Regulering van de woningmarkt nieuwe tijdelijke zelfbewoningsplicht voor bestaande bouw
‘Grote steden willen opkopers van woningen in alle wijken weren’, zo luidt de kop van een nieuwsbericht van de NOS van 2 september jl. Dit bericht is geschreven naar aanleiding van het ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huur’, dat vermoedelijk per 1 januari 2022 in werking treedt. Uit een rondgang van de NOS blijkt dat grote steden, waaronder Amsterdam en Utrecht, in de hele gemeente woningbeleggers willen weren. Maar maakt dit wetsvoorstel dat wel mogelijk?
In deze blog leggen wij in het kort uit waarom dit wetsvoorstel is ingediend, wat de huidige mogelijkheden zijn voor gemeenten ten aanzien van opkoopbescherming en wat het wetsvoorstel aan mogelijkheden toevoegt. In de conclusie gaan wij tot slot kort in op de vraag of het wetsvoorstel mogelijk maakt dat gemeenten woningbeleggers in de hele gemeente kunnen weren en wat dit wetsvoorstel betekent voor zowel gemeenten als woningbeleggers.
Waarom meer opkoopbescherming?
Volgens de Memorie van Toelichting is het wetsvoorstel ingediend naar aanleiding van het grote woningtekort. Met name grote steden kampen hiermee. Volgens het kabinet maken starters op de woningmarkt momenteel te weinig kans om in een koopwoning te wonen.
Het kabinet zal daarom in samenwerking met medeoverheden en sectorpartijen dit woningtekort de komende jaren terugdringen. Daarnaast heeft het kabinet een aantal wetswijzigingen voorgesteld met als doel om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen op korte termijn te verbeteren. Denk bijvoorbeeld aan het ‘Besluit huurprijzen woonruimte’ en het ‘Wetsvoorstel eenmalige huurverlaging’. Ten aanzien van koopwoningen bestaan er momenteel slechts mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op de beschikbaarheid van nieuwbouw. Mogelijkheden om in de bestaande bouw te sturen, ontbreken nog.
Om de kansen tot toetreding op de koopwoningmarkt voor met name starters en mensen met een middeninkomen op korte termijn te verbeteren, stelt het kabinet met dit wetsvoorstel voor om gemeenten de mogelijkheid te bieden om te sturen in de bestaande bouw. Op deze manier kunnen gemeenten volgens het kabinet verzekeren dat meer goedkope en middeldure koopwoningen behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen.
Huidige (on)mogelijkheden opkoopbescherming
Gemeenten hebben momenteel vier mogelijkheden om bij nieuwbouw te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen.
Zo kunnen gemeenten in het bestemmingsplan opnemen dat in een aangewezen gebied sociale koopwoningen worden gebouwd, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onderdeel e van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze woningen blijven voor een bepaalde doelgroep beschikbaar voor een periode van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname, met een prijs tot maximaal € 200.000. De doelgroep en periode worden vastgesteld in een gemeentelijke verordening. Dergelijke bestemmingsplanregels ten aanzien van woningbouwcategorieën kunnen uitsluitend betrekking hebben op aan het plangebied gerelateerde percentages, zo volgt uit artikel 3.1, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening. Onder de Omgevingswet wordt deze mogelijkheid verruimd door voor de prijs de maximale verkoopgrens te verhogen tot € 325.000. Sinds het najaar van 2020 worden op basis van de Crisis- en herstelwet experimenten met de verhoogde verkoopgrens toegestaan.
Als de gemeente eigenaar is van de grond, heeft zij tevens de mogelijkheid om bij overdracht van de grond voorwaarden vast te leggen in de uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. In de overeenkomst kan zij dan bedingen dat de woning door de eigenaar moet worden bewoond. Dit is een zogenoemde zelfbewoningsplicht.
