht van een eerder gewezen uitspraak van dezelfde rechtbank waarbij sprake was van nagenoeg dezelfde omstandigheden (een opzegging door woningcorporatie Vestia van een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van dringend eigen gebruik vanwege de herontwikkeling van de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid), maar waarbij de vordering van Vestia wél is toegewezen. De twee uitspraken onderscheiden zich op enkele doorslaggevende punten van elkaar:

1. Stedenbouwkundig: over de stedenbouwkundige staat van de woningen staat vast dat de woningen sterk verouderd zijn. Dit blijkt uit stukken die zijn overgelegd door Vestia en door de huurder zelf.
2. Sociaal-maatschappelijk: op grond van de door Vestia overgelegde stukken is voldoende komen vast te staan dat er redenen zijn om van Vestia te verlangen dat zij ingrijpt in de Afrikaanderwijk (waarvan de Tweebosbuurt deel uitmaakt).
3. Betrokkenheid wijkbewoners: de bewoners is meerdere keren passende woonruimte aangeboden in de nabijheid van de huidige huurwoning. Er wordt overigens niet gesproken over eventuele betrokkenheid van de bewoners in de voorfase van het proces.
4. Steun gemeente: de herstructureringsplannen zijn tot stand gekomen in een breder samenwerkingsverband met onder andere het Rijk en de gemeente en het college van B&W heeft per brief ingestemd met de plannen voor de Tweebosbuurt.

Hoewel uit de uitspraken blijkt dat Vestia in beide procedures dezelfde stukken / rapportages heeft overgelegd, is de rechtbank soms tot tegenovergestelde overwegingen en tot een tegenovergesteld vonnis gekomen. De argumentatie van partijen zou hiervan de reden kunnen zijn.

Tips – conclusie

Op basis van het bovenstaande kan een aantal tips voor woningcorporaties met ontwikkelplannen (waarbij de wens is om de huurovereenkomsten te beëindigen) worden geformuleerd:

1. Communicatie met de huurders is zeer belangrijk. Ga als woningcorporatie actief met de huurders in gesprek en laat huurders een bewonersvisie opstellen. Neem, bij het opstellen van de herstructureringsplannen, de wensen van de huurders in acht en verwerk de bewonersvisie in het plan van de woningcorporatie.
2. Volsta bij de argumentatie van het aannemelijk maken van dringend eigen gebruik niet met slechts een verwijzing naar de aangehechte stukken maar beargumenteer expliciet waarom de verhuurder het gehuurde zo dringend nodig heeft. Neem hier een leidende rol in en neem als uitgangspunt dat de rechter in beginsel een afwachtende houding aanneemt. Hiermee voorkomt men dat door de rechter wordt geoordeeld dat een mogelijk doorslaggevend argument ‘onvoldoende is uitgelegd’ dan wel ‘niet is aangetoond’.
3. Houd je aan de regels: op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder is de verhuurder (onder meer) gehouden om tot overleg met de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie over te gaan. Daarnaast is een voorwaarde voor de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Dit kan door de rechter, blijkens de uitspraak van 10 januari 2020, ook in een breder verband worden bezien: namelijk dat passende woonruimte niet slechts beschikbaar moet zijn voor de gedaagde in het proces maar voor alle huurders van de betreffende wijk die in een juridische procedure zijn betrokken. In dat kader kan niet worden volstaan door het aanbieden van dezelfde woningen aan meerdere huurders. Zorg ervoor dat het aanbod van passende woonruimte geen lege huls is.