Recreatief gebruik appartementen (Airbnb, deel 2)
Het recreatief gebruik van woningen is explosief toegenomen. Onder de benamingen Airbnb, shortstay, bed & breakfast of onder welke andere benaming ook worden woningen, veelal appartementen, voor korte periodes aan toeristen verhuurd of tegen betaling in gebruik gegeven.
In appartementengebouwen leidt dat veelal tot ergernis onder de “echte” bewoners (eigenaars en huurders) vanwege onder meer (geluids)overlast van rolkoffertjes en luidruchtigheid van de toeristen en een toenemend gevoel van onveiligheid in de eigen woonomgeving, omdat immers al die toeristen de sleutel krijgen van de hoofdentree en nog weleens door het gebouw willen zwerven. Om maar te zwijgen over de hoeveelheid rotzooi die toeristen plegen achter te laten.
In hoeverre zijn appartementseigenaars (en gebruikers) zich bewust van de “do’s en don’ts” uit het splitsingsreglement met betrekking tot verhuur van hun appartement voor korte periodes.
Splitsing en splitsingsreglement
Een appartementengebouw wordt gesplitst in appartementsrechten bij notariële akte bij welke akte tevens het zogenaamde splitsingsreglement (“Reglement“) wordt vastgelegd.
De wet bepaalt dat die akte een nauwkeurige omschrijving moet inhouden van de betreffende gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, ook wel “privé-gedeelten” genoemd, dus bijvoorbeeld woning of commerciële ruimte, horecaruimte, kantoor, parkeerplaats, enzovoorts.
De wet bepaalt niet dat de akte ook de bestemming van die privé-gedeelten moet inhouden. De wet bepaalt weer wel met zoveel woorden dat het Reglement een regeling kan inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé-gedeelten.
Reglementen zijn in de regel gebaseerd op door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgestelde modelreglementen. Alle tot nu toe vastgestelde modelreglementen bevatten de regeling dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming.
Bestemming vs. gebruik van het privé-gedeelte
In de akte van splitsing wordt dus steeds in het betreffende artikel dat onder meer het gebruik van privé-gedeelten regelt, de bestemming van de privé-gedeelten zo concreet mogelijk vermeld.
In alle tot nu toe vastgestelde en gehanteerde modelreglementen wordt verder bepaald dat een gebruik dat afwijkt van de in de akte gegeven bestemming slechts is geoorloofd met toestemming van de vergadering van eigenaars, aan welke toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden.
In de oude modelreglementen van vóór 2017 was echter nooit een (standaard)bepaling opgenomen over het wel of niet mogelijke gebruik van privé-gedeelten voor een horeca-, pension- of kamerverhuurbedrijf, laat staan voor recreatieve verhuur / recreatief gebruik. Gelet echter op de vele vraagstukken en geschillen die daarover in de loop van de jaren zijn ontstaan, is het bij splitsingen van gebouwen onder vigeur van die oude modelreglementen gebruik geworden om daar in ieder geval (als houvast) in de Reglementen expliciete aanvullende regelingen over op te nemen.
Als een bij het Reglement als woning bestemd appartement door de eigenaar telkens voor korte perioden wordt verhuurd of tegen betaling in gebruik wordt gegeven in het kader van Airbnb, shortstay of bed & breakfast, is dat gebruik dan in overeenstemming met die woonbestemming?
Uit jurisprudentie hierover valt onder meer af te leiden dat:
- als hoofdregel, toeristen niet “wonen” maar “verblijven”;
- het met zekere regelmaat voor korte perioden aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement wordt of kan worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning; en
- voor zover in het Reglement geen andere aanwijzingen te vinden zijn, de bestemming “woning” in beginsel (dus) geen ruimte laat voor kortdurende verhuur aan derden.
Per geval zal dus moeten worden bezien in hoeverre van deze uitgangspunten kan worden afgeweken, niet in de laatste plaats op basis van hetgeen omtrent de bestemming van het appartement in het Reglement is bepaald.
In de nieuwe modelreglementen bij “splitsing in appartementsrechten 2017” en “ondersplitsing” in appartementsrechten 2018″ is wel voorzien in een uitgebreide regeling dienaangaande:
“b. Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte activiteiten op het gebied van de horeca en/of het pensionbedrijf uit te oefenen noch is verhuur voor recreatie toegestaan.
Onder het pensionbedrijf respectievelijk verhuur voor recreatie worden onder meer begrepen:
- het gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt;
- het tegen vergoeding in gebruik geven van het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan tijdens tijdelijke afwezigheid van de Eigenaar of Gebruiker, anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer.
