Indien een verhuurder meer dan vijftig woningen verhuurt, waarvan de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens (voor 2021: € 752,33 per maand), is hij onder bepaalde voorwaarden een verhuurderheffing verschuldigd. Voor zorginstellingen kan de vraag opkomen of deze verhuurderheffing ook van toepassing is op woonzorgvoorzieningen waarin meerdere woningen worden verhuurd. Wordt elk appartement of elke studio als woning gezien of geldt de gehele locatie inclusief appartementen als één woning? Het antwoord op die vraag kan een groot verschil maken voor de te betalen verhuurderheffing. In dit artikel gaan we in op die verhuurderheffing, waarbij we ons vervolgens specifiek richten op zorginstellingen.
Verhuurderheffing
Op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is iedere natuurlijk of rechtspersoon (of groep daarvan) die meer dan vijftig in Nederland gelegen huurwoningen (hierna toegelicht) bezit verhuurderheffing verschuldigd. De verhuurderheffing wordt berekend over de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. Indien de WOZ-waarde van een woning hoger is dan € 315.000, wordt deze woning voor de berekening gewaardeerd op € 315.000. Van de totale waarde van de huurwoningen wordt vervolgens vijftig keer de gemiddelde WOZ-waarde afgetrokken. Over het resterende bedrag is een percentage aan verhuurderheffing verschuldigd. Dit percentage is voor 2021 vastgesteld op 0,526%.
Begrip ‘huurwoning’ voor de verhuurderheffing
De verhuurderheffing geldt voor in Nederland gelegen huurwoningen, die voor verhuur bestemd zijn en een maandelijkse huurprijs hebben die niet hoger is dan de huurtoeslaggrens, zogenoemde niet-geliberaliseerde huurwoningen. Deze grens is voor 2021 vastgesteld op € 752,33.
Er is sprake van een dergelijke huurwoning indien het gaat om een woning die voor de Wet waardering onroerende zaken (“Wet WOZ“) als één onroerende zaak wordt aangemerkt (“WOZ-object“). Voor ieder WOZ-object wordt een separate WOZ-beschikking uitgereikt. Het is daarbij van belang dat het gaat om een zelfstandige woonruimte. Ondanks dat bij deze kwalificatie niet direct wordt verwezen naar het huurrecht, is de beoordeling ervan vergelijkbaar. Een zelfstandige woonruimte moet voldoen aan de volgende vereisten:
- De woning heeft een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en van buiten op slot kan doen;
- In de woning moeten de volgende voorzieningen aanwezig zijn: i) een eigen woon(slaap)kamer, ii) een keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel en iii) een toilet met waterspoeling.
Wordt een woonruimte als zelfstandig gekwalificeerd en daarmee als WOZ-object aangemerkt? Dan wordt er een separate WOZ-beschikking afgegeven.
Uit bovenstaande blijkt dat de kwalificatie van de woonruimten gelegen in een woonzorgvoorziening van groot belang is. Worden de woonruimten als zelfstandig gekwalificeerd, dan zal de zorginstelling al snel aan de drempel van vijftig huurwoningen zitten waarna verhuurderheffing betaald moet worden. Worden de woonruimten echter als onzelfstandig gekwalificeerd, dan wordt de gehele woonzorgvoorziening slechts als één WOZ-object gezien zodat de drempel van vijftig huurwoningen veel minder snel bereikt is.
Uitzondering zorginstellingen voor intramurale zorg
Indien het een woonzorgvoorziening voor intramurale zorg betreft met daarin zelfstandige woonruimten, tellen deze woonruimten in beginsel mee voor de verhuurderheffing. Dit is echter alleen het geval als de bewoners de wooncomponent zelf bekostigen. Wordt de wooncomponent bekostigd vanuit de Wet langdurige zorg (“Wlz“), de Wet maatschappelijke ondersteuning (“Wmo“) of uit vergelijkbare publieke bron, dan telt de woonruimte niet mee voor de verhuurderheffing ondanks dat het gaat om een zelfstandige woonruimte.
Conclusie
Zijn de woonruimten in de woonzorgvoorziening te kwalificeren als zelfstandige woonruimten? Dan zullen deze in beginsel elk afzonderlijk worden gezien als huurwoningen die meetellen voor de verhuurderheffing. Elk appartement of elke studio zal in dat geval afzonderlijk een WOZ-beschikking ontvangen. Is er sprake van een zelfstandige woonruimte, maar wordt deze bekostigd vanuit de Wlz, de Wmo of uit vergelijkbare publieke bron? Dan telt de zelfstandige woonruimte niet mee voor de verhuurderheffing.
Zijn de woonruimten in de woonzorgvoorziening te kwalificeren als onzelfstandige woonruimten? Dan vallen deze in beginsel niet onder de verhuurderheffing. In dat geval zal de gehele woonzorgvoorziening slechts één WOZ-beschikking ontvangen.
Afsluiting
Scheiden van wonen en zorg staat al ruim vijftien jaar op de politieke agenda. Met de extramuralisering van de zorg heeft het een flinke impuls gekregen. Deze ontwikkelingen en bijvoorbeeld de introductie van het eerstelijns verblijf op grond van de Zorgverzekeringswet dragen eraan bij dat zorginstellingen hun vastgoed anders zijn gaan gebruiken. Daarbij houden ze zich in toenemende mate bezig met particuliere verhuur van onroerend goed. Zorgaanbieders die zich hiermee bezig houden of hun vastgoedstrategie aan het herijken zijn, doen er goed aan te bepalen of zij met de verhuurderheffing te maken kunnen krijgen.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen of wilt u weten of uw zorginstelling verplicht is tot betaling van verhuurderheffing? Neem dan contact op met een van onze advocaten.
