Verduurzaming door de VvE

Het thema verduurzaming is tegenwoordig bijna niet meer weg te denken uit de maatschappelijke discussie. In het Akkoord van Parijs uit 2015 is door een menig tal landen het doel gesteld om de uitstoot van broeikasgassen sterk te verminderen. Dat heeft tot de nodige maatregelen vanuit de overheid geleid, met als meest bekende voorbeeld de discussie rondom de stikstofuitstoot in de bouw. Echter, er zijn ook andere uitstootbronnen van broeikasgassen waar vanuit de overheid naar manieren tot inperking wordt gezocht. Eén van deze bronnen betreft de vele appartementencomplexen in Nederland.

Veruit de meeste appartementencomplexen zijn in appartementsrechten gesplitst. Bij een dergelijke splitsing wordt het complex verdeeld wordt in privégedeelten (de appartementen die als huur- dan wel koopwoningen fungeren) en publieke gedeelten (denk aan de liften, gangen, tuinen e.d. in het complex). Een dergelijk, in appartementsrechten gesplitst complex wordt beheerd door de Vereniging van Eigenaars (de ‘VvE’). Deze heeft tot taak het beheer en onderhoud van het complex. De VvE heeft een bestuur welke de dagelijkse gang van zaken voert en een ledenvergadering (de ‘Vergadering van Eigenaars’, bestaande uit de eigenaars van de appartementsrechten) welke de besluitvorming binnen de VvE uitoefent. Momenteel bestaan er in Nederland ongeveer 140.000 VvE’s die het beheer voeren over ongeveer 2.1 miljoen appartementsrechten.

Broeikasgasbronnen

De complexen die door de VvE’s beheerd worden zijn bronnen van broeikasgassen – de inwoners maken immers gebruik van elektriciteit en gas. Vooral oudere appartementencomplexen dragen hierin bij, gezien deze vaak gebouwd zijn zonder de modernere vormen van isolering en andere vormen van een efficiëntere energiebesparing (dit valt vaak te zien aan het feit dat appartementen in dit soort complexen een lager energielabel hebben dan appartementen in nieuwere of recent gerenoveerde complexen). Om de gestelde klimaatdoelstellingen te kunnen bereiken kijkt de overheid dus ook naar manieren om dit soort complexen energiezuiniger en duurzamer te maken. Daarbij speelt echter een potentieel obstakel: de VvE.

Besluiten die zien op de verduurzaming van het complex zullen immers door de Vergadering van Eigenaars genomen moeten worden. Een factor die daarbij speelt zijn de meerderheids- en quorumvereisten die voor dergelijke besluiten gelden. Deze vereisten zijn terug te vinden in het splitsingsreglement van het complex, welke ook de statuten van de VvE bevat. Veruit het merendeel van deze splitsingsreglementen zijn gebaseerd op één van de modelreglementen zoals opgesteld door de KNB. Volgens deze reglementen dient er toestemming namens de VvE verleend te worden voor elke op-, aan-, onder- of bijbouw aan het complex (zelfs als de verbouwing enkel het privégedeelte van een appartementseigenaar betreft). Indien de verbouwing ook het gemeenschappelijke deel van het complex raakt geldt zelfs een gekwalificeerde meerderheid: het besluit zal dan genomen moeten worden met een meerderheid van ten minste tweederde van de uitgebrachte stemmen (het meerderheidsvereiste) in een vergadering waarin ten minste tweederde van de vergadergerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd zijn (het quorumvereiste).

Besluitvormingsproces VvE kan struikelblok zijn

Indien een VvE tot verduurzaming van het appartementencomplex wil over gaan kan het besluitvormingsproces dus een serieus struikelblok zijn. Vooral in grote appartementencomplexen met vele appartementseigenaren kan het moeilijk zijn om het benodigde quorumvereiste te behalen. Vervolgens is het dan nog de uitdaging om genoeg mensen te overtuigen om voor het besluit tot verduurzaming te stemmen – voor een dergelijke verduurzaming zal namelijk door de appartementseigenaren geld geïnvesteerd moeten worden. Het argument dat vanuit de VvE opgebracht zal worden is dat deze investering op termijn wordt terugverdiend – een duurzamer complex is immers energiezuiniger, wat tot een verlaging in servicekosten (en daarmee de maandelijkse VvE-bijdrage) zal leiden. Niettemin kun de prikkels om te investeren bij mensen verschillen. Mensen met minder bestedingsruimte zullen mogelijk minder geneigd zijn om extra geld bij te leggen en andere leden van de VvE zullen mogelijk gehinderd worden door het vooruitzicht dat zij hun investering pas (ver) in de toekomst zullen terugverdienen.

De uitdaging zal nog groter zijn in gemengde appartementencomplexen. Als meer dan tien appartementen in het complex verhuurd worden zullen de zienswijzen van de huurders ook meegewogen moeten worden. Als 70% van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Zo niet, dan zullen de eigenaars van deze appartementen tegen het voorstel moeten stemmen.

Ontwerpwetsvoorstel om drempel voor verduurzamende maatregelen te verlagen

Het besluitvormingsproces binnen de VvE maakt de verduurzaming van appartementencomplexen in Nederland een moeilijk proces. Daarom wordt momenteel gekeken naar mogelijkheden om dit proces te versoepelen. De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland heeft in dat kader een ontwerpwetsvoorstel gemaakt en op 23 februari 2019 gepresenteerd. Dit wetsvoorstel zou onder andere de bevoegdheid aan de minister van Justitie en Veiligheid toekennen om door middel van een Algemene Maatregel van Bestuur (een ‘AMvB’) voorschriften te geven omtrent de verduurzaming van het appartementencomplex. Door deze AMvB zou bijvoorbeeld het toestemmingsvereiste voor het aanleggen van een laadpaal voor elektrische auto’s komen te vervallen. Verder zou de nieuwe bevoegdheid voor de minister ook kunnen worden toegepast in situaties als het aanleggen van zonnepanelen. Het doel van het ontwerpwetsvoorstel is dus om de drempel tot het nemen van verduurzamende maatregelen te verlagen – de werkgroep stelt echter dat het niet de bedoeling is om een grondslag te scheppen voor het opleggen van verplichtingen om een appartementencomplex, al dan niet zonder compensatie, actief te verduurzamen.

Het ontwerpwetsvoorstel heeft bij juristen de nodige vragen opgeroepen. Zo wordt momenteel bekeken of de nieuwe bevoegdheid voor de minister juridisch wel houdbaar is en niet in strijd is met enkele grondrechtelijke begrippen. Zo geldt in beginsel dat een ieder zijn eigendom naar eigen goeddunken kan gebruiken en dat de staat daar in principe geen inbreuk op mag maken (art. 14 van de Grondwet en art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM). Ook geldt de partijautonomie, namelijk het recht voor een ieder om zijn eigen rechtsverhoudingen te scheppen (art. 8 EVRM). Het wetsvoorstel zal aan (onder andere) deze rechtsbeginselen getoetst moeten worden.

Op 4 november 2020 zal er een bijeenkomst van de Vereniging van Notariële Registergoed Specialisten plaatsvinden over het ontwerpwetsvoorstel en het voorstel voor een AMvB. De rechtspraktijk wacht de uitkomst van die bijeenkomst, en eventuele vervolgstappen in het kader van de verduurzaming van VvE’s en appartementencomplexen in Nederland, met belangstelling af.