Het Privé-gedeelte of een gedeelte daarvan mag ook niet voor andere dan de hiervoor vermelde vormen van verhuur voor recreatie worden gebruikt.
In afwijking van het hiervoor bepaalde is een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b vermeld toegestaan indien en voor zover dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de in de Akte vermelde bestemming van het Privégedeelte en niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden.
De Vergadering kan toestemming verlenen voor een gebruik als hiervoor in dit Artikel 27.2 onder b bedoeld, mits het betreffende gebruik niet in strijd is met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden. Indien de Vergadering bedoelde toestemming verleent, dient in het Huishoudelijk Reglement duidelijk omschreven te worden welk gebruik is toegestaan en welke eventuele voorwaarden daaraan verbonden zijn.“
In deze standaard regeling is dus voorzien in de meest gebruikelijke c.q. meest voorkomende vormen van pensionbedrijf en recreatieverhuur, mede ook gezien de passage “ ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt” waarmee gedoeld wordt op Bed & Breakfast. Dat betreft namelijk naar de letter het verstrekken van (de accommodatie voor) overnachting (logies) en ontbijt in een pension of bij particulieren (ongeacht of die particulieren dan ook (hoofd)bewoner zijn).
Tevens wordt bepaald dat het gebruik van een appartement als horeca en/of pensionbedrijf en voor recreatieverhuur wel is toegestaan als dat gebruik uitdrukkelijk in overeenstemming is met de bestemming zoals vermeld in het Reglement en dat gebruik niet in strijd is met onder meer het publiekrecht. Als voor een dergelijk gebruik een vergunning verplicht is gesteld, zal de eigenaar dus die vergunning dienen te hebben.
Als het (voorgenomen) gebruik van een appartement als horeca en/of pensionbedrijf en voor recreatieverhuur niet uitdrukkelijk in overeenstemming is met de bestemming zoals vermeld in het Reglement, dan kan altijd nog de vergadering van eigenaars toestemming verlenen voor een dergelijk gebruik, mits dat gebruik ook weer niet in strijd is met onder meer het publiekrecht. Bovendien geldt dan de aanvullende eis dat tegelijkertijd in het huishoudelijk reglement duidelijk moet worden vastgelegd welk gebruik is toegestaan onder welke eventuele voorwaarden.
Bij het huishoudelijk reglement kan overigens altijd het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé-gedeelten nader worden geregeld.
Let wel dat het vaststellen en wijzigen van het huishoudelijk reglement altijd geschiedt bij besluit van de vergadering van eigenaars met een versterkte meerderheid. Alle eigenaars zullen daar dus altijd bij betrokken (moeten) zijn.
Conclusie
Voor het voor korte periodes verhuren of in gebruik geven van een appartement aan derden (toeristen) is het dus niet alleen van belang om te zorgen voor de benodigde c.q. vereiste gemeentelijke vergunningen, ontheffingen en/of toestemmingen, maar is het zeer zeker ook van groot belang na te gaan wat de mogelijkheden daartoe zijn op grond van het Reglement en/of het huishoudelijk reglement.
Het is de vraag of particuliere woning(appartement) eigenaars zich voldoende bewust zijn van al deze regelingen en restricties uit het Reglement en/of het huishoudelijk reglement. Nu spaargeld op een bankrekening niks meer oplevert, gaan vermogende particulieren steeds vaker over tot de aankoop van beleggingswoningen in appartementengebouwen. Zij zullen zich vooraf goed moeten bedenken voor welke vorm van belegging zij die aankopen doen: verhuur krachtens huurovereenkomsten voor langere periodes als (en dus binnen de bestemming) woning of recreatieverhuur / pension(achtig) gebruik. Zij zullen zich in laatstbedoeld geval (los van de publiekrechtelijke vereisten) vooraf door raadpleging van het Reglement en het eventuele huishoudelijk reglement goed moeten vergewissen van de mogelijk- en onmogelijkheden.
Voldoet de betreffende eigenaar met de recreatieverhuur / het pension(achtig) gebruik van zijn appartement niet aan de vereisten gesteld bij het Reglement of het huishoudelijk reglement, dan loopt hij het reële risico daar krachtens de overtredingsbepalingen uit het Reglement op te worden aangesproken door het bestuur van de vereniging van eigenaars met alle mogelijke gevolgen van dien, zoals boete opleggingen en eventuele gerechtelijke procedures.