Wanneer de gemeente geen gronden in eigendom heeft, kan zij een anterieure overeenkomst sluiten met een grondeigenaar. Deze wordt gesloten voorafgaand aan een wijziging van het bestemmingsplan. In dergelijke overeenkomsten kunnen dezelfde afspraken worden gemaakt als in de uitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst. Daaropvolgend kan de gemeente het bestemmingsplan conform de afspraken in de anterieure overeenkomst aanpassen.
Ook kan een zelfbewoningsplicht worden opgenomen in een grondexploitatieplan. Zo noemt artikel 6.2.10 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening expliciet dat in het grondexploitatieplan regels kunnen worden opgenomen betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen.
Een nieuwe zelfbewoningsplicht
Het wetsvoorstel voegt een aantal nieuwe artikelen toe aan de Huisvestingswet 2014. Het nieuwe artikel 41, eerste lid, geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waarbinnen het verboden is om zonder een vergunning een door de gemeenteraad aangewezen categorie woonruimten in gebruik te geven (verhuren). Dit verbod geldt voor een periode van vier jaar na datum van inschrijving van de akte van levering. Deze bevoegdheid geldt ten aanzien van bestaande bouw.
De gemeenteraad kan het verbod niet zomaar invoeren. De raad moet eerst vaststellen of en in welke buurten er door schaarste aan goedkope en middeldure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Invoeren van het verbod is tevens mogelijk om behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht of er schaarste is. In beide gevallen zal de gemeenteraad moeten onderbouwen dat het verbod noodzakelijk en effectief is.
De categorieën van woonruimten waarvoor het verbod geldt, worden ook in de huisvestingsverordening vastgelegd. Slechts goedkope en middeldure koopwoningen mogen tot deze categorieën behoren. Wat goedkope en middeldure koopwoningen zijn, verschilt per gemeente. Elke gemeenteraad zal op basis van hun lokale situatie moeten onderbouwen tot welke WOZ-waarde de koopwoningen in hun gemeente in het goedkope en middeldure segment vallen.
Omdat het niet in alle gevallen redelijk is om de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren, kan het college van burgemeester en wethouders vergunningen verlenen om een aangewezen koopwoning in gebruik te geven. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening voor welke vormen van het in gebruik geven een vergunning wordt verleend.
Deze maatregel geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in een aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. Wel moet worden bedacht dat de opkoopbescherming blijft gelden bij doorverkoop, indien een woning onder de opkoopbescherming is gekocht maar met een vergunning is verhuurd. De nieuwe eigenaar dient zelf een nieuwe vergunning aan te vragen.
Tot slot is het van belang om te melden dat deze maatregel voorlopig van tijdelijke aard is. De wettelijke grondslag voor de zelfbewoningsplicht vervalt drie jaar nadat hij in werking is getreden. Binnen die drie jaar wordt er een evaluatie gehouden om de noodzaak en relevantie van de maatregel te beoordelen door deze in de economische situatie van dat moment te plaatsen.
Conclusie
Het wetsvoorstel biedt gemeenten in Nederland een nieuw instrument om het investeren in vastgoed te beperken. In de inleiding werd al kort benoemd dat grote steden dat instrument graag zouden inzetten om woningbeleggers in de hele gemeente te weren. Dat lijkt ons echter niet mogelijk. Gemeenteraden zullen immers goed moeten onderbouwen waarom een zelfbewoningsplicht noodzakelijk en effectief is voor de aangewezen gebieden. De noodzaak voor een zelfbewoningsplicht zal naar onze verwachting niet in elke wijk aanwezig zijn.
Desondanks dienen woningbeleggers bedachtzaam te zijn op deze aanstaande wetswijziging. Het is immers goed denkbaar dat het aantal koopwoningen waarin kan worden belegd, aanzienlijk wordt teruggedrongen. Tegelijkertijd moet ook niet worden vergeten dat deze zelfbewoningsplicht slechts geldt voor goedkope en middeldure koopwoningen en dat de maatregel uitsluitend geldt voor koopwoningen die na invoering ervan worden aangekocht of op het moment van eigendomsoverdracht minder dan zes maanden in verhuurde staat zijn.